2020年6月23日，由上海報(bào)業(yè)集團(tuán)丨界面新聞主辦、復(fù)旦大學(xué)泛海國(guó)際金融學(xué)院獨(dú)家學(xué)術(shù)支持、波司登戰(zhàn)略合作的【界面資本論壇】于線上舉辦。中信建投證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁發(fā)表主旨演講《都市圈時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)展》，就都市圈發(fā)展規(guī)律、房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分享觀點(diǎn)。

他指出，當(dāng)前京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、長(zhǎng)江中游和成渝五大城市群包攬了主要的經(jīng)濟(jì)和人口資源，這些區(qū)域未來(lái)吸附人口和產(chǎn)業(yè)的能力會(huì)更強(qiáng)。隨著人口與產(chǎn)業(yè)的集聚，一些高能級(jí)都市圈已經(jīng)形成網(wǎng)狀化的城鎮(zhèn)體系，未來(lái)形成都市連綿區(qū)的機(jī)會(huì)也比較大，有助于帶來(lái)更好的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)與價(jià)值鏈分工。

過(guò)去十年，都市圈及外溢區(qū)域基本占據(jù)全國(guó)住宅市場(chǎng)的半壁江山。下一個(gè)十年，伴隨集聚效應(yīng)的增強(qiáng)，國(guó)內(nèi)都市圈的產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)潛力將進(jìn)一步釋放，核心都市的外溢市場(chǎng)也將迎來(lái)巨大的增長(zhǎng)空間。

以下為竺勁在【界面資本論壇】上演講實(shí)錄：

大家好，我是中信建投證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁，今天很榮幸受到界面新聞邀請(qǐng)來(lái)到界面資本論壇，接下來(lái)與大家分享一下關(guān)于都市圈時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)的展望。

今天分享分為四個(gè)部分，第一，城市化發(fā)展規(guī)律簡(jiǎn)述；第二，美國(guó)和日本的城市化經(jīng)驗(yàn)?zāi)軐?duì)中國(guó)未來(lái)都市圈化、城市群發(fā)展的借鑒意義；第三，中國(guó)城市群與都市圈的崛起；第四，中國(guó)都市圈房地產(chǎn)市場(chǎng)展望。中國(guó)城市化已經(jīng)進(jìn)入第二階段，從全球來(lái)看，城市化幾乎是每個(gè)工業(yè)國(guó)家必須經(jīng)歷的一個(gè)階段，在這樣一個(gè)新的城市化發(fā)展階段，我們中國(guó)未來(lái)會(huì)怎樣發(fā)展？

城市化發(fā)展規(guī)律

城市化的發(fā)展有自己的演進(jìn)規(guī)律，就像一個(gè)生物的發(fā)展、一個(gè)人的成長(zhǎng)一樣?，F(xiàn)在來(lái)看，全球城市化最發(fā)達(dá)的區(qū)域，還是以美國(guó)為首的發(fā)達(dá)國(guó)家。城市化實(shí)際上經(jīng)歷了非常長(zhǎng)的時(shí)間，在形態(tài)上面從大型化變?yōu)槎际腥?，最后形成都市連綿區(qū)，學(xué)術(shù)上一般把城市化發(fā)展定為第一階段、第二階段、成熟階段。

第一階段，城市化率從30%-50%，往往是快速城市化過(guò)程，體現(xiàn)為城市越來(lái)越大，城市吸附農(nóng)村人口，也就是1.0——城市大型化。從全球趨勢(shì)來(lái)看，從1900年開(kāi)始，大城市的人口從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)下降，除非遇戰(zhàn)亂、自然災(zāi)害等一些偶然性因素。第二階段，城市化率到50%-70%，進(jìn)入2.0——都市圈化階段，也就是說(shuō)城市不滿足于本身吸附外來(lái)的人口，城市內(nèi)部出現(xiàn)一定的逆城市化，并帶動(dòng)周邊小城市發(fā)展。第三階段，城市化率到70%以上，城市基本上定型，農(nóng)村的人口基本已轉(zhuǎn)移到城市中，進(jìn)入3.0——都市連綿區(qū)。由于中國(guó)發(fā)展不太平衡，長(zhǎng)三角區(qū)域其實(shí)已經(jīng)慢慢形成都市連綿區(qū)，像美國(guó)在東海岸和西海岸都有比較明顯的城市連綿區(qū)。城市連綿區(qū)是城市化第三個(gè)階段，代表了目前人類最高的城市化發(fā)展階段，體現(xiàn)為一些大型城市互相連接起來(lái)，或者說(shuō)原來(lái)都市圈中有些小城市發(fā)展為大城市，從而使得連綿區(qū)當(dāng)中有多個(gè)城市存在。

目前中國(guó)主要還是在2.0階段，去年年底中國(guó)城市化率在60%左右，處于50%-70%區(qū)間，也就是都市圈化階段。大家一般把北京、上海、深圳作為核心都市圈，核心城市基本上房?jī)r(jià)在4萬(wàn)塊錢以上，周邊一些城市房?jī)r(jià)在1萬(wàn)到2萬(wàn)之間，基本上已經(jīng)形成了都市圈核心和外圍自然價(jià)格相對(duì)合理的比例，也說(shuō)明這些都市圈是比較有活力的。

我們可以看到似乎房?jī)r(jià)只跟核心都市圈當(dāng)中距核心城市的距離是有關(guān)的，距離核心都市圈核心城市越近，往往房?jī)r(jià)越高，如果同時(shí)人均GDP比較高，具備自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力，相應(yīng)的房?jī)r(jià)也會(huì)更高，所以可以看到，在上海都市圈內(nèi)，離它相對(duì)比較近的，像昆山、太倉(cāng)、嘉善價(jià)格會(huì)高一些，離它相對(duì)遠(yuǎn)一些的昆山，與南京價(jià)格差不多。以杭州和蘇州為例，自身有驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)能力，也是比較重要的城市，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)高一些。因此，決定房?jī)r(jià)的因素一方面是人均GDP，一方面是離都市圈核心城市的距離，更多也與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)。從杭州都市圈也能看到一個(gè)比較明顯的現(xiàn)象，即房?jī)r(jià)只和距離有關(guān)，離杭州越近價(jià)格越貴，與杭州相比，這些城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，對(duì)杭州以及上海的依賴度比較高。

北京與上海是比較類似的，北京周邊城市也是以三個(gè)要素驅(qū)動(dòng)為主，但還是以距離驅(qū)動(dòng)、GDP驅(qū)動(dòng)為主。京津冀的發(fā)展水平低于上海都市圈的發(fā)展水平，上海都市圈相對(duì)而言形成了多個(gè)核心，京津冀核心都市圈類似于杭州都市圈，不類似于上海的都市圈。

廣深是以深圳和廣州作為主要驅(qū)動(dòng)核心城市，房?jī)r(jià)分布更為豐富，和上海都市圈比較接近，當(dāng)然粵港澳大灣區(qū)、香港、澳門特別行政區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度比較高，同時(shí)珠海、深圳受到澳門和香港輻射，他們的房?jī)r(jià)變化有不一樣的特征，所以珠海房?jī)r(jià)接近于廣州房?jī)r(jià)，主要是受到澳門，以及港珠澳大橋連通的影響，粵港澳大灣區(qū)的房?jī)r(jià)分布又跟京津冀和上海是不一樣的。

所以，都市圈內(nèi)城市房?jī)r(jià)是由三個(gè)驅(qū)動(dòng)素來(lái)決定的，第一，距核心城市的距離，第二，當(dāng)?shù)厝司鵊DP水平，第三當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)或者叫產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟度，這三個(gè)因素決定了都市圈內(nèi)房?jī)r(jià)的分布

可能因?yàn)槲沂欠康禺a(chǎn)分析師，所以習(xí)慣于用房?jī)r(jià)來(lái)表示或者闡述對(duì)城市的認(rèn)識(shí)，盡管房?jī)r(jià)只是一個(gè)冷冰冰的數(shù)字，但在一定程度上，也反映出了城市發(fā)展水平和未來(lái)發(fā)展空間。

美國(guó)與日本的城市化經(jīng)驗(yàn)

第二部分，美國(guó)和日本是現(xiàn)在來(lái)看，一個(gè)是全球，一個(gè)是東亞地區(qū)最發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，他們也經(jīng)歷了跟中國(guó)類似的從低城市化階段到高城市化階段。美國(guó)的城市化發(fā)展，從1840年大概是10%左右的城鎮(zhèn)化率，到1880年30%左右城市化率。也就是說(shuō)第一個(gè)階段1880年到1920年，第二階段1920年到1960年，1960年達(dá)到70%，1960年至今是所謂成熟的城市化階段。每個(gè)階段的發(fā)展其實(shí)是很有特色的，跟中國(guó)有一定的類似性。首先在城市化啟動(dòng)階段，美國(guó)的工業(yè)化水平比較低，城市功能多以商業(yè)貿(mào)易為主，如紐約等，當(dāng)時(shí)1840年到1880年也出現(xiàn)了非常重要的南北戰(zhàn)爭(zhēng)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)重新整合，帶來(lái)了城市大發(fā)展；到了第一階段——1880年到1920年，正好是南北戰(zhàn)爭(zhēng)以后消化的階段，全球工業(yè)化都出現(xiàn)了加速，美國(guó)利用了工業(yè)化加速契機(jī)，城市也得到了很好的發(fā)展，是制造業(yè)主導(dǎo)的階段，與中國(guó)加入WTO以后有更大的制造業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)有一些類似；1920年到1960年，美國(guó)進(jìn)入了城市化大推進(jìn)時(shí)代，也就是說(shuō)，城市開(kāi)始沿交通線輻射，有大量的都市圈、城市群發(fā)展。1960年以后，美國(guó)進(jìn)入成熟的階段。所以，美國(guó)的城鎮(zhèn)體系存在明顯的演變趨勢(shì)，從最早的單核大城市體系，慢慢變成區(qū)域城鎮(zhèn)體系，再到大都市區(qū)劃的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)體系，最終到現(xiàn)在的連綿區(qū)結(jié)構(gòu)體系，這些階段實(shí)際上是跟經(jīng)濟(jì)和城市化發(fā)展階段息息相關(guān)。我們可以看到，當(dāng)前來(lái)看，大城市連綿區(qū)城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)體系是更為豐富、有機(jī)的體系，大城市的連綿區(qū)，是當(dāng)前美國(guó)城市化的主要形態(tài)，而中國(guó)目前還沒(méi)有達(dá)到。

從預(yù)測(cè)來(lái)看，到2050年美國(guó)70%以上的人口、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都只會(huì)集中在10個(gè)大城市連綿區(qū)，包括東北部主要是紐約為代表，中西部主要以芝加哥為代表，加州南部主要是洛杉磯。美國(guó)東北海岸的發(fā)展是比較有意思的，東北區(qū)也就是紐約、費(fèi)城、華盛頓，這個(gè)區(qū)域?qū)嶋H上是美國(guó)最早的發(fā)源地當(dāng)時(shí)五月花號(hào)也是在這個(gè)地方立足的，1845年以前主要是港口城市，是殖民性站點(diǎn)的發(fā)展模式，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從貿(mào)易轉(zhuǎn)向制造業(yè)，所以整個(gè)經(jīng)濟(jì)形態(tài)利用了交通樞紐導(dǎo)致核心城市有更大發(fā)展，美國(guó)的東北地區(qū)的城市網(wǎng)絡(luò)慢慢形成，同時(shí)有大量的運(yùn)河和鐵路開(kāi)辦，導(dǎo)致整個(gè)城市發(fā)展較好。1945年以后率先形成了城市連綿區(qū)，主要原因還是在于私人小轎車的增長(zhǎng)、高速公路的建設(shè)，以及美國(guó)規(guī)劃當(dāng)中放任城市蔓延等。

這種模式的發(fā)展也伴隨著不斷的城市化、核心化轉(zhuǎn)向逆城市化的過(guò)程，這也是美國(guó)賓夕法尼亞大學(xué)報(bào)告中關(guān)于郊區(qū)化、中心化、城市互動(dòng)的內(nèi)容。從60年代開(kāi)始有一個(gè)互動(dòng)過(guò)程，從中心化到郊區(qū)化再到中心化，是不斷復(fù)興的過(guò)程，與現(xiàn)在上海搞城市更新是類似的，也是持續(xù)性的過(guò)程，帶來(lái)了城市核心區(qū)不斷重新塑造，以及郊區(qū)和周邊城市的新發(fā)展。

我們?cè)賮?lái)看一下日本的情況，跟美國(guó)類似。城市化基本分三個(gè)階段，日本的第三個(gè)階段在1970年以后，也就是在日本出現(xiàn)石油危機(jī)以前，日本當(dāng)時(shí)還在做列島改造計(jì)劃，當(dāng)時(shí)是日本經(jīng)濟(jì)遭遇一定瓶頸，很難通過(guò)原有的模式，也就是第一、第二階段的驅(qū)動(dòng)模式，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城市化率到60%以后，實(shí)際上就是要進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，需要更多的服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國(guó)目前在第二階段，中國(guó)轉(zhuǎn)型相應(yīng)而言是任重道遠(yuǎn)。日本在1970年后，進(jìn)入成熟階段，中心和外圍互動(dòng)，出現(xiàn)連綿區(qū)趨勢(shì)相對(duì)比較明顯一些。但是我們必須認(rèn)識(shí)到，日本跟美國(guó)很大的差異，日本實(shí)際上從面積上相當(dāng)于中國(guó)云南省，所以它整個(gè)國(guó)家城市發(fā)展，實(shí)際上只能看成是一個(gè)省內(nèi)幾個(gè)城市的發(fā)展，所以日本單級(jí)化現(xiàn)象比較明顯。美國(guó)是地域比較遼闊的大陸型國(guó)家，而日本是一個(gè)島國(guó)，面積比較小，二戰(zhàn)后，日本人口移動(dòng)和分布的基本特征是人口向太平洋沿岸的東京、大阪、名古屋三大工業(yè)中心城市移動(dòng)，由此形成了三大都市圈。70年代中葉開(kāi)始，大阪圈和名古屋圈開(kāi)始出現(xiàn)凈流出，東京圈則保持持續(xù)凈流入?！皷|京—大阪—名古屋”三極集中結(jié)構(gòu)開(kāi)始崩潰。也就是說(shuō)，日本在城市化成熟以后，就出現(xiàn)了人口單級(jí)化向東京遷移的現(xiàn)象，為什么有這個(gè)現(xiàn)象呢？主要原因在于整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中大阪和名古屋沒(méi)有跟上，在列島改造計(jì)劃后，盡管大家在尋找新的一些地方，但是從產(chǎn)業(yè)集群的經(jīng)濟(jì)程度來(lái)看，東京地價(jià)相對(duì)而言最高，但大阪和名古屋不低，東京產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)更好，更多企業(yè)到東京營(yíng)業(yè)，也有更多人口涌入東京，這是導(dǎo)致1970年代以后，日本城市化發(fā)展趨勢(shì)比較大的變化。這在中國(guó)有些省份可以看到，單級(jí)化的現(xiàn)象相應(yīng)而言是比較明顯的，比如說(shuō)河南鄭州、貴州貴陽(yáng)，甚至包括安徽合肥，都出現(xiàn)了單級(jí)化非常明顯的現(xiàn)象。單級(jí)化明顯的現(xiàn)象，其實(shí)是由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展、集聚帶來(lái)的，產(chǎn)業(yè)如何落地跟當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系比較大，跟當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)也有關(guān)系，可能更多依賴于政策，當(dāng)然也有一些偶然性。單級(jí)化的發(fā)生是第二個(gè)階段到第三個(gè)階段都會(huì)發(fā)生的現(xiàn)象，中國(guó)目前會(huì)伴隨著城市化的不斷推進(jìn)，在城市化率70%以后，實(shí)際上就會(huì)出現(xiàn)城市連綿區(qū)，同時(shí)，部分區(qū)域也會(huì)出現(xiàn)單級(jí)化現(xiàn)象，這兩種現(xiàn)象會(huì)并存，所以大家在就業(yè)、置業(yè)方面，都要考慮每個(gè)省份城市發(fā)展、結(jié)構(gòu)發(fā)展的區(qū)別，從而可以很好的借鑒到從日本、美國(guó)經(jīng)驗(yàn)。

東京為什么超越了大阪和名古屋？城市轉(zhuǎn)型是很重要的因素，結(jié)果是收入差異，更多人希望到東京去工作，東京的學(xué)校也是整個(gè)日本最多、最好的，導(dǎo)致學(xué)校教育資源和產(chǎn)業(yè)資源的集聚，導(dǎo)致了單極化現(xiàn)象的存在。

在東京圈內(nèi)，本身也發(fā)生一些變化，這個(gè)可能對(duì)于生活在上海、北京、深圳、廣州等一線城市的居民來(lái)說(shuō)有比較好的借鑒意義，這些城市往往也會(huì)出現(xiàn)郊區(qū)化，伴隨公共交通的發(fā)展，中心區(qū)房?jī)r(jià)不斷攀升。日本在1970年代城市化率達(dá)到70%以上，基本上已經(jīng)完成了郊區(qū)化過(guò)程，1990年代出現(xiàn)中心化趨勢(shì)，主要由于經(jīng)濟(jì)衰落，導(dǎo)致更多人要去市中心工作。現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)情況也在朝中心城市、中心區(qū)域集聚。東京在2000年以后又出現(xiàn)郊區(qū)化現(xiàn)象，郊區(qū)化和中心化就像浪潮一樣，是不斷交替混動(dòng)的，帶來(lái)核心城市的大發(fā)展，也給核心城市郊區(qū)帶來(lái)大發(fā)展，所以核心城市價(jià)值會(huì)不斷提升。

中國(guó)故事：城市群與都市圈的崛起

伴隨著都市圈中心的集中，日本當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)控制得非常不好，主要是貨幣成政策失誤導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫較大，所以整個(gè)都市圈房?jī)r(jià)上升比較快，那么中國(guó)目前是什么狀態(tài)？中國(guó)目前房地產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)有周期，相對(duì)而言是鈍化的現(xiàn)象，這與房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟有關(guān)系，也與政府房住不炒有關(guān)。國(guó)內(nèi)樓市分化加劇，一二線城市表現(xiàn)好于三四線城市，跟城市化發(fā)展趨勢(shì)一致。中國(guó)京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、長(zhǎng)江中游和成渝五大城市群包攬了主要的經(jīng)濟(jì)和人口資源，這些區(qū)域未來(lái)吸附人口和產(chǎn)業(yè)的能力會(huì)更強(qiáng)，目前看五大城市群人口占比40%，GDP占比54%，新房銷售占比48%，所以整個(gè)都市圈，五大城市群，依然是房地產(chǎn)、就業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)。如果按都市圈來(lái)講，31個(gè)都市圈以占全國(guó)3.9%的國(guó)土面積承載了近30%的人口規(guī)模。所以這種集聚其實(shí)帶來(lái)了最高的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，高能級(jí)的都市圈已經(jīng)形成網(wǎng)狀化的城鎮(zhèn)體系，次中心人口也比較多，未來(lái)形成連綿區(qū)機(jī)會(huì)比較大，都市圈內(nèi)的產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)構(gòu)成了很好的價(jià)值鏈分布，對(duì)于都市圈來(lái)說(shuō)帶來(lái)各司其職的可能性，發(fā)展后勁比較足。

中國(guó)都市圈房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

如果以都市圈作為衡量的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上我們可以看到，在過(guò)去一段時(shí)間里面，整個(gè)都市圈主宰市場(chǎng)規(guī)模，它的發(fā)展相對(duì)而言是成長(zhǎng)比較快的，從2008年到2018年，10年時(shí)間當(dāng)中都市圈外溢城市加起來(lái)基本上占了半壁江山，整個(gè)都市圈發(fā)展還是比較好的。

目前來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)和人口流向還是向中心集聚，所以都市圈內(nèi)部核心城市更值得大家親睞，我們認(rèn)為未來(lái)十年都市圈的大發(fā)展將是主導(dǎo)中國(guó)城市化發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)要素，也是主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的要素，所以我們非常看好未來(lái)十年都市圈發(fā)展，將會(huì)帶動(dòng)都市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)新一輪騰飛，產(chǎn)生更多新機(jī)會(huì)。

今天我分享到這里。謝謝大家！