界面新聞?dòng)浾?| 藍(lán)麗琦
“今年以來(lái)見的客戶,基本上問的就只有(物流)這一種物業(yè)類型,非常多投資者關(guān)注?!苯谠诎l(fā)布2024一季度廣州商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)時(shí),世邦魏理仕研究部負(fù)責(zé)人楊豐寧向界面新聞表示,大灣區(qū)的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)正成為投資市場(chǎng)的“香餑餑”。
2023年,廣州物流倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)達(dá)到近5年新高。根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)報(bào)告,全年供應(yīng)量達(dá)到107.2萬(wàn)平方米,近五倍于2022年的數(shù)值,使空置率在上半年曾一度被推升到高于20%的水平。
但第三季度出現(xiàn)了來(lái)自跨境電商巨頭的多個(gè)大宗交易,廣州當(dāng)季供應(yīng)鏈和吸納量均創(chuàng)下歷史新高,惠及包括保稅及非保稅在內(nèi)的高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng),以及佛山、肇慶、清遠(yuǎn)、中山等廣州的周邊城市。
世邦魏理仕報(bào)告顯示,2023第三季度,跨境電商企業(yè)在廣州高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)的新租面積,已經(jīng)達(dá)到了83萬(wàn)平方米;在佛山、肇慶、清遠(yuǎn)、中山等廣州周邊城市還有合共近100萬(wàn)平方米的新租成交。
得益于珠三角供應(yīng)鏈、廣深機(jī)場(chǎng)群、港口群等完備的基礎(chǔ)設(shè)施,以廣州、佛山為核心的大灣區(qū)片區(qū),成為眾多出海企業(yè)首選的全球物流配送中心。
這個(gè)季度的大宗成交,直接一掃廣州物流市場(chǎng)的頹勢(shì),也成為廣州物業(yè)市場(chǎng)上濃墨重彩的一筆。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示,截止2023年底,廣州倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)空置率僅為2.5%,創(chuàng)歷史新低。同時(shí)也是四座一線城市中表現(xiàn)最佳。
多個(gè)獨(dú)立信源向界面新聞證實(shí),這背后的大宗成交,是當(dāng)下火爆的跨境電商巨頭拼多多旗下的Temu,以及出自廣州的跨境快時(shí)尚品牌希音Shein。
《時(shí)代財(cái)經(jīng)》曾于2023年11月報(bào)道,2023年二季度以來(lái)拼多多就在廣東清遠(yuǎn)、中山等地新增租賃17個(gè)跨境物流倉(cāng)。
這是基于Temu去年3月發(fā)生大面積爆倉(cāng)后,內(nèi)部迅速擴(kuò)充倉(cāng)儲(chǔ)能力的體現(xiàn)。界面新聞曾對(duì)2023年3月拼多多Temu業(yè)務(wù)爆倉(cāng)情況進(jìn)行詳盡報(bào)道。彼時(shí)位于廣東肇慶、清遠(yuǎn)等地的Temu倉(cāng)庫(kù)快遞堆成山,工作人員日夜處理包裹。
截止2023年10月,《晚點(diǎn)財(cái)經(jīng)》不完全整理,Temu至少有30個(gè)倉(cāng)庫(kù)地址,其中廣州有12個(gè)、肇慶8個(gè)、佛山5個(gè),其他分布在東莞、清遠(yuǎn)、中山,基本位于郊區(qū)現(xiàn)成的物流園區(qū),每個(gè)地址可能有不止一座倉(cāng)庫(kù)。
但對(duì)于希音Shein的租賃目前還沒有相關(guān)的數(shù)據(jù)披露。
到了今年一季度,拼多多仍然緊跟著廣州市場(chǎng),盡管新增供應(yīng)量小但依然迅速拿下。這也導(dǎo)致了其他同行對(duì)未入市的供應(yīng)提前“訂貨”。
世邦魏理仕報(bào)告顯示,2024一季度廣州新增一個(gè)位于增城區(qū)的倉(cāng)庫(kù)供應(yīng),共約13.7萬(wàn)平方米,已經(jīng)被跨境電商整租。
界面新聞獲悉,這家整租的企業(yè)依然是拼多多,目前該倉(cāng)庫(kù)的一期已經(jīng)交付并且在使用,二期還未交付。
交易方面,黃埔區(qū)2萬(wàn)多平方米的倉(cāng)庫(kù)面積被跨境電商承租;從化區(qū)和花都區(qū)因短期租約到期影響,空置率出現(xiàn)些許上升。在第二、第三季度,廣州將有一個(gè)增城項(xiàng)目落成,約14萬(wàn)平方米。
隔壁同樣備受跨境電商青睞的佛山,第一季度雖然沒有新增供應(yīng),但是在南海區(qū)有2萬(wàn)平米的大宗成交;在順德區(qū)也有新能源配件制造商的大面積成交,但目前官方還未進(jìn)行正式公告。
在第二、第三季度,佛山預(yù)計(jì)將迎來(lái)兩個(gè)項(xiàng)目共約40萬(wàn)平方米的新增供應(yīng),分別位于南海區(qū)和高明區(qū);第四季度則是要迎來(lái)合計(jì)共75萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目。也就是說(shuō),佛山今年預(yù)計(jì)新增115萬(wàn)平方米的物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目。
業(yè)內(nèi)人士向界面新聞透露,今年佛山的5個(gè)(物流地產(chǎn))項(xiàng)目,其中4個(gè)都已經(jīng)被兩家跨境電商整租,對(duì)市場(chǎng)影響巨大。
這也導(dǎo)致了目前大灣區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流存在的現(xiàn)象——如果處于需求端的租戶少,租戶的議價(jià)能力更強(qiáng),甚至可以主導(dǎo)租金的定價(jià)。
“這對(duì)業(yè)主有一點(diǎn)不是特別友好,業(yè)主就覺得很難加租。所以如果廣佛地區(qū)要有非常好的租金表現(xiàn),還要看除了跨境電商以外的其他需求?!睏钬S寧解釋,例如來(lái)自第三方物流的需求,以及新能源汽車相關(guān)的配件公司等。
一位不動(dòng)產(chǎn)資深投資人向界面新聞表態(tài),現(xiàn)在倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng),能出租出去就算很不錯(cuò)了,華東、華北出租率更差。
這也導(dǎo)致了來(lái)詢問的投資者眾多,但到了最終敲定的步驟就“望而卻步”。楊豐寧表示,雙方的(資金預(yù)期)差距還是比較大的,所以就阻礙了成交。
楊豐寧觀察到,第三方物流的在慢慢起來(lái),在市場(chǎng)上很活躍,下半年也許能看到很多小面積的成交。但這一類還需要等待,后期是否會(huì)反映在實(shí)質(zhì)的成交數(shù)據(jù)上。
除此之外,相比起租賃倉(cāng)庫(kù),有的企業(yè)會(huì)更傾向拿地自建物流倉(cāng)庫(kù),進(jìn)行重資產(chǎn)投入。前文提到的希音Shein則是去年3月在增城區(qū)拿地,建設(shè)希音供應(yīng)鏈總部項(xiàng)目。
廣州公共資源交易中心網(wǎng)站顯示,2023年3月20日,廣州容益?zhèn)}儲(chǔ)服務(wù)有限公司以7.02億元,成功競(jìng)標(biāo)增城區(qū)中新鎮(zhèn)福寧大道東側(cè)18103211A23011號(hào)地塊,占地約738畝,建面約195萬(wàn)平。廣州容益?zhèn)}儲(chǔ)服務(wù)有限公司關(guān)聯(lián)方為希音控股。
根據(jù)此前廣州市發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布的《廣州市2023年重點(diǎn)建設(shè)預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃》,該地塊擬建設(shè)運(yùn)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)、備貨、發(fā)貨等訂單履約業(yè)務(wù),總投資36.9億元。
資本市場(chǎng)正觀戰(zhàn)希音和拼多多之間的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng),未曾想大灣區(qū)的地皮先分到了這杯巨頭相爭(zhēng)的“肉羹”。
值得欣喜的是,2024年二季度,在市場(chǎng)還未穩(wěn)定時(shí),也已經(jīng)出現(xiàn)頭部玩家入局。4月11日,亞太地區(qū)最大的不動(dòng)產(chǎn)管理公司ESR易商官方公眾號(hào)宣布,順利獲取位于廣州增城寧西片區(qū)12.64萬(wàn)平方米物流用地。
ESR易商官方表示,計(jì)劃將其打造為大灣區(qū)現(xiàn)代化供應(yīng)鏈中心,“助力客戶打造現(xiàn)代化物流體系,各行業(yè)客戶完善粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)布局。”
ESR的入局會(huì)將大灣區(qū)的物流倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)再提高一個(gè)檔次,但也有業(yè)內(nèi)人士向界面新聞表示供應(yīng)過(guò)多的擔(dān)憂。