文 | 野馬財經(jīng) 盧泳志

編輯丨高巖

在被調(diào)查一年半后，格力地產(chǎn)（600185.SH）董事長魯君四被免職，其理由是“因工作調(diào)整原因”。

來源：企業(yè)公告

6月16日，格力地產(chǎn)公布了一項人事變動，董事會免去魯君四董事長的職位，并將擇期重新選舉公司董事長。

值得注意的是，2020年末，魯君四因涉嫌證券市場內(nèi)幕交易違法行為，被證監(jiān)會立案調(diào)查。之后，魯君四便很少在公眾場合露面。

本次被免職后，格力地產(chǎn)董事會推舉董事、總裁林強(qiáng)先生代為履行董事長職責(zé)，直至新任董事長產(chǎn)生時止。

魯君四“孕育”格力地產(chǎn)

1985年，格力集團(tuán)開始布局地產(chǎn)行業(yè)，先后開發(fā)北嶺工業(yè)區(qū)、珠海特區(qū)建設(shè)等項目。后來，由于集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略需求，地產(chǎn)業(yè)務(wù)近乎停滯。

2004年，格力房地產(chǎn)板塊發(fā)展定位重新確立，時任格力集團(tuán)副總裁的魯君四“臨危受命”，被調(diào)任格力房地產(chǎn)專責(zé)工作小組。

當(dāng)時，格力地產(chǎn)和格力電器都隸屬于格力集團(tuán)。格力電器在家電行業(yè)風(fēng)生水起，2003年營收超過百億；而格力地產(chǎn)當(dāng)時營收不足10億元。

當(dāng)時，魯君四帶領(lǐng)7名員工，在9平方米的辦公區(qū)域開始創(chuàng)業(yè)。2005年2月，珠海格力房產(chǎn)有限公司重新建立。

三個月后，格力地產(chǎn)首個樓盤御楓美筑項目啟動，受到業(yè)界廣泛關(guān)注。此后，格力地產(chǎn)快速發(fā)展，相繼開發(fā)了格力廣場、格力香樟等項目。

2007年，格力地產(chǎn)決定通過對陜西榮海旗下的海星科技資產(chǎn)重組的方式借殼上市。

2008年，在美國金融危機(jī)的影響下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)井噴式上漲。魯君四借勢發(fā)力，格力地產(chǎn)在2019年成功借殼上市。

坐享行業(yè)紅利和上市優(yōu)勢，再加上格力品牌效應(yīng)的“加持”，格力地產(chǎn)迎來強(qiáng)勢發(fā)展。2010年2月，海星科技更名為格力地產(chǎn)。

資料顯示，2009年-2010年，格力地產(chǎn)分別實現(xiàn)營業(yè)收入5.13億元、11.57億元，同比增長161.4%、125.65%。

從停滯不前到重振雄風(fēng)，魯君四在6年的時間內(nèi)打造出一個全新的格力地產(chǎn)，其對格力地產(chǎn)的情感和用心不言而喻。

正如魯君四在格力地產(chǎn)官網(wǎng)上所言：企業(yè)因?qū)I(yè)而強(qiáng)大，因創(chuàng)新而卓越。在建筑城市的過程中，我們打造精致產(chǎn)品，并堅守著一份責(zé)任、一份情懷。

格力地產(chǎn)被“雪藏”

經(jīng)歷了短暫的美好后，格力地產(chǎn)迎來轉(zhuǎn)折。2011年，房地產(chǎn)政策開始收緊；緊接著，魯君四迎來新的上司——董明珠。

2012年5月，格力電器創(chuàng)始人朱江洪退休，董明珠接任格力集團(tuán)董事長，并且直接掌控格力地產(chǎn)。

然而，在董明珠看來，家電企業(yè)熱衷搞房地產(chǎn)是“不務(wù)正業(yè)”。她甚至公開對外宣布，“格力地產(chǎn)使用格力商標(biāo)對格力形成了傷害”。

因此董明珠并沒有將重心放到地產(chǎn)業(yè)務(wù)，格力集團(tuán)也更偏重于電器，這導(dǎo)致格力地產(chǎn)在那段時間發(fā)展非常緩慢。

期間，董明珠甚至向自家產(chǎn)業(yè)“開炮”：格力走專業(yè)化道路，絕不做投機(jī)生意。房地產(chǎn)行業(yè)賺錢太多、太快，很容易就讓人將奉獻(xiàn)的精神丟掉?！?/p>

在其掌權(quán)的三年內(nèi)（2012年-2014年），格力地產(chǎn)的營業(yè)收入分別為16.24億元、21.64億元及14.66億元。與此對比，格力電器的在2012年的營業(yè)收入就已突破千億元。

不過，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)被“雪藏”的同時，魯君四卻實現(xiàn)了多元化布局。2013年，格力地產(chǎn)啟動內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級，完成了從房地產(chǎn)建筑商到城市綜合運(yùn)營商的轉(zhuǎn)型。

在此期間，格力地產(chǎn)布局了海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)等。如今看來，魯君四的積極布局奠定了國資發(fā)展平臺入局的基礎(chǔ)。

來源：愛企查

2014年2月，格力集團(tuán)擬通過無償劃撥方式將格力地產(chǎn)51.94%股權(quán)注入珠海投資控股有限公司。2015年1月13日，格力集團(tuán)移交股權(quán)，格力地產(chǎn)被納入到全新的國資平臺。

實現(xiàn)“單飛”后，格力地產(chǎn)和格力電器的關(guān)系也遠(yuǎn)了一步，兩者的交集變成了均是珠海市國資委旗下的上市公司。

“魯君四時代”的滑鐵盧

從2015年開始，格力地產(chǎn)擺脫了董明珠的“束縛”，業(yè)績開始有了明顯起色。2015年，格力地產(chǎn)的營業(yè)收入飆升到25.45億元。

2016年，格力地產(chǎn)物業(yè)掛牌新三板。此外，還相繼成立了英國、美國、香港等地的公司，以此拓寬海內(nèi)外市場版圖。

之后，魯君四曾公開表示：“格力地產(chǎn)已不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商，未來將變?yōu)槌鞘芯C合運(yùn)營商和資本管理者，時機(jī)成熟時，格力地產(chǎn)或?qū)⒏拿?。?/p>

一心熱衷多元化布局，格力地產(chǎn)在2016年之后很少在房地產(chǎn)市場拿地。之后的四年，格力地產(chǎn)的發(fā)展遭遇了桎梏。

來源：無冕財經(jīng)

2016年-2019年，格力地產(chǎn)的營收從31.2億元升至41.9億元，而凈利潤卻從6.01億元降至5.26億元。此外，資產(chǎn)負(fù)債率則72.1%上升至75.92%。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝指出，格力地產(chǎn)各個板塊沒有核心競爭力，在激烈的市場競爭中疲態(tài)盡顯。房地產(chǎn)、海洋經(jīng)濟(jì)、口岸經(jīng)濟(jì)、服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代金融，這幾項業(yè)務(wù)之間關(guān)系不大，難以形成協(xié)同效應(yīng)。

盡管如此，魯君四并沒有放棄多元化布局的決心。2020年，格力地產(chǎn)頻繁跨界，并先后蹭上了“口罩”“免稅”“茅臺”等多個“網(wǎng)紅”概念的熱度。2020年2月，格力地產(chǎn)成立了高格醫(yī)療，主要生產(chǎn)口罩等醫(yī)用物資。當(dāng)時，格力地產(chǎn)喊出“全年出口1億片醫(yī)用口罩”的豪言。

同年5月，格力地產(chǎn)擬向珠海市國資委、城建集團(tuán)定向發(fā)行股份并支付現(xiàn)金，購買其持有的免稅集團(tuán)100%股權(quán)。兩個月后，格力地產(chǎn)以總價16.51億元拿下三亞“免稅概念”地塊。

2020年9月22日，魯君四攜格力地產(chǎn)團(tuán)隊前往貴州，與茅臺集團(tuán)置業(yè)公司簽署合作協(xié)議。這其中便涉及茅臺在格力地產(chǎn)免稅平臺的產(chǎn)品合作及地產(chǎn)文旅產(chǎn)業(yè)兩大板塊。

蹭“網(wǎng)紅”概念熱度，雖然拉動了格力地產(chǎn)的股價，但也使其陷入口碑危機(jī)。2020年2月、6月，格力地產(chǎn)分別因“口罩”“免稅”概念遭到上交所問詢。

來源：企業(yè)公告

2020年12月31日，魯君四因涉嫌證券市場內(nèi)幕交易違法行為，被中國證監(jiān)會立案調(diào)查。此次魯君四被調(diào)查讓格力地產(chǎn)2016年簽署的“抽屜協(xié)議”浮出水面。

2016年8月，格力地產(chǎn)發(fā)行30億非公開發(fā)行股票，并簽下“若其二級市場收盤價未達(dá)一定條件，珠海投資需向定增對象購買其所持定增股份”的“兜底協(xié)議”。

不過，根據(jù)公告，在立案調(diào)查期間，魯君四可以正常履職，公司董事會亦可以正常運(yùn)作，該事項尚不會影響公司日常生產(chǎn)經(jīng)營活動。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦分析認(rèn)為，作為格力地產(chǎn)重要的決策人，格力地產(chǎn)董事長被立案調(diào)查，后續(xù)收購免稅集團(tuán)會導(dǎo)致很多事情就難以推進(jìn)。

來源：Wind

在之后一年多的時間，始終沒有公布調(diào)查進(jìn)度，而魯君四也幾乎消失在了公眾視野中。

2021年是格力地產(chǎn)“去地產(chǎn)化”的第五年，而其房地產(chǎn)開發(fā)收入仍然占到總營收的89.46%，去地產(chǎn)化進(jìn)程緩慢。

而格力地產(chǎn)土地儲備也在連年下降。年報顯示，格力地產(chǎn)總規(guī)劃計容建筑面積達(dá)78.64萬平方米，同比下降22.65%。

同時，格力地產(chǎn)的銷售情況也不樂觀。2021年，格力地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)共計實現(xiàn)銷售金額41.5億元，同比下降近五成。

在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行的情況下，格力地產(chǎn)面臨土地儲備減少和房地產(chǎn)銷售下滑的壓力，同時轉(zhuǎn)型大消費(fèi)和大健康產(chǎn)業(yè)明顯遇阻，格力地產(chǎn)陷入進(jìn)退兩難的境地。

正值此際，魯君四被免職，而且其涉嫌內(nèi)幕交易立案調(diào)查快一年半了，依然沒有披露任何進(jìn)展信息，接下來格力地產(chǎn)何去何從？歡迎留言評論！