文|零態(tài)LT 梁瀟
編輯|胡展嘉
保利宋廣菊、融創(chuàng)孫宏斌、恒大許家印都逐漸淡出江湖，地產(chǎn)界的紅人就只剩下萬科郁亮了。
然而今年萬科的業(yè)績會比較有意思。以前都是董秘先說，這次郁亮直接打頭陣，上來就進(jìn)行了一番自我檢討和解釋，“認(rèn)錯”態(tài)度誠懇，并向52萬名萬科股東表示歉意。萬科發(fā)布業(yè)績，利潤出現(xiàn)斷崖式下跌，的確讓眾人驚掉下巴，萬科去年歸母凈利潤只有225億元，相較于2020年接近腰斬。
“交出這樣的成績單，我倍感壓力，內(nèi)心充滿緊迫感。”萬科董事會主席郁亮在次日的業(yè)績發(fā)布會上向投資者與媒體反思業(yè)績下滑與管理層的得與失。
諸多媒體用“檢討”一詞來形容今年業(yè)績發(fā)布會的基調(diào)，但事實上在房地產(chǎn)債務(wù)去杠桿的背景下，萬科2021年最新的分紅比例由2020年的35%提高到50%，合計擬派發(fā)分紅112.77億元，萬科賬面現(xiàn)金流的充沛，以及向投資者負(fù)責(zé)的態(tài)度，足以彰顯萬科經(jīng)營的穩(wěn)健與韌性，當(dāng)日A股、港股均以股價上漲表達(dá)了投資者對萬科管理層的“投票”。
01、萬科“業(yè)績洗澡”疑云
“業(yè)績洗澡”指的是上市公司刻意壓低公司業(yè)績，將一些利潤推遲到下一個發(fā)布期進(jìn)行集中體現(xiàn)，從而達(dá)到下一個發(fā)布期業(yè)績大漲的一種手段。
舉個例子，兩年業(yè)績都下降10%，那就要被罵兩年；但一年下降30%，另一年漲10%，就只要被罵一年。事實上，投資者有這個疑問很正常。橫向?qū)Ρ扔钪娣科蟊坦饒@及排在萬科之后的房企業(yè)績表現(xiàn)，都無法理解萬科歸母凈利超4成下跌這一事實。
零態(tài)LT（ID：LingTai_LT）過往文章《連碧桂園都撒不起錢了》中提到，碧桂園去年歸母凈利潤267.97億，同比減少23.49%，但萬科的下跌幅度是碧桂園的兩倍之多。
萬科的跌幅甚至可以在Top10房企里面排在前幾位。說得更具體點(diǎn)，萬科跌幅僅次于恒大、綠地、融創(chuàng)。此前，融創(chuàng)預(yù)計凈利下跌85%。很難不讓人懷疑，郁亮又“藏利潤”了。
郁亮犧牲年度獎金來“謝罪”，去年一年的薪酬大幅降低88%至154.7萬元，2020年郁亮的薪酬還是1247萬元。此外，萬科任職的8位董事、監(jiān)事及高管合計稅前報酬也同比下降50%。
02、今年目標(biāo)要企穩(wěn)回升
在郁亮的檢討中，也多次分析了萬科此次凈利下滑的原因，其中就提到，萬科管理方面存在離散度大、參差不齊問題。
即區(qū)域公司和項目之間的盈利表現(xiàn)兩級分化，有做得好的項目，也有難以消化的項目。經(jīng)過這一劫，萬科或許對于投資拿地需要花更多心思了。郁亮坦言，從去年下半年起，萬科已經(jīng)取消此前的投資額度分配辦法，開始對投資進(jìn)行集中管控，提高對投資要求。
那么今年，萬科打算怎么做？郁亮說了四個字——“企穩(wěn)回升”，也就是營業(yè)收入和凈利潤不能再跌了。自2014年至今，萬科探索多元化業(yè)務(wù)付出了代價，多條賽道同步推進(jìn)（物流、長租公寓、物業(yè)等），所面臨的難度和付出的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了萬科管理層預(yù)期。
一位房產(chǎn)從業(yè)者稱，這主要包括兩個方面，一是萬科非開發(fā)業(yè)務(wù)即多元化板塊的利潤增長。二是萬科表示，開發(fā)業(yè)務(wù)維持毛利率20%。
郁亮說，學(xué)費(fèi)交得差不多了，是時候要創(chuàng)收創(chuàng)利了。萬科的經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)正在逐步形成新的利潤蓄水池。他提到，萬科物業(yè)收入過去10年復(fù)合增速超30%，物流近3年達(dá)到52%，公寓業(yè)務(wù)近3年達(dá)到40%，印力近5年為20%。2021年，萬科整體經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)（地產(chǎn)之外）收入超過400億。
萬科現(xiàn)有的土地儲備資源，可以支撐未來2～3年的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。目前萬科在建面積1億平方米，擬開發(fā)面積超過4500萬平方米。此外，截止到去年年底，萬科已售未結(jié)合同金額累計超過7100億元，是2021年結(jié)算收入的1.6倍。這些已售未結(jié)，將在之后的財年陸續(xù)轉(zhuǎn)化為結(jié)算收入。
去年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利總額同比大幅減少189億元?！霸瓉矸康禺a(chǎn)傳統(tǒng)的發(fā)展方式是以速度、規(guī)模作為加法，以高金融杠桿作為乘法的發(fā)展模式，凡是沿著過去這種模式走下去的，可能都會退。如果說今天不再簡單追求速度規(guī)模，不再用高金融杠桿，我覺得都能活下來?！庇袅恋倪@番話，既說給自己聽，也說給行業(yè)同行聽。
03、文旅繞道發(fā)力
萬科在文旅版圖上的“野心”，已不止于冰雪行業(yè)了。
冬奧紅利下，萬科曾經(jīng)“無心插柳”的冰雪事業(yè)日趨火熱。已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營的吉林松花湖、北京石京龍與北京西山滑雪場三個項目，令萬科在國內(nèi)的冰雪度假市場占得一席之地。相比在冰雪事業(yè)上的高調(diào)，萬科在酒店乃至度假板塊的布局，相對低調(diào)不少。而隱去“冰雪”標(biāo)簽，突出酒店及度假，萬科用意何在？
當(dāng)我們更具體細(xì)致的拆解萬科這一版圖會發(fā)現(xiàn)，一個“悶聲”擴(kuò)張、潛在的文旅“大佬”的面目更加清晰。
在文旅領(lǐng)域的進(jìn)擊者中，萬科的布局?jǐn)U張略顯“低調(diào)”，這或和其至今缺少一個顯眼標(biāo)簽有關(guān)。
在傳統(tǒng)房企五強(qiáng)中，有四家成立了專門的文旅公司（集團(tuán)），除了萬科。恒大旅游集團(tuán)、碧桂園文商旅集團(tuán)、融創(chuàng)文旅集團(tuán)、保利（海南）旅游發(fā)展有限公司，而諸如“文旅城”、“童世界”、“養(yǎng)生谷”等，成為各自突出的項目屬性字眼，但若說到萬科的文旅項目，個性或特色還較為模糊。
但若大致梳理，會至少發(fā)現(xiàn)三個重點(diǎn)信息：
一是萬科進(jìn)入文旅領(lǐng)域其實很早，是先行者，比如在房企乃至國內(nèi)企業(yè)的冰雪產(chǎn)業(yè)布局方面，有領(lǐng)先優(yōu)勢。以及有“神盤”之稱的良渚文化村，標(biāo)桿地位目前幾乎未減；
二是早些年萬科的文旅項目投資布局相對穩(wěn)健和保守，攪局動靜不是很大，加之高管對外的一些聲調(diào)中刻意弱化文旅地產(chǎn)屬性，但近幾年聲勢擴(kuò)增，投資了不少文旅項目，整體有些“悶聲”布局?jǐn)U張態(tài)勢；
三是萬科目前雖沒有較突出的產(chǎn)品項目標(biāo)簽條線，但現(xiàn)有的文旅盤子已不算小，至少已形成四個業(yè)務(wù)板塊：文旅地產(chǎn)、冰雪項目、高端酒店和文化產(chǎn)業(yè)。
2018年，萬科以8.07億元接手云南城投的太陽山項目，并將其改名為撫仙湖國際旅游度假區(qū)。后又通過收購云南城投子公司股權(quán)開發(fā)文旅地產(chǎn)項目“大理拾叁月”，并在西雙版納投資開發(fā)曼西緹· 雨林度假小鎮(zhèn)等。此外，萬科在四川西昌還簽約有中國邛?！?7度國際旅游度假區(qū)項目。
由此參考延伸，萬科借由住宅項目開發(fā)，已聚合了大體量的房主或業(yè)主，他們可算是萬科的“私域流量”，除了住房外，他們還有更多的消費(fèi)需求，酒店住宿、養(yǎng)老、旅游度假等。
此外，萬科的梅沙教育板塊，既為地產(chǎn)項目提供了教育配套，也聚集了大量家庭親子群體，這些也是其度假區(qū)的客流或潛在客流。這其中又包括存量的業(yè)主家庭流量，也包括面向社會的增量客群。
圍繞一個業(yè)主或一個家庭單位的“流量”，萬科有打通流量與文旅產(chǎn)品，形成較好循環(huán)的可能。
再說內(nèi)容。文旅項目的打造、迭代更新，保持一定持續(xù)運(yùn)營競爭力的關(guān)鍵之一，是好的內(nèi)容及其持續(xù)供給，眾多文旅項目競奪IP尋求合作，以及突出IP標(biāo)簽，一大緣由是這些IP內(nèi)容在市場上的競爭力，包括不限于持續(xù)引流，做長產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)變現(xiàn)價值等。
同時，酒店、文娛IP項目或產(chǎn)品等，也可放入度假區(qū)板塊，且實為必要。
或可猜測的是，在文旅地產(chǎn)乃至文旅領(lǐng)域，萬科躬身入局的決心與動作已愈加明顯。既有的業(yè)務(wù)布局與邏輯，已部分證明其路徑的可行性和未來想象力，但同時也要看到，其面臨的挑戰(zhàn)，與其他巨頭房企無異，未來項目區(qū)域布局、運(yùn)營情況以及回報能力等具體發(fā)展如何，能否成為真正的文旅巨頭，還需要更長時間去證明。
運(yùn)營｜陳佳慧
出品｜零態(tài)LT（ID：LingTai_LT）