記者 | 黃昱
編輯 | 彭飛
走過房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年半后，萬科積極在內(nèi)外釋放樂觀信號。
據(jù)界面新聞了解，萬科內(nèi)部于2月9日-11日召開了主題為“微光匯聚，奔向曙光”的2023年年會，不同于去年的壓迫感和悲觀，萬科董事會主席郁亮今年的總結(jié)發(fā)言更多在于釋放樂觀信號，同時強調(diào)打造矢量組織、冠軍組織、韌性組織。
一位萬科內(nèi)部人士向界面新聞透露，由于產(chǎn)能不足，今年業(yè)績壓力會比2022年更大，因此郁亮的發(fā)言更多在于給內(nèi)部樹立信心，他分享了萬科去年5個好項目案例，表示已看到了微光。
在剛結(jié)束的內(nèi)部年會上，郁亮分享的5個標桿案例包括，河南周口的一個住宅銷售項目，單盤市占率11.09%；遼寧鞍山的物業(yè)服務(wù)項目，三年時間從倒數(shù)第一到第一，滿意度90.82%全國第一，物業(yè)費收繳率98.89%。
另外三個項目則分別是物流南寧冷鏈園區(qū) ，出租率93%；印力安陽印象匯，疫情期間0掉鋪，滿租；泊寓坪山龍?zhí)飭卧?，出租?00.4%。
郁亮分享的這些標桿案例類型，也凸顯了萬科從2021年開始強調(diào)的開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重，希望不管是開發(fā)業(yè)務(wù)，還是經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)都能做好產(chǎn)品、好服務(wù)，這是活下去的根本。
2022年初，房地產(chǎn)行業(yè)已進入調(diào)整周期，當時在年會發(fā)言中，郁亮對內(nèi)釋放了壓力和緊迫感，稱房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入“黑鐵時代”，2022年是集團破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年。
不過從2022年6月開始，郁亮對外的發(fā)言就從悲觀轉(zhuǎn)向樂觀，在他看來，悲觀是一種情緒，而樂觀卻是一種思路，在市場本身壓力比較大情況下，需要樹立信心。
郁亮去年6月在股東大會上稱：“從短期來看市場已觸底，會緩慢、溫和地恢復?！痹俚饺ツ?月的業(yè)務(wù)交流會上，郁亮說已經(jīng)看到了“微光”；去年12月的一次臨時股東大會上，郁亮則表示：“微光在逐步變成曙光”。
郁亮發(fā)現(xiàn)“微光”的方式，來源于他在全國走訪項目，親自從一線業(yè)務(wù)層面感知。
6月股東大會上，郁亮稱：“在走訪過程中前線的同事給了我很大信心，比如惠州萬科的買房案例，說明無論多么困難，房子總有人買，關(guān)鍵看你能不能去找到客戶；江門案例告訴我，只要交出好產(chǎn)品，客戶就會愿意買單；珠海的雁南飛計劃，從坐銷變成行銷，到北方去找客戶?！?/span>
那次股東大會后兩個月，郁亮在國內(nèi)走訪了萬科布局的35個城市，看了100多個項目。在他看來，只要有好產(chǎn)品、好服務(wù)，哪怕短期市場環(huán)境有壓力，也一定能熬過去。
除了在內(nèi)部傳遞信心外，郁亮在今年年會上還再次重申了打造“矢量組織、冠軍組織、韌性組織”的要求。
上述萬科內(nèi)部人士對界面新聞稱，矢量組織強調(diào)戰(zhàn)略方向一致（開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重）、工作目標一致（集團健康發(fā)展）以及判斷標準一致（集團利益最大化）；冠軍組織強調(diào)只有特別好才能活下去；韌性組織則強調(diào)抗風險、反脆弱以及抗打擊能力。
時間回到2018年，這一年是萬科進入“郁亮時代”的首個完整年度。郁亮在2018年9月喊出“活下去”，并啟動新一輪的組織重建，首次提出要打造“矢量組織、冠軍組織、韌性組織”。
在萬科的規(guī)劃中，組織重建規(guī)劃分兩個階段，第一階段就是 “減脂、增肌、活血”，在去除冗雜結(jié)構(gòu)和環(huán)節(jié)的同時，強化組織的能力，提高組織和人的流動性；第二階段是打造矢量組織、冠軍組織、韌性組織。
萬科2019年年報指出，目標一致、任務(wù)自洽、力出一孔的組織，是矢量組織；分工得當、相互補位、能上能下，讓場上隊員處于最佳狀態(tài)、發(fā)揮各自優(yōu)勢的組織，是冠軍組織；百折不撓、健康強健、敏銳應(yīng)變的組織，是韌性組織。
2021年，地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，一向被視為“好學生”的萬科也難以避免的出現(xiàn)了凈利潤下滑的情況。
為了“活下去”，萬科從2021年開始提出要加速轉(zhuǎn)型發(fā)展，從“開發(fā)為主”轉(zhuǎn)到“開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重”，并啟動了近十年來公司史上最大的一次組織架構(gòu)調(diào)整。
2021年6月經(jīng)過裂變后，萬科地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)分為了七大區(qū)域，包括北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北。同時在9月份，成立開發(fā)經(jīng)營本部，全面統(tǒng)籌管理七大區(qū)域。
在開發(fā)經(jīng)營本部的統(tǒng)籌下，萬科從2022年開始改變過去對各區(qū)域充分授權(quán)、分布式的管理模式，通過對全國93個城市56個公司的開發(fā)業(yè)務(wù)進行集中管控和統(tǒng)籌管理，來解決過往的離散度問題。
投資標準更嚴格的同時，為了確?，F(xiàn)金流的安全，萬科在2022年大幅降低了拿地力度。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年萬科權(quán)益拿地金額約為241億元，排名行業(yè)第13，新增全口徑貨值約為589億元，排名下滑至行業(yè)第17。在2021年，萬科這兩個拿地數(shù)據(jù)分別為1274億元、3309億元，均位居行業(yè)前列。
另據(jù)廣發(fā)證券研報，2022年，萬科新增項目僅37個，對應(yīng)全口徑拿地金額約為692億元，拿地力度（全口徑拿地金額/全口徑銷售額）明顯下降，從2021年的29%下降為22%
上述萬科內(nèi)部人士指出：“巧婦難為無米之炊。這兩年來公司拿地力度明顯更小，在產(chǎn)能不足的情況下，今年的業(yè)績壓力會更大?！?/span>
從2022年半年度業(yè)績來看，萬科已實現(xiàn)了“止跌企穩(wěn)”。然而受第三季度歸母凈利潤下降影響，萬科去年前三季度實現(xiàn)歸母凈利潤170.5億元，雖保持增長，但同比增幅從2022年上半年的10.6%下降為2.2%。
房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢下，萬科利潤下滑的壓力仍未完全消除。可以看到，自2022年11月以來，隨著政策環(huán)境的好轉(zhuǎn)、土地市場仍維持低熱度，萬科隨即加大了拿地力度，2022年第四季度的拿地力度達到40%，比第三季度增加了28個百分點。
在行業(yè)融資政策寬松后，萬科也在抓住時機儲備資金以為后續(xù)發(fā)力做準備。去年12月，萬科發(fā)行了37億元的中期票據(jù)，今年1月與建行共同投資設(shè)立100億元的住房租賃投資基金，到2月份又有337億元中票獲批注冊。
值得一提的是，2月12日，萬科發(fā)布A股股票定增預案，募集資金不超過150億元，用于旗下11個房地產(chǎn)開發(fā)項目及補充流動資金。
此次萬科150億元定增如能順利發(fā)行，將超過保利發(fā)展擬募資的125億元，成為地產(chǎn)行業(yè)去年股權(quán)再融資重啟以來最大規(guī)模的定增。
中信證券分析師陳聰指出，股權(quán)融資本身無好壞之分，關(guān)鍵是時間點是否合理。當前監(jiān)管穩(wěn)妥放開地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)再融資，且資產(chǎn)價格處于相對低位，盡快獲得股權(quán)融資不僅有望優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負債表，還有望提升ROE水平。