文 | 清流工作室 梁耀丹
主編 | 趙妍
1月13日晚，美凱龍(600153.SH)公告，公司出讓控制權(quán)的初步方案敲定：建發(fā)股份(600153.SH)將以不超過63億元收購美凱龍29.95%的股份。交易達成后，建發(fā)股份可能成為美凱龍的控股股東。
幾乎是同一時間，美凱龍又披露了一則重磅消息——阿里巴巴擬通過“債轉(zhuǎn)股”形式，換取美凱龍約2.48億股A股股票，轉(zhuǎn)股涉及金額規(guī)模約21億元。
僅僅在7年前，紅星美凱龍創(chuàng)始人車建新舉辦五十大壽時，還躊躇滿志地希冀未來要打造1000座實體家居MALL。如今，這個國內(nèi)最大家居連鎖賣場卻即將面臨易主。
紅星美凱龍何以至此？
危機或早已埋下伏筆。清流工作室注意到，早在十多年前，紅星美凱龍便在重資產(chǎn)、高負債的模式下“走鋼絲”。根據(jù)紅星美凱龍2012年發(fā)布的中期票據(jù)募集說明書顯示，紅星美凱龍2009、2010和2011年的資產(chǎn)負債率分別為85.91%、75.54%和73.37%，其負債中長期借款占比最高。
十多年來，伴隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，紅星美凱龍依靠不斷融資、賣地、開店，在不斷加杠桿下跑馬圈地式地擴張。
另一方面，近年來，車建新帶領(lǐng)的“紅星系”四處出擊，投資觸角涉及房地產(chǎn)開發(fā)、制造業(yè)、IT、物流、金融和傳媒，資本版圖越鋪越大。
但隨著房地產(chǎn)下行，家居市場遇冷，這個昔日國內(nèi)家居市場最大的“包租公”，在越滾越大的債務(wù)雪球面前，最終走上了“斷臂求生”之路。
債務(wù)危機浮出水面
車建新，1966年生人，本名為車建興。根據(jù)他本人的說法，之所以改“興”為“新”，是為了提醒自己時時刻刻牢記“創(chuàng)新”。
1986年，做了4年木匠的車建新用借來的600元創(chuàng)辦了一家家具作坊，做起了自產(chǎn)自銷的家居建材生意。
1991年，25歲的車建新以積累的100多萬資金租賃廠房，創(chuàng)辦了“紅星家具城”，并在隨后開出多家連鎖店。
1996年，車建新參考國外家得寶、沃爾瑪?shù)壬坛Ｊ?，從自產(chǎn)自銷轉(zhuǎn)向做平臺商引進商家入駐，并給商場取了一個洋氣的新名字——紅星美凱龍。
2000年，第一家以紅星美凱龍品牌運營的連鎖商場開業(yè)。
之后，紅星美凱龍不斷擴張開店。2012年，紅星美凱龍?zhí)柗Q商戶銷售總額突破500億元。
2015年，紅星美凱龍登陸港交所上市。2018年，美凱龍A股上市，成為第一家A+H的家具公司——其中港股證券簡稱為“紅星美凱龍”，A股證券簡稱為“美凱龍”。
車建新也迎來了人生中最輝煌的時刻。
當時美凱龍A股、港股市值達到歷史高位，A股最高市值788.73億，港股最高市值569.16億港元，A+H總市值超千億。而紅星美凱龍的的商場開到了300多家，足跡遍布29個省189個城市，成為行業(yè)內(nèi)全國經(jīng)營面積最大的家具商場運營企業(yè)。
也是這一年，車建新以385億財富登上胡潤百富榜第61位。
但到了如今，這位昔日的家居霸主卻不得不處理一地雞毛。
紅星系對紅星美凱龍的轉(zhuǎn)讓實際上早有苗頭。
早在2020年10月，美凱龍就出現(xiàn)了資金緊張的征兆。當時剛上市兩年的美凱龍拋出40億定增預(yù)案，其中11.7億元用于償還公司債券等有息債務(wù)，此次增發(fā)最終募集37.01億元。此外，公司還發(fā)行中期票據(jù)、公司債以及短融，募資用途均為償還公司將到期的有息負債。
2021年6月初，紅星系將旗下7家物流子公司以23.12億元出售給遠洋資本。
到了2021年7月，車建新又忍痛把紅星地產(chǎn)70%的股權(quán)以40億元的價格賤賣給了遠洋集團。
又過了三個月，美凱龍物業(yè)80%股權(quán)又以近7億元的價格被轉(zhuǎn)讓給了旭輝永升服務(wù)(01995.HK)。
2022年9月18日，美凱龍還曾公告稱準備抵押紅星美凱龍上?？偛看髽?，以向中國工商銀行股份有限公司上海市虹橋商務(wù)區(qū)支行申請單筆貸款期限一年、利率為市場利率的流動資金貸款4.3億元。
2022年11月，美凱龍公告表示，紅星美凱龍控股集團有限公司（下稱“紅星控股”）對旗下債券“20紅星05”展期，該債券當前余額25億元。
至此，紅星控股的債務(wù)危機也浮出水面。紅星控股財務(wù)報告顯示，截至2022年上半年末，紅星控股總資產(chǎn)1874.88億、總負債1229.18億，其中一年內(nèi)到期的流動負債662.25億。
鮮為人知的是，早在多年以前，紅星系就一直處于“高負債、重杠桿”的狀態(tài)。但顯然，這一次的資金危機比以往更加嚴峻。
高負債下走鋼絲
紅星控股的債券報告顯示，車建新旗下的“紅星系”主要有兩塊業(yè)務(wù)，一塊是以紅星美凱龍為代表的家居建材商場相關(guān)業(yè)務(wù)；另一塊是商業(yè)地產(chǎn)住宅項目開發(fā)業(yè)務(wù)。
但無論是哪塊業(yè)務(wù)，在高負債模式下均如同“走鋼絲”。
紅星美凱龍的擴張之路就一直伴隨著高負債。
清流工作室從美凱龍2014年披露的一份招股書說明申報稿看到，2011 年末、2012 年末、2013 年末，合并口徑的資產(chǎn)負債率分別為74.29%、72.29%、75.59%，資產(chǎn)負債率處于較高水平。
而在2013年，美凱龍及其子公司為融資而抵押擔(dān)保的固定資產(chǎn)賬面價值為 73.64 億元，占公司固定資產(chǎn)賬面價值的將近7成。
負債率高企的原因是紅星美凱龍重金賣地建設(shè)商場。
需要指出的是，紅星美凱龍經(jīng)營的商場分為自營商場以及委管商場：自營即紅星美凱龍自建、購買或租賃取得的經(jīng)營性物業(yè)，通過對外招商收取固定的租賃及管理收入；而委管商場則只需紅星美凱龍出品牌和經(jīng)營經(jīng)驗，商戶和合作方出資拿地，紅星美凱龍再通過提供包括選址、施工、設(shè)計、培訓(xùn)等在內(nèi)的咨詢和委管服務(wù)來獲取收入。其中，自營商場是紅星美凱龍的收入大頭，每年貢獻五至六成營收；而委管商場收入則占總體收入兩到三成。
美凱龍當時解釋道，“公司資產(chǎn)負債率較高的原因系公司注重自有商場的建設(shè)，由于原有資本金規(guī)模及融資渠道的限制，公司主要通過銀行借款解決資金需求，造成公司資產(chǎn)負債率較高?！?/p>
即便到了近幾年，美凱龍負債率高企的基本面也沒有改變。2019年至2021年，紅星美凱龍資產(chǎn)負債率分別是59.95%、61.16%和57.44。
一邊融資，一邊拿地建商場，然后再抵押資產(chǎn)去融資……紅星美凱龍這招屢試不爽。
例如在2021年，美凱龍將持有的價值為人民幣 853.16億元的投資性房產(chǎn)投資性房地產(chǎn)用于抵押擔(dān)保，以取得借款及商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券合計人民幣328.19億元。
紅星美凱龍邊拿地邊擴張，巔峰時期在全國范圍內(nèi)運營近400家家居賣場，一度成為全球擁有大型商場最多的運營商。
清流工作室注意到，美凱龍雖然披著“賣家具”的外衣，但持有的投資性房地產(chǎn)價值卻遠超A股多家房地產(chǎn)巨頭。
截至2021年末，美凱龍投資性房地產(chǎn)公允價值人民幣955.75億元，約占公司賬面總資產(chǎn)的71%。同年，萬科A的投資性房地產(chǎn)余額為859.53億元，保利發(fā)展為272.95億元。
在房地產(chǎn)黃金期，紅星美凱龍的模式不僅可以享受地皮的增值，還可以“穩(wěn)賺不賠”地收取租金。
但到了近年，在房地產(chǎn)市場下行和疫情雙重沖擊下，美凱龍業(yè)績開始出現(xiàn)下滑。
2019年至2021年，美凱龍營業(yè)收入分別是164.7億、142.4億、155.1億；凈利潤分別是44.80億、17.31億和20.47億。
2022年前三季度，紅星美凱龍營收和凈利潤增長出現(xiàn)連續(xù)下滑——營業(yè)收入同比增長分別是1.01%、-7.28%和-7.67%，歸母凈利潤同比增長分別是-3.40%、-32.1%和-36.17%。
而紅星美凱龍手持巨量的商業(yè)地皮，則在房地產(chǎn)寒冬顯得尤為尷尬。
更為激進舉債的地產(chǎn)業(yè)務(wù)
“紅星系”的另一塊主要業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)開發(fā)雖然相對不起眼，但卻比家居項目舉債更為激進。
“紅星系”早期的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要落在重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“紅星地產(chǎn)”）。紅星系的地產(chǎn)業(yè)務(wù)起步于2009年，卻在近幾年激進擴張。
2016年至2018年兩年時間里，紅星地產(chǎn)簽約銷售額分別為137.14億元、259.61億元、405.08億元，實現(xiàn)營收分別為56.41億元、74.79億元、82.53億元。在2018年這一年，紅星地產(chǎn)甚至喊出了成為千億房企的口號。
到了2020年，紅星地產(chǎn)銷售額已達到400億元，待售貨值接近千億，覆蓋華東、華中和華西市場，可售住宅比例達到80%。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年-2020年，紅星地產(chǎn)分別實現(xiàn)全口徑銷售額為478.7億元、601.1億元、614.3億元，復(fù)合年增長率8.67%；對應(yīng)行業(yè)排名分別為第59位、58位、63位。
但在高速發(fā)展同時，紅星地產(chǎn)早已負債累累。
據(jù)第三方數(shù)據(jù)平臺顯示，截至2020年6月末，紅星地產(chǎn)的負債總額達877.4億元，其中流動負債達725.02億，占比高達83%。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率達73.16%，超過70%的監(jiān)管紅線；此外，其現(xiàn)金短債比1.08%，凈負債率95.86%，也已逼近紅線。
紅星系的債務(wù)危機已瀕近強弩之末。2021年7月，紅星地產(chǎn)的70%股權(quán)最終被以40億元的價格“賤賣”給了遠洋集團、遠洋控股。
目前，紅星系仍保留了少量地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)，由上海紅星美凱龍置業(yè)有限公司（下稱“紅星置業(yè)”）負責(zé)。
相較紅星地產(chǎn)，紅星置業(yè)規(guī)模較小。聯(lián)合資信在去年6月27日曾發(fā)布最新一期針對紅星控股的評級報告（以下統(tǒng)稱“《評級報告》”），其中指出：截止2021年9月底，紅星置業(yè)權(quán)益口徑剩余可售面積也不過232.96萬平方米。
但顯然紅星系并不死心。根據(jù)紅星系的說法，未來紅星置業(yè)將銷售存量項目以及與公司“愛琴海”百貨商場項目聯(lián)動進行機會性拿地。
清流工作室注意到，除了紅星地產(chǎn)和紅星置業(yè)，紅星系還在2020年4月以47億元接盤融創(chuàng)出售的金科股份11%股份。但這部分資產(chǎn)近期也被車建新急于出售。
12月30日，金科股份發(fā)布公告稱，證監(jiān)會重慶監(jiān)管局下達行政監(jiān)管措施決定書，去年5月19日至6月10日，由于紅星系旗下的廣東弘敏企業(yè)管理咨詢有限公司在限售期內(nèi)違規(guī)減持金科股份2.05%的股份，決定對其采取出具警示函的行政監(jiān)管措施。
值得一提的是，除了家居和房地產(chǎn)開發(fā)兩大主業(yè)，車建新的資本觸角還伸向了投資、影視、汽車、金融和傳媒等領(lǐng)域。
在投資領(lǐng)域，紅星系涉及了家裝上下游產(chǎn)業(yè)、房產(chǎn)中介、社區(qū)媒體、自動駕駛公司、IT、生鮮平臺等多個領(lǐng)域。據(jù)不完全梳理，紅星系對外投資的公司中，最少已有11家已經(jīng)成功上市，目前還有多家在沖刺IPO。
在影視業(yè)，紅星系旗下的上海紅星美凱龍影業(yè)發(fā)展有限公司，近幾年投資了《萬里歸途》、《四?！贰ⅰ秺Z冠》等知名影片，有虧有賺。
紅星系還與東風(fēng)汽車成立了武漢東研智慧設(shè)計研究院有限公司，該公司之前傳出有望以估值90億至100億元上市。
之前，紅星系還耗資近1億收購上海家金所金融100%股權(quán)，跨界消費信貸市場。
遠水難解近渴，這些規(guī)模較小的“副業(yè)”能否緩解紅星系的危機，仍待觀察。