近年來，電商及物流商的擴展刺激了國內(nèi)現(xiàn)代物流設(shè)施租賃繁榮，疊加冷鏈及醫(yī)療用品的不斷增加的需求，全國物流地產(chǎn)整體出租率在疫情之下仍保持穩(wěn)定。

在地產(chǎn)行業(yè)尋求新發(fā)展模式之下，也有不少房企轉(zhuǎn)道物流行業(yè)，試圖打開業(yè)務(wù)的新藍海，比如萬科、招商、海航、碧桂園、綠地、遠洋等在內(nèi)的房企都已在物流領(lǐng)域有所布局，去年底，領(lǐng)展房托、凱德也發(fā)力收購物流資產(chǎn)包。

不止是房企在布局物流地產(chǎn)，2021年4月底，國內(nèi)物流頭部企業(yè)順豐成立房地產(chǎn)投資資金，并于5月成功上市，作為港交所首只且唯一以物流為主的房地產(chǎn)REITs，3月17日，順豐房托（02191.HK）交出了首份年度“成績單”。

一個明顯的特征是，依賴于母公司穩(wěn)定的發(fā)展，順豐房托的經(jīng)營具有韌性，在內(nèi)地和香港的投資物業(yè)均表現(xiàn)出活躍的租賃交易率。

自去年4月29日(成立日期)起至年底，順豐房托實現(xiàn)收益約2.44億港元，較2021年5月5日發(fā)售通函預測高出3.3%；實現(xiàn)物業(yè)收入凈額為1.95億港元，基金單位持有人交易前的期內(nèi)溢利17.4億港元。

分派方面，順豐房托擬對2021年5月上市后的首次分派采取100%分派政策。截至2021年12月底，順豐房托可供分派收入總額為1.379億港元，于5月發(fā)布的發(fā)售通函中預測持平，每基金單位分派17.24港仙。按照2021年12月31日的基金單位收市價3.48港元計算，年度分派收益率為7.9%。

不過成立半年以來，順豐房托的投資資產(chǎn)并未明顯增加，依舊以香港青衣亞洲物流中心順豐大廈、佛山桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園以及蕪湖豐泰產(chǎn)業(yè)園3項物業(yè)為主，總建筑面積23.4萬平方米，總可出租面積約30.8萬平方米。

具體來看，佛山物業(yè)近乎全部被順豐集團占用，作為區(qū)域樞紐以支援其在廣東省的快遞服務(wù)，蕪湖物業(yè)可出租面積的89.1%租予順豐控股不同業(yè)務(wù)部門，包括快遞、貨運代理及合同物流，哪怕是多租戶的青衣物業(yè)，也有65.9%可出租面積租予順豐控股租戶。

依賴母公司這一穩(wěn)定的租客來源，三大物業(yè)出租率達95.8%，較去年中期微漲0.1個百分點。其中，青衣物業(yè)、蕪湖物業(yè)、佛山物業(yè)出租率分別為92.6%、98.5%、100%（2021年6月30日分別為92.6%、97.9%、100.0%）。

順豐控股租戶因此也貢獻了順豐房托總收益76.6%，早在2021年5月順豐房托上市前，順豐控股租戶便將原本已簽訂的租約續(xù)簽五年，為順豐房托提供了未來五年穩(wěn)定的出租率和收入。

雖然經(jīng)營穩(wěn)定，但與遞表時所呈現(xiàn)的基金前身公司業(yè)績相比，并未出現(xiàn)明顯的增長，核心即是已有物流項目組合估值、租金、出租率無法再大幅邁步。

順豐房托表示，2022年，將與順豐控股在此策略下緊密合作，并將著眼于分布中國內(nèi)地不同城市，且以順豐控股股份集團為主要租戶，以穩(wěn)定收入來源的物業(yè)，藉此擴大順豐房托的投資組合。

擴張需要現(xiàn)金流和穩(wěn)定的負債率，顯然，順豐房托確實存在收購空間。

以目前順豐房托的財務(wù)狀況來看，截至期末，順豐房托總資產(chǎn)為70.10億港元，包括65.42億港元的投資物業(yè)、3.98億港元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，以及7030萬港元其他資產(chǎn)?？傌搨鶠?9.19億港元，資本負債比率（定義為總借款占總資產(chǎn)的百分比）為30.6%。

瑞信在研報中稱，順豐房托目前資產(chǎn)負債表保持健康，資產(chǎn)負債率為30.6%，意味著有約25億元的債務(wù)空間用于收購資產(chǎn)。

從順豐房托這一成功的物流地產(chǎn)REITs來看，多屬于自持物業(yè)，營收回報規(guī)模較小，仍有擴張規(guī)模、提升資產(chǎn)運營能力的空間。

克而瑞研究中心指出，整體來看，目前的物流地產(chǎn)仍不能完全滿足房企的轉(zhuǎn)型需要，僅能作為城市運營商諸多業(yè)務(wù)中的一環(huán)，而未來房企運作模式的方向，可能更多轉(zhuǎn)向基金+城市運營的運作方式，亟需提高投、融、管、退各環(huán)節(jié)中的實力。