記者｜黃昱
房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整之下，現(xiàn)金流已超越利潤(rùn)成為各家房企最看重的指標(biāo)，龍頭民營(yíng)房企碧桂園也不例外。
8月30日，碧桂園總裁莫斌在2022年中期業(yè)績(jī)交流會(huì)上表示，為確保公司能順利穿越周期，碧桂園把重心放在保證現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債表及利潤(rùn)的平衡上，通過(guò)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流去償還高成本、短期限的融資。
今年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)收入1623.6億元，凈利潤(rùn)約為19.1億元，歸母核心凈利潤(rùn)約為49.1億元。
對(duì)于今年這一業(yè)績(jī)表現(xiàn)，莫斌表示，作為管理層我們提前預(yù)判到了市場(chǎng)變化，但變化的劇烈程度的確超出了預(yù)期?！八詫?duì)于這次業(yè)績(jī)下滑，特別是利潤(rùn)表現(xiàn)，我和我的管理層對(duì)廣大投資者也是表示歉意，也在做深刻的檢討和反思。”
在強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流的經(jīng)營(yíng)思路下，上半年碧桂園的銷售回款及其他經(jīng)營(yíng)流入約為1800億元，扣除土地及工程款、稅金等其他經(jīng)營(yíng)支出后，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入52.5億元。
莫斌曾稱，在市場(chǎng)出現(xiàn)下行的時(shí)候，碧桂園以可動(dòng)用資金作為內(nèi)部考核的目標(biāo)。
據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，截至今年上半年底，碧桂園共有可動(dòng)用現(xiàn)金余額約1479.8億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為1234.8億元，受限制現(xiàn)金約為244.9億元，這部分主要為預(yù)售監(jiān)管資金。
“今年碧桂園主要通過(guò)可動(dòng)用現(xiàn)金管理來(lái)保持收支平衡的狀態(tài)?！蹦笾赋?，在收入端，碧桂園強(qiáng)調(diào)銷售回款的效率，與合作方進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離，同時(shí)通過(guò)全面資產(chǎn)盤點(diǎn)回收現(xiàn)金流。
在銷售回款方面，碧桂園上半年的平均按揭貸款放款周期同比加快了19天，新增簽約的權(quán)益回款率提升了兩個(gè)百分點(diǎn)。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額約為1851億元，權(quán)益回款金額約為1702.9億元，權(quán)益回款率達(dá)92%，連續(xù)7年超過(guò)90%。
今年上半年，碧桂園通過(guò)全面資產(chǎn)盤點(diǎn)盤活收回了69億元，對(duì)集團(tuán)的現(xiàn)金流起到了有效補(bǔ)助。
在與合作方進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離方面，為了提高公司與合作方在項(xiàng)目層面的資金使用效率，碧桂園已啟動(dòng)了與39家合作方的項(xiàng)目分家。
不僅對(duì)現(xiàn)金流入端，碧桂園對(duì)現(xiàn)金支出端也有嚴(yán)格管控。莫斌指出，碧桂園嚴(yán)格進(jìn)行了復(fù)工鋪排，以銷定產(chǎn)，在保交樓的前提下，避免無(wú)效開工帶來(lái)的工程款的支付增加。
“我們預(yù)計(jì)全年的工程款支付較往年會(huì)有大幅下降，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的支出壓力會(huì)有減小?！蹦蟊硎?，碧桂園還鼓勵(lì)區(qū)域多從本地沉淀資金去安排支出，減少對(duì)集團(tuán)資金下?lián)艿囊蕾嚒?/span>
對(duì)于現(xiàn)金流管理，莫斌表示，碧桂園有足夠的時(shí)間和空間應(yīng)對(duì)可能存在的階段性波動(dòng)。
具體來(lái)看，短期上，碧桂園進(jìn)行每周資金計(jì)劃的滾動(dòng)鋪排，留足安全墊，以應(yīng)對(duì)外部的不確定性；中長(zhǎng)期，碧桂園通過(guò)鋪排未來(lái)12個(gè)月的現(xiàn)金流計(jì)劃，已將未來(lái)可能遇到的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)都納入了考量，如銷售波動(dòng)、直接融資渠道是否暢通、債務(wù)到期的安排、現(xiàn)金是否可盤活等，并做了極致的壓力測(cè)試。
在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，資本市場(chǎng)對(duì)房企的債務(wù)規(guī)模始終保持高度警惕。碧桂園的總借貸從去年底的3179.1億元下降至今年上半年底的2936.77億元，下降幅度達(dá)7.6%。
按“三條紅線”指標(biāo)，截至上半年底，碧桂園現(xiàn)金短債比維持在2倍左右，凈借貸比率為48.1%，而剔除預(yù)收帳款的資產(chǎn)負(fù)債率為72%。
就到期債務(wù)而言， 2022年下半年，碧桂園已無(wú)到期美元債，境內(nèi)有兩筆債務(wù)到可回售狀態(tài)，分別在9月和11月，合計(jì)40億元。除此以外，下半年沒有到期的直接融資。
2023年上半年，碧桂園有合計(jì)4筆境內(nèi)債、69億到期或達(dá)到回售狀態(tài)；境外美元債只有1月份的一筆，折合人民幣40億元。
碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君稱，對(duì)于碧桂園的體量來(lái)說(shuō)，上述150億左右的公開市場(chǎng)債務(wù)壓力是不大的。
對(duì)于融資計(jì)劃，伍碧君表示，目前公開市場(chǎng)上境內(nèi)外融資都處于停滯狀態(tài)，但監(jiān)管層對(duì)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企還是有很多支持動(dòng)作。
在交易商協(xié)會(huì)和中債信用增進(jìn)公司的支持下，碧桂園9月份會(huì)對(duì)此前獲批的50億元中票進(jìn)行首期發(fā)行，金額約15億元，剩余的也會(huì)在今年陸續(xù)完成發(fā)行。
在投資拿地上，碧桂園從去年下半年就開始調(diào)整投資策略和強(qiáng)度，審慎獲取機(jī)會(huì)型土地。財(cái)報(bào)顯示，今年上半年碧桂園僅獲取9個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益地價(jià)約為61億元。
“上半年投資強(qiáng)度只有當(dāng)期銷售強(qiáng)度的3%左右?！?span>碧桂園常務(wù)副總裁程光煜表示，在市場(chǎng)下行的環(huán)境下，現(xiàn)金流主要是用來(lái)保障公司的經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)安全，在此前提下有富余資金的話，碧桂園才會(huì)拿來(lái)投資，所以下半年不會(huì)設(shè)定明確的投資拿地金額。
對(duì)于多元化業(yè)務(wù)的布局，莫斌表示，在市場(chǎng)底部盤整的過(guò)程中，碧桂園以現(xiàn)金流安全為主要目標(biāo)，新業(yè)務(wù)的重點(diǎn)是博智林機(jī)器人。
據(jù)莫斌介紹，科技建筑集團(tuán)后續(xù)將承接集團(tuán)內(nèi)部項(xiàng)目的總包及分包工程，同時(shí)拓展外部業(yè)務(wù)，包括政府的保障房、商品房、政府公建、工業(yè)建筑、基礎(chǔ)設(shè)施等。