以下為莊諾先生演講實(shí)錄，已經(jīng)審閱。
謝謝，大家下午好，感謝界面•財(cái)聯(lián)社提供了機(jī)會(huì)一起來(lái)探討新經(jīng)濟(jì)，界面•財(cái)聯(lián)社是一個(gè)新型的媒體，只有幾年時(shí)間，但是影響非常大，作為一個(gè)新經(jīng)濟(jì)人和一個(gè)行業(yè)從業(yè)者，我們也向這樣的優(yōu)秀媒體表示致敬。
下面我跟大家一起來(lái)分享一下，中民投在社區(qū)領(lǐng)域的一些新的做法，特別是社區(qū)跟物業(yè)，物業(yè)經(jīng)濟(jì)的做法。我的演講主題是《新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，社區(qū)新商業(yè)探索》，中國(guó)的社區(qū)物業(yè)其實(shí)已經(jīng)有將近四十年的歷史了，但是這個(gè)發(fā)展又非常的曲折，我們?nèi)绻麖娜蛭飿I(yè)行業(yè)發(fā)展來(lái)看，所謂的物業(yè)管理是形成于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，那個(gè)時(shí)候大部分的英國(guó)農(nóng)民涌向了倫敦，住在一些所謂公寓，管理非常的混亂，有位名叫奧克維婭•希爾（Octavia Hill）女士為在其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理辦法，要求承租人嚴(yán)格遵守，出人意料地取得了成功，不僅有效地改善了居住環(huán)境，而且還使業(yè)主與承租人的關(guān)系由原來(lái)的對(duì)立變得友善起來(lái)，首開物業(yè)管理模式之先河，這是一個(gè)全球物業(yè)管理發(fā)展的雛形。
而中國(guó)，在改革開放之前是沒(méi)有專業(yè)物業(yè)管理的，當(dāng)時(shí)只有居委會(huì)，既是中國(guó)的行政末端，又行使了物業(yè)管理職能，在改革開放初期，1981年３月，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司成立了內(nèi)地第一家物業(yè)管理企業(yè)對(duì)東湖麗苑小區(qū)進(jìn)行專業(yè)化管理和提供全方位服務(wù)，包括保安、保潔、綠化、維修等，東湖麗苑也成為中國(guó)內(nèi)地第一個(gè)實(shí)行市場(chǎng)化物業(yè)管理的小區(qū)。這時(shí)候物業(yè)管理這個(gè)詞才慢慢開始進(jìn)入人們生活，但是這個(gè)過(guò)程非常漫長(zhǎng)，而現(xiàn)在中國(guó)已經(jīng)有了30萬(wàn)在管物業(yè)小區(qū)，這是我們講物業(yè)社區(qū)回顧的歷史。
1981年有了這個(gè)物業(yè)管理的概念，一直到了2003年，國(guó)務(wù)院頒布了第一個(gè)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在這20多年的時(shí)間里，中國(guó)物業(yè)行業(yè)是在無(wú)照經(jīng)營(yíng)、無(wú)序經(jīng)營(yíng)、無(wú)證經(jīng)營(yíng)，或者說(shuō)無(wú)法經(jīng)營(yíng)，因?yàn)闆](méi)有一部法律，因此物業(yè)給中國(guó)老百姓留下的印象并不太好。然后再經(jīng)過(guò)了將近11年的時(shí)間，也就是2014年，開始有物業(yè)公司上市了，并且市場(chǎng)反映還不錯(cuò)。
現(xiàn)在香港證券市場(chǎng)在不到兩年的時(shí)間形成了物業(yè)板塊，在香港上市的物業(yè)公司已經(jīng)有十幾家了，板塊的估值還是比較高的，這幾年發(fā)展的非?？?，到了2014年以后，已經(jīng)有了一大批的物業(yè)公司上市，而且基本上母公司都是開發(fā)商，像碧桂園、綠城、中海等等，這些物業(yè)公司上市后市值會(huì)很高，為什么？因?yàn)樗禽p資產(chǎn)，假設(shè)中國(guó)的房地產(chǎn)是70年的有效使用權(quán)，開發(fā)商大概只占了3到5年，從拿到土地到開發(fā)再到房子交出去，把房子賣了，3到5年的時(shí)間，平均是3年半。開發(fā)商一平方米賺了5000塊、10000塊也好就走了，最后錢誰(shuí)賺了，其實(shí)大家都知道最后都是銷售處的總監(jiān)賺了，所以很多人說(shuō)為什么我搬到新房還沒(méi)住下來(lái)電話就來(lái)，要不要裝修、要不要二手房、要不要出租，就是這么流出去的。
后面的65年誰(shuí)賺了，其實(shí)后面的六十幾年都是物業(yè)管理在細(xì)水長(zhǎng)流地賺著這個(gè)錢，早期叫物業(yè)管理費(fèi)，現(xiàn)在有增值服務(wù)，當(dāng)然我們會(huì)講，說(shuō)近幾年，又開始很多增值管理了，因?yàn)楫?dāng)時(shí)2003年提出一個(gè)叫“四保”的服務(wù)，所謂傳統(tǒng)的基礎(chǔ)服務(wù)領(lǐng)域里又加了“四保”，即：保修、保綠、保潔、保安，那么從四保引申到了社區(qū)增值服務(wù)，接下來(lái)這幾年又開始提到我們所說(shuō)的物業(yè)3.0版，即：物業(yè)管理+社區(qū)服務(wù)+智慧社區(qū)，這里面有社區(qū)+電商以及門禁等等，我想這些大家都感同身受。而現(xiàn)在物業(yè)管理4.0馬上就要來(lái)了，4.0是什么，我們現(xiàn)在已經(jīng)在實(shí)踐中，包括社區(qū)電商、社區(qū)智能、社區(qū)服務(wù)。目前，社區(qū)電商如火如荼，2018年是社區(qū)電商的一個(gè)風(fēng)口年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從8月17日到10月7日的這50天里，有將近20億融資涌入這個(gè)賽道。而引爆社區(qū)電商的導(dǎo)火索就是去年在美國(guó)上市的拼多多。因?yàn)榇蠹覐钠炊喽噙@個(gè)案例發(fā)現(xiàn)了如果以社區(qū)為場(chǎng)景進(jìn)行團(tuán)購(gòu)、拼購(gòu)可能會(huì)做得更好。
我經(jīng)常在不同的場(chǎng)合上說(shuō)的，社區(qū)是一個(gè)聚寶盆，瑞銀報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)家庭財(cái)富超過(guò)52萬(wàn)億美元，約300多萬(wàn)億元人民幣，其中62%是非金融資產(chǎn)，所謂的非金融資產(chǎn)就是不動(dòng)產(chǎn)，那就是有將近180萬(wàn)億的不動(dòng)產(chǎn)沉淀在我們的社區(qū)里面，一個(gè)多月前有條新聞報(bào)道中國(guó)的房產(chǎn)總值已經(jīng)到了450萬(wàn)億元，超過(guò)了美國(guó)、日本、歐盟三大經(jīng)濟(jì)體加起來(lái)的總值，是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)GDP的5倍，這么大的一個(gè)量，當(dāng)然數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確我們不知道，因?yàn)槲宜懔讼缕鋵?shí)并不算多，為什么，因?yàn)槿绻惆?50萬(wàn)億元除以14億人口大概只有32萬(wàn)左右，如果按一家三口來(lái)算，中國(guó)家庭的房產(chǎn)總值平均加權(quán)不到一百萬(wàn)元，但是這個(gè)數(shù)字到底準(zhǔn)不準(zhǔn)，不管它，可以深深了解中國(guó)家庭財(cái)富不動(dòng)產(chǎn)量很大，幾百萬(wàn)億，而未來(lái)成長(zhǎng)就在社區(qū)，坦率講，去年開始公認(rèn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房的市場(chǎng)，未來(lái)是一個(gè)存量房的市場(chǎng)。圍繞存量房的資產(chǎn)做社區(qū)金融，以及人工智能化，包括人臉識(shí)別系統(tǒng)、AI系統(tǒng)在社區(qū)將很快實(shí)現(xiàn)，這些高科技也慢慢改變社區(qū)的管理。
回過(guò)來(lái)講社區(qū)商業(yè)的屬性是什么？社會(huì)與社區(qū)是兩個(gè)概念，今天這兒在座很多人穿著正裝，離開社區(qū)我們是社會(huì)人。到了晚上八九點(diǎn)鐘回到小區(qū)里面脫了西裝，穿著睡衣我們成為社區(qū)人。從社區(qū)的意義上來(lái)講，我們更多是過(guò)客，我們留在社區(qū)的時(shí)間晚上睡覺(jué)或者周末的時(shí)候在社區(qū)里面喝茶打球。在社區(qū)里面是什么人？老中少，包括：退休的老人、大叔大媽；少，就是孩子兒童，他們一放學(xué)在社區(qū)時(shí)間比較多。還有一個(gè)群體就是全職媽媽，在社區(qū)當(dāng)寶媽，這幾類人是比較多的，需求也是多樣化的。老人需求喜歡廣場(chǎng)舞，小孩喜歡安靜做作業(yè)，有家庭老師，寶媽喜歡在家里網(wǎng)購(gòu)。還有地域的差異化，朝陽(yáng)大媽是一個(gè)很偉大的人群，到了上海不一樣，上海的大媽和廣州的大媽講的喝茶的事，區(qū)域不一樣。社交性很特別的，社區(qū)大媽之間的傳播，大媽之間的口口相傳，中國(guó)有一句名言“遠(yuǎn)親不如近鄰”，近鄰傳播會(huì)更好，這是社區(qū)里面的特性。
這里面剛好有幾點(diǎn)，圍繞著社區(qū)里面的人、圍繞著線上的平臺(tái)、圍繞商品和服務(wù)，這里面提出一個(gè)服務(wù)。是要跟大家分享中民投正在嘗試做的，大家以前把社區(qū)的團(tuán)購(gòu)看作商品，包括團(tuán)購(gòu)生鮮、牛肉、三文魚、蘋果等，這已經(jīng)做得很好。有一樣是大家不知道的，就是中民未來(lái)做社區(qū)商業(yè)的探索，一個(gè)是線上線下。線上做了社區(qū)的普惠拼購(gòu)，這個(gè)拼購(gòu)不是拼蘋果，不是拼鮮花，拼的是社區(qū)服務(wù)，這是一個(gè)空白點(diǎn)。在社區(qū)，服務(wù)是一個(gè)剛需的要求，大家都需要，現(xiàn)在很忙，保潔、保姆、家教，家里有老人身體不好有康養(yǎng)等需求。今年開始你的住房貸款、贍養(yǎng)老人、子女教育都可以抵稅，在座各位都非常懂，社區(qū)大媽不一定懂，拼購(gòu)一個(gè)稅務(wù)師，一棟樓大家合起來(lái)每個(gè)人出點(diǎn)錢，就可以體驗(yàn)到抵扣稅相關(guān)的服務(wù)。
很多人跟我講，互聯(lián)網(wǎng)要求標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)化商品。像肉、水果很標(biāo)準(zhǔn)的，但是服務(wù)是非標(biāo)準(zhǔn)化的，你不能做互聯(lián)網(wǎng)化。我們認(rèn)為服務(wù)也可以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的。把時(shí)間跟價(jià)格合起來(lái)，就是一個(gè)相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)小時(shí)50塊錢、40塊錢都是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。我們正在做的拼購(gòu)平臺(tái)社惠拼，做得非常好。目前在上海幾個(gè)小區(qū)試點(diǎn)，每天幾千單。為什么效果那么好？因?yàn)槲覀兪枪蚕斫?jīng)濟(jì)。一個(gè)保潔員每天在社區(qū)隨時(shí)等候派單，她的時(shí)間成本節(jié)約了，本來(lái)她在這個(gè)小區(qū)做兩個(gè)小時(shí)，再騎車去另外一個(gè)地方一個(gè)小時(shí)，像一線城市時(shí)間成本非常高的，一個(gè)小時(shí)浪費(fèi)了。比如說(shuō)去按摩店做一個(gè)足底按摩，120塊錢一小時(shí)，按摩師只賺到38塊錢?，F(xiàn)在為小區(qū)家庭服務(wù)，一小時(shí)60塊錢，他挺開心的，本來(lái)賺38塊錢，現(xiàn)在賺60塊錢。社惠拼的拼購(gòu)邏輯很簡(jiǎn)單，讓消費(fèi)者更省錢，讓服務(wù)者更賺錢，打破中間商差價(jià)，這就是社區(qū)的土壤延伸出來(lái)社區(qū)的服務(wù)。
第二個(gè)，共享客廳。中民未來(lái)管理的社區(qū)大概在全國(guó)155個(gè)城市里面覆蓋4500個(gè)小區(qū)，我們每天要服務(wù)3000萬(wàn)社區(qū)人口。我們發(fā)現(xiàn)，我們很多物業(yè)，有很多原來(lái)會(huì)所或者叫做管理中心，有很多房子在那邊。坦率的講會(huì)所沒(méi)有用的，那個(gè)游泳池沒(méi)有人去游泳。我們把會(huì)所利用起來(lái)，因?yàn)楸緛?lái)是一個(gè)公共的空間，做什么？做微商業(yè)、微零售，我們根據(jù)這個(gè)小區(qū)最需要是什么？比如說(shuō)蔬菜、水果、肉等等生活的必需品、急需品，將這個(gè)空間改造為共享客廳大概一兩百平方米，對(duì)小區(qū)進(jìn)行一個(gè)調(diào)查，最需要是什么，讓他足不出戶享受生活的便利。把社區(qū)的物業(yè)充分利用起來(lái)。
所以，我們線上做的是社惠拼，線下做的是共享客廳。這是我們中民未來(lái)正在社區(qū)中做的服務(wù)。
這些創(chuàng)新的實(shí)踐大概圍繞“人房車錢老幼游”，老幼是社區(qū)沉淀的人中最多的，車也是社區(qū)沉淀最多的，老人比較寂寞，我們可以做兩個(gè)產(chǎn)品，把小區(qū)電影院包下來(lái)，70、80歲老人家喜歡看以前的電影，現(xiàn)在電影看不懂，以前的電影《地道戰(zhàn)》，現(xiàn)在網(wǎng)上沒(méi)有人看的。到電影院把早上9-11點(diǎn)包起來(lái)的，老人家早晨起來(lái)送完孫子上學(xué)，看到11點(diǎn)回到家里去做飯。包括游樂(lè)以及金融服務(wù)也可以這樣子。
現(xiàn)在電視里面經(jīng)常曝光的電信詐騙，就是把電話打到小區(qū)里面騙小區(qū)老人家的錢，相較而言他們不懂網(wǎng)上理財(cái)。社區(qū)家庭里是銀行最后一公里達(dá)不到的，詐騙者用溫情的電話打過(guò)來(lái)，讓我們社區(qū)老人們中招了。央行出臺(tái)了類似65歲以上的老人網(wǎng)上轉(zhuǎn)帳24小時(shí)到賬的規(guī)定，電視上還是有老人被騙，對(duì)老人的金融關(guān)懷不夠，金融教育非常不夠。目前，中民未來(lái)旗下中民普惠，這幾年已經(jīng)在社區(qū)里面幫助居民做了很多投資者風(fēng)險(xiǎn)教育的工作。
我想說(shuō)社區(qū)是一個(gè)聚寶盆，社區(qū)是一個(gè)很大的空間。在這里面可以有很多想象空間，很多的創(chuàng)新、商業(yè)、金融、服務(wù)都可以做，特別是社區(qū)服務(wù)，非常重要，馬上春節(jié)來(lái)了，上海、北京會(huì)出現(xiàn)保姆荒，我們也可以解決保姆荒的問(wèn)題。
這是我們目前在做的一些工作，還有“四點(diǎn)半課堂”等等，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，不展開說(shuō)了。謝謝各位！