面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整周期，中國(guó)金茂上半年依然保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)。
8月30日，中國(guó)金茂（00817.HK）發(fā)布2022年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收287.45億元，同比增加1%，毛利為62.25億元，同比增長(zhǎng)8%，整體毛利率為22%，同比提升2個(gè)百分點(diǎn)，主要得益于公司核心業(yè)務(wù)物業(yè)開(kāi)發(fā)的毛利率改善。
上半年，中國(guó)金茂錄得合同銷(xiāo)售額699億元，銷(xiāo)售排名較去年同期上升4位至TOP11。半年報(bào)顯示，中國(guó)金茂前6個(gè)月完成了29個(gè)項(xiàng)目的交付工作，其主責(zé)交付項(xiàng)目無(wú)一緩交。
業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，中國(guó)金茂管理層表示，上半年累計(jì)回款733億元，回款率105.0%，創(chuàng)歷史新高。資金穩(wěn)健，“三道紅線”繼續(xù)保持全綠檔，融資成本僅3.8%，達(dá)歷史新低。
從業(yè)務(wù)分布來(lái)看，上半年，中國(guó)金茂城市運(yùn)營(yíng)及物業(yè)開(kāi)發(fā)收入約249.51億元，與2021年同期基本持平，占收入比重為87%。其中，城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目上半年為公司貢獻(xiàn)25%簽約額、近半數(shù)利潤(rùn)額，中國(guó)金茂“城市運(yùn)營(yíng)商”定位對(duì)其持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略意義正在逐步顯現(xiàn)。
截至6月30日，中國(guó)金茂在全國(guó)布局34個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。1-8月中國(guó)金茂新獲取11個(gè)項(xiàng)目，全部位于一二線核心城市，其中48%由城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目貢獻(xiàn)。
不過(guò)，從總體看，中國(guó)金茂在公開(kāi)市場(chǎng)上的投資力度相對(duì)保守。上半年在成都、合肥、北京等地核心位置獲取3宗地塊，同步獲取天津東麗、青島即墨等城市運(yùn)營(yíng)后批地塊，整體拿地溢價(jià)率僅為0.6%，全部底價(jià)拿地。其中北京崔各莊奶西地塊由金茂與首開(kāi)合作開(kāi)發(fā)，8月上旬已公布案名。
報(bào)告期內(nèi)，中國(guó)金茂的商務(wù)租賃及零售商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入7.19億元，同比減少5%，物業(yè)出租方面，截至6月30日，公司持有的北京凱晨世貿(mào)中心、西城金茂中心、長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際研發(fā)中心的出租率都是100%，上海金茂大廈寫(xiě)字樓出租率為93.8%。
上半年，酒店經(jīng)營(yíng)為中國(guó)金茂貢獻(xiàn)收入為5.11億元，同比減少41%。但包括物業(yè)管理、樓宇裝修、綠色建筑等地產(chǎn)相關(guān)的其他業(yè)務(wù)同比增長(zhǎng)32%，對(duì)總營(yíng)收的貢獻(xiàn)比為8.91%，基本可以抵消商業(yè)、酒店業(yè)態(tài)所受疫情影響。
在物業(yè)管理板塊，今年3月中國(guó)金茂成功分拆旗下物業(yè)管理平臺(tái)金茂服務(wù)（00816.HK）于港股上市，也是2022年首個(gè)上市物企。
據(jù)金茂服務(wù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年共錄得總營(yíng)業(yè)收入10.97億元、歸屬母公司凈利潤(rùn)1.69億元，同比增長(zhǎng)59.95%、93.85%；截至期末，合約建筑面積約為6960萬(wàn)平方米、在管建筑面積約為4550萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57.8%、128.6%。
規(guī)模及營(yíng)收的大幅增長(zhǎng)的背后是多筆收并購(gòu)擴(kuò)張動(dòng)作。6月17日，金茂服務(wù)收購(gòu)首置物業(yè)100%股權(quán)，拓展了包括住宅、購(gòu)物中心、城市核心綜合體在內(nèi)的53個(gè)合約及鎖定項(xiàng)目。收購(gòu)?fù)瓿珊?，金茂服?wù)的在管物業(yè)組合將更加豐富。
“隨著房地產(chǎn)行業(yè)的承壓，有一些房企背景的物管公司也出現(xiàn)了并購(gòu)的機(jī)會(huì)，在這方面我們正在跟多家標(biāo)的公司進(jìn)行商洽，另外隨著行業(yè)整體估值回歸到理性，也有一些非常優(yōu)秀符合匹配金茂服務(wù)戰(zhàn)略的公司成為公司未來(lái)獲取的標(biāo)的項(xiàng)目。”金茂服務(wù)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。
不止是物業(yè)板塊，中國(guó)金茂也加大了收并購(gòu)的力度。6月9日，中國(guó)金茂發(fā)布公告，宣布擬私有化中國(guó)宏泰發(fā)展(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“宏泰”)。據(jù)悉，宏泰擁有多個(gè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)城項(xiàng)目，基石項(xiàng)目龍河新城位于京津冀首都經(jīng)濟(jì)圈，若私有化進(jìn)程順利，進(jìn)一步提升中國(guó)金茂在城市運(yùn)營(yíng)方面的規(guī)模。
從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)金茂上半年現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、剔除預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化，繼續(xù)保持“三道紅線”全綠。
上半年，標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均對(duì)中國(guó)金茂維持全投資評(píng)級(jí)認(rèn)定，標(biāo)普將金茂評(píng)級(jí)“展望”上調(diào)至“穩(wěn)定”。
截止6月末，中國(guó)金茂提取銀行授信及未使用直融額度共計(jì)1308億元。債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化且合理，公司債務(wù)98%為銀行類(lèi)、直融類(lèi)、保債類(lèi)融資。
報(bào)告期末，中國(guó)金茂所持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為328.87億元，剔除受限制存款及現(xiàn)金94.34億元后，也仍有234.53億元，而一年內(nèi)到期計(jì)息銀行貸款及其他借款僅為280.59億元，現(xiàn)金流足以覆蓋短期債務(wù)。
作為央企的中國(guó)金茂上半年融資渠道繼續(xù)保持通暢，獲得近200億元直接融資，其中包括發(fā)行了利率僅為3.4%的87.1億元全國(guó)最大單碳中和CMBS債券、利率僅為3.5%的15億元全國(guó)首單地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)主題公司債等。
“中央‘房住不炒’的主基調(diào)不會(huì)改變，優(yōu)勝劣汰仍將繼續(xù)，行業(yè)發(fā)展將趨向平穩(wěn)。同時(shí)在國(guó)家新型城鎮(zhèn)化和雙碳戰(zhàn)略下，行業(yè)發(fā)展及創(chuàng)新轉(zhuǎn)型將迎來(lái)契機(jī)，品質(zhì)房企將迎來(lái)更多機(jī)會(huì)。”對(duì)于未來(lái)行業(yè)走勢(shì)，中國(guó)金茂在半年報(bào)中如此表示。
在這種展望之下，中國(guó)金茂未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略則為繼續(xù)堅(jiān)持“城市運(yùn)營(yíng)商”的定位，提質(zhì)增效，實(shí)現(xiàn)從常規(guī)發(fā)展模式向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)模式、從規(guī)模導(dǎo)向向市值導(dǎo)向和利潤(rùn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)型。