文|侃見財經(jīng)

節(jié)衣縮食，但不悲觀。

這是郁亮對于地產(chǎn)行業(yè)未來的判斷。

1月9日，在萬科年會上，董事長郁亮總結(jié)稱，靠一招鮮吃天下的時代已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)在要開發(fā)、經(jīng)營、服務并重，這是萬科新的鐵人三項。

郁亮的焦慮并未因萬科的“安全”而減少。2月12日，一則萬科董事長郁亮的內(nèi)部發(fā)言在市場引起了軒然大波。他稱，地產(chǎn)行業(yè)進入了“黑鐵時代”，縮表出清即是發(fā)展的必然趨勢。

他還強調(diào)，2022年是萬科破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，也是一個新時代的開始。實際上焦慮的并非只有萬科一家，過去的2021年，對于大部分地產(chǎn)企業(yè)來說，都是難忘的一年?！敖地搨薄ⅰ艾F(xiàn)金流”是地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)頻率最多的兩個詞匯。

在“房住不炒”的大背景下，以往“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高收益”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式已經(jīng)一去不復返。如何“過冬”成了房企的新命題。

孫宏斌曾經(jīng)說過：“房企出現(xiàn)問題一定是綜合性的，要么是布局出現(xiàn)了問題，要么是地買貴了，要么戰(zhàn)略有問題，要么產(chǎn)品有問題，要么把錢挪走了”。

進入2020年之后，孫宏斌一改往日的激進，開始全面收縮。市場再也沒有聽到過孫宏斌巨資接盤其他地產(chǎn)企業(yè)項目的消息。

為了增厚公司的現(xiàn)金流，孫宏斌處置資產(chǎn)異常堅定。除了將一些項目出售，孫宏斌賣掉了部分貝殼的股權(quán)，配售了部分股票，甚至無償借給了公司4.5億美元。

一系列操作的背后，是地產(chǎn)行業(yè)的最真實的寫照。主動求變，“降本增效”，增厚現(xiàn)金流，這是未來房企的常態(tài)。

如果說“房住不炒”剛提出時，有些地產(chǎn)企業(yè)還抱有僥幸心理，那么當政策實施第五個年頭，企業(yè)也應該看到了國家層面的決心。

所以，從“野蠻生長”的時代轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的時代，是未來房企的大方向。

郁亮曾經(jīng)說過：“房企已經(jīng)過了靠囤積土地升值的時代，也過了加杠桿賺金融杠桿的時代，未來的出路就只有一條，就是踏踏?實實??的?向制造業(yè)學習，通過勞動掙加工制造和服務的錢?！?/p>

長期堅持、長期堅守做正確的事，不違反紀律，這是郁亮的人生信條，也是他管理企業(yè)的訣竅。

2018年，當部分房企還在三四線樓市蒙眼狂奔的時候，郁亮率先喊出了“冬天”的口號并且開始主動防御。

為了讓企業(yè)變得更加“安全”，郁亮主動放棄了規(guī)模上的排名，讓萬科“慢”下來，這是郁亮這幾年做過的最正確的決定。他曾告訴媒體，很慶幸萬科這幾年規(guī)模不是老大，所以萬科才有了轉(zhuǎn)型的機會。

2020年11月，萬科發(fā)布了一則公告稱，擬分拆旗下子公司萬物云到港交所上市。相比于融創(chuàng)、碧桂園以及恒大，萬科始終慢了“半拍”，也是因為慢?的?這半拍，才讓萬科在資本市場比其他企業(yè)更加?的?從容。

當下，地產(chǎn)行業(yè)變得愈發(fā)艱難，企業(yè)黑天鵝事件幾乎每年都有。2月11日，港股地產(chǎn)公司正榮地產(chǎn)、正榮服務股價急跌，盤中均跌超80%，創(chuàng)上市以來最大跌幅。其中正榮地產(chǎn)市值一日蒸發(fā)105億港元。

正榮系暴跌的背后，公司現(xiàn)金流動性不佳是關(guān)鍵的因素。根據(jù)正榮地產(chǎn)最新財報顯示，截至2020年6月30日，公司擁有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為人民幣349.8億元，而受限制現(xiàn)金為87.95億元，也就是說公司實際可支配的現(xiàn)金為262億元。但截至2021年6月30日，公司需一年內(nèi)償還的債務為203.4億元，壓力可見一斑。

值得注意的是，房企債務集中到期，并不是正榮系一家的問題。

根據(jù)克而瑞監(jiān)測的98家樣本房企數(shù)據(jù)顯示。2021年與2022年這98家房企到期的債務規(guī)模分別約13.8萬億元和12.6萬億元。其中今年1月房企到期債務就達到了1793億元。

此外，險資出逃也成了地產(chǎn)圈里的風潮。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年，君康人壽、和諧健康、華夏人壽、陽光人壽等在內(nèi)的多家知名險資都開始拋售地產(chǎn)股份，被拋售的對象就有萬科、招商蛇口等知名房企。

對于險資的出逃，一位業(yè)內(nèi)人士稱，看不到未來。

面對行業(yè)的變化，“謹慎”的郁亮去年甚至一改常態(tài)稱，地產(chǎn)行業(yè)仍有機會，萬科并不悲觀。

他認為，全國市場發(fā)展并不均衡，城市還在發(fā)展，存量更新的市場規(guī)模還有8萬億，且萬物云還有幾個業(yè)務陸續(xù)地上市能為萬科帶來新的動力，因此萬科不悲觀。

綜合而言，商品房的銷售和投資規(guī)模也仍在正向增長?？硕痤A計，2021年全年商品房銷售規(guī)模將再創(chuàng)新高，面積和金額分別突破至18億平方米和18萬億元以上。所以，在還能轉(zhuǎn)身的時候，果斷處置項目，縮小規(guī)模，降負債，增厚現(xiàn)金流才是地產(chǎn)公司未來的第一要務。