文丨錢(qián)駿杰（復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，脈策科技研究員）
（本文首發(fā)于微信公眾號(hào)“城市數(shù)據(jù)團(tuán)”，界面新聞獲授權(quán)刊發(fā)。授權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系原著作權(quán)人。）
在城市化率飛速增長(zhǎng)的年代，城市未來(lái)的維護(hù)問(wèn)題顯得不那么重要，建設(shè)項(xiàng)目只要短期的賬面能過(guò)得去就行——畢竟一切向好，人們更愿意相信，維護(hù)問(wèn)題在未來(lái)會(huì)比現(xiàn)在更容易解決。
當(dāng)城市化的腳步放緩，重新審視城市，很多被忽略的問(wèn)題重新浮上水面：老舊社區(qū)的維護(hù)情況如何？維護(hù)成本能否被物業(yè)費(fèi)和住房維修基金覆蓋？
要得到靠譜的答案，需要豐富的數(shù)據(jù)，然而相關(guān)數(shù)據(jù)往往神龍見(jiàn)首不見(jiàn)尾，令人霧里看花，不得真切。
在本篇中，城市數(shù)據(jù)團(tuán)以上海市為例，綜合使用當(dāng)下可獲取的各種資料，做了一次嘗試，為城市維護(hù)算一算賬，希望能起到拋磚引玉的作用。
住房維護(hù)需求即將迎來(lái)高峰
在回答問(wèn)題之前，先要了解現(xiàn)狀：當(dāng)下的小區(qū)房齡分布是怎樣的？未來(lái)會(huì)有多少房屋進(jìn)入可能需要維修的階段？
下面我們列出了上海市從1980年開(kāi)始，每五年一檔的樓齡分布情況，以及小區(qū)的戶數(shù)：
可以看到，上海市居民區(qū)建設(shè)的峰值出現(xiàn)在1995-1999年，且這種高速的建設(shè)一直持續(xù)到2010-2014年。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，設(shè)施/建筑物建成超過(guò)30年以后，就進(jìn)入到“中老年階段”，如果沒(méi)有良好的維護(hù)投入，基本功能就將出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題。
從現(xiàn)在開(kāi)始的10-20年內(nèi)，上海市每年都將有超過(guò)20萬(wàn)戶的居民區(qū)進(jìn)入到維護(hù)期，這樣的情況在過(guò)去從未有過(guò)。
老舊房屋安全存在隱患
有不少人覺(jué)得，雖然大批的老房子就要達(dá)到30年的房齡，但這些老房子大多質(zhì)量都不錯(cuò)，僅靠業(yè)主的日常維護(hù)，應(yīng)該還能再堅(jiān)持堅(jiān)持。
可惜數(shù)據(jù)并沒(méi)有告訴我們這樣的答案。
即使在外觀和日常使用上沒(méi)有明顯問(wèn)題，老舊房屋的各種物料老化仍然存在，當(dāng)遇到諸如極端天氣等特殊外部環(huán)境時(shí)，就可能誘發(fā)各種事故，造成居民生命財(cái)產(chǎn)損失。
為了說(shuō)明這一點(diǎn)，我們找到了上海市某公共服務(wù)平臺(tái)2019年的電話接報(bào)數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)記錄了各種極端天氣（比如暴雨、臺(tái)風(fēng)、寒潮、高溫等）情況下，居民通過(guò)電話報(bào)告并需要公共服務(wù)人員出勤處理的各類(lèi)大小事故。我們將這些事故，按照具體情況和所在位置匹配到了各個(gè)居民小區(qū)。
其基本情況如下：總數(shù)為2570件的事故中，占比最高的是房屋部分破損（比如晾衣桿、空調(diào)外機(jī)、門(mén)窗彩鋼瓦等），產(chǎn)生了高空墜物，砸到了人員或是車(chē)輛，總數(shù)為741件，占總數(shù)的28.8%；另一個(gè)大項(xiàng)是小區(qū)內(nèi)的樹(shù)木電線桿倒伏，砸中了人員車(chē)輛，為733件，占總數(shù)的28.5%。此外，因?yàn)闃琼敾蚴菈Ρ跐B漏，又或是管線損壞導(dǎo)致的漏水積水事故也有513件，占總數(shù)的20%，電線、變電箱等電力設(shè)施發(fā)生短路或其他故障，導(dǎo)致小區(qū)大面積停電的事故也有257件，占到10%。
如果按照小區(qū)的建成年代進(jìn)行劃分，并計(jì)算不同年代（10年一檔）房屋年度平均發(fā)生的事故情況，會(huì)得到以下表格：
僅從改革開(kāi)放后建成的房屋來(lái)看，確實(shí)是房齡越大的房屋，在面對(duì)各種極端天氣時(shí)，發(fā)生事故的次數(shù)更多，80年代建成的小區(qū)發(fā)生事故的概率是2010以后建成小區(qū)事故概率的兩倍，如果考慮各個(gè)小區(qū)的房屋套數(shù)和可能受到影響的家庭數(shù)量，那么這個(gè)差距會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大到三倍。
由于數(shù)據(jù)的限制，上述分析僅僅包含了極端天氣條件下發(fā)生的、被居民上報(bào)的、影響較大的事故，對(duì)于小區(qū)的維護(hù)和修繕來(lái)說(shuō)，只是冰山一角。
即使僅從應(yīng)對(duì)極端天氣的公共安全角度來(lái)說(shuō)，隨著小區(qū)房齡的增長(zhǎng)，定期的體檢、維護(hù)和修繕也是十分必要的，將會(huì)有助于避免事故帶來(lái)的生命財(cái)產(chǎn)損失。隨著越來(lái)越多的小區(qū)進(jìn)入“中老年”，城市老舊小區(qū)的系統(tǒng)性維護(hù)任務(wù)可以說(shuō)十分緊迫。
維護(hù)社區(qū)的經(jīng)費(fèi)是否充足？
既然房齡較老的房子確有進(jìn)行維護(hù)投入的需求，未來(lái)15-20年上海市又將迎來(lái)房屋老化的高峰期，那么不考慮“房屋養(yǎng)老金”的前提下，我們進(jìn)行社區(qū)維護(hù)的資金是否充足？
可以用于社區(qū)維護(hù)的資金，在現(xiàn)階段主要有兩個(gè)來(lái)源，住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金和物業(yè)費(fèi)，雖然這兩者從來(lái)源、管理方式，到支出用途上都存在較大差異，但總體來(lái)說(shuō)都是用于維持小區(qū)內(nèi)部各類(lèi)設(shè)施功能的正常運(yùn)行，保證居住品質(zhì)。
物業(yè)費(fèi)更大程度代表了小區(qū)在流量上的支付能力和支付意愿，而維修基金則是存量資金，往往代表了最終兜底的能力。
其中較為容易估算的是物業(yè)費(fèi)。我們收集了上述各小區(qū)的物業(yè)費(fèi)交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于沒(méi)有收集到數(shù)據(jù)的小區(qū)，參考建成年代、區(qū)位、房型相近的小區(qū)為其設(shè)定推測(cè)值。在此基礎(chǔ)上，綜合各小區(qū)的房屋套數(shù)和房型面積分布情況，就可以推算出各小區(qū)每年的物業(yè)費(fèi)交費(fèi)情況。
如下圖所示，不同建成年代的小區(qū)之間，戶均年度物業(yè)費(fèi)的差距非常巨大，總體來(lái)說(shuō)，越是建成年代久遠(yuǎn)的小區(qū)，戶均物業(yè)費(fèi)會(huì)越低，但從上一節(jié)的分析不難看到，這些小區(qū)需要物業(yè)幫助解決的問(wèn)題往往又更大。
而從整個(gè)城市層面來(lái)說(shuō)，根據(jù)戶均年度物業(yè)費(fèi)支出情況和人口情況，再考慮到物業(yè)費(fèi)交費(fèi)率問(wèn)題（并不是所有人都愿意交），我們估算出上海市的物業(yè)費(fèi)總體量應(yīng)該在90-120億元/年。
這個(gè)數(shù)字是什么概念呢？一個(gè)400戶左右約1000人居住的小區(qū)，平均每年的物業(yè)費(fèi)總額為36-48萬(wàn)元，如果按照今年的社平工資12000元每月來(lái)算，大概只能支付3-4人的工資，千分之三到四的比例，甚至低于公務(wù)員在人口中的占比。物業(yè)服務(wù)現(xiàn)有的資金支持水平很難說(shuō)得上充足。很多時(shí)候都需要依靠小區(qū)公共設(shè)施（車(chē)庫(kù)、店面房等）產(chǎn)生的收益來(lái)維持。
再來(lái)看另一項(xiàng)資金來(lái)源，住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金。按照《上海市商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，該項(xiàng)金額對(duì)于有電梯的房屋，按照核定建筑面積成本價(jià)的7%計(jì)算，沒(méi)有電梯的房屋按照5%計(jì)算，這與國(guó)際上普遍采用的標(biāo)準(zhǔn)基本一致。
根據(jù)相關(guān)部門(mén)的公示，2001年及以后核定建筑面積成本價(jià)按1295元每平米計(jì)算，其余房屋按照1198元每平米計(jì)算。按照上述標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)各小區(qū)的戶型面積進(jìn)行推算，上海市住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的總體規(guī)模將達(dá)到170-190億，考慮到歷年使用和部分老舊小區(qū)可能繳費(fèi)不足的情況，與媒體披露的“上海市結(jié)余超百億”的信息基本一致。
結(jié)余超百億看起來(lái)數(shù)字很大，但實(shí)際上多年累積的余額也僅僅是全市1-2年的物業(yè)費(fèi)。而這部分費(fèi)用將用于承擔(dān)未來(lái)房屋大修的重任，是否充足對(duì)于不少小區(qū)來(lái)說(shuō)尚存疑問(wèn)。
下表展示了不同年代的小區(qū)，住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金與每年物業(yè)費(fèi)的平均水平，以及維修基金與物業(yè)費(fèi)比率的中位值。
不難看出，建成越早的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)規(guī)模就越小，而其維修基金與物業(yè)費(fèi)的比率會(huì)越高，因?yàn)榫S修基金都是按照固定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收，不同小區(qū)間的差距并沒(méi)有那么大。這意味著越是老舊的小區(qū)，在未來(lái)的維護(hù)和修繕中，自身流量的支付能力更弱，同時(shí)會(huì)更加依賴維修基金，而這些小區(qū)的維修基金規(guī)模也并沒(méi)有更多。而對(duì)于那些年代更早的小區(qū)，盡管近年也要求業(yè)主進(jìn)行了維修基金的補(bǔ)繳，但與小區(qū)老化的情況相比，仍然相去甚遠(yuǎn)。
下表對(duì)上海各區(qū)下屬居民區(qū)中2000年以前建成的戶數(shù)占比、戶均維修基金和戶均年物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行了估算 ：
可以看到，中心城區(qū)和外圍新城區(qū)之間存在非常大的差異，中心城區(qū)的老舊房屋比例非常高，但是除虹口區(qū)和靜安區(qū)外，戶均維修基金水平也普遍較高；而外圍新城，老舊房屋比例較低，但同時(shí)戶均維修基金水平也相對(duì)較低。
“房屋養(yǎng)老金”討論的背后
上面我們通過(guò)數(shù)據(jù)計(jì)算了不同房齡小區(qū)發(fā)生事故概率的差距，也盤(pán)點(diǎn)了現(xiàn)有維修基金和物業(yè)費(fèi)的體量。不難發(fā)現(xiàn)，對(duì)于房齡較老的小區(qū)來(lái)說(shuō)，維護(hù)修繕確實(shí)存在迫切的需求，同時(shí)無(wú)論是物業(yè)費(fèi)還是維修基金又相對(duì)不足。這些事實(shí)似乎都在證明著“房屋養(yǎng)老金”制度的必要性。
那為什么這一制度試點(diǎn)又會(huì)引起討論，令不少人表示擔(dān)憂呢？
在老舊房屋修繕?lè)矫妫^(qū)居民可以從修繕后更高的房屋質(zhì)量以及社區(qū)設(shè)施中獲益，這種獲益會(huì)反映在房?jī)r(jià)與租金上。從權(quán)責(zé)一致的角度，小區(qū)業(yè)主應(yīng)該也有責(zé)任為修繕提供資金支持，這也就是城市更新中一直以來(lái)鼓勵(lì)的“居民參與”。
但在“房屋養(yǎng)老金”一事上，對(duì)于特定時(shí)點(diǎn)之前建成的小區(qū)來(lái)說(shuō)，早年業(yè)主并沒(méi)有進(jìn)行充足的費(fèi)用交納，但當(dāng)下卻有可能利用公共資金獲得充足的保障。而對(duì)于房齡較低的小區(qū)來(lái)說(shuō)，足額交納的費(fèi)用當(dāng)下卻并不會(huì)馬上使用到，而未來(lái)則充滿不確定，由此產(chǎn)生了“不平等感”。此外，雖然維修基金制度為每個(gè)小區(qū)甚至每棟樓單獨(dú)設(shè)立了賬戶，但巨量積存資金的使用缺乏及時(shí)透明的公示，難免令人擔(dān)憂。
“房屋養(yǎng)老金”制度作為一項(xiàng)公共政策，其出發(fā)點(diǎn)必須是公共利益。通過(guò)修繕老舊房屋來(lái)保護(hù)城市歷史遺產(chǎn)，又或是避免對(duì)公共安全產(chǎn)生影響，這樣的工作在之前的拆違、舊里改造、風(fēng)貌建筑保護(hù)等項(xiàng)目中均已涉及，從這個(gè)角度看，“房屋養(yǎng)老金”設(shè)立的必要性似乎有所不足。
但這并不意味著城市維護(hù)不需要政府部門(mén)追加資金保障。如果我們將目光從居民區(qū)轉(zhuǎn)向?qū)W校、醫(yī)院、消防、治安等公共設(shè)施，會(huì)發(fā)現(xiàn)這些公共設(shè)施也和居民小區(qū)一樣，有不低的比例將在未來(lái)若干年進(jìn)入需要維護(hù)的階段。
在亞洲開(kāi)發(fā)銀行的一篇研究報(bào)告（"Estimating Social Infrastructure Needs in Diverse and Dynamic Asia" - JICA Ogata Research Institute）中，對(duì)中國(guó)在2016-2030年社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)的成本進(jìn)行了估算，即使考慮到人口老齡化和出生人口下降，到2030年，中國(guó)每年需要花費(fèi)在社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施上的支出需求，大約要占到GDP的1.8%，約合3萬(wàn)億人民幣。
如此巨大的支出需求，財(cái)政上是否已經(jīng)提前為它們準(zhǔn)備好了“維修基金”和“養(yǎng)老金”？每年又是否有類(lèi)似“物業(yè)費(fèi)”的撥款支持？資金到位情況和實(shí)際維護(hù)情況又怎么樣？也許這些會(huì)是比“房屋養(yǎng)老金”更加值得關(guān)注的問(wèn)題。
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