文 | 時代財經(jīng) 林心林
編輯 | 黎倩
越來越多的五星級酒店被擺上貨架。
即便是上海寶格麗這樣的奢華酒店也沒有例外。不久前，業(yè)主方華僑城（亞洲）以24.3億元的標價將其出售，接盤的是江蘇金峰集團。
開業(yè)五年，寶格麗酒店仍風光無限。今年元旦假期，“上海寶格麗酒店跨年夜房費高達30余萬”的詞條出現(xiàn)在熱搜榜上。據(jù)彼時寶格麗酒店官方小程序顯示，2023年12月31日的住宿預訂價格最高達303962.21元，即便價格最低的房型也超萬元。
不過，豪華五星級酒店被拍賣的故事，也同時在過去一年頻繁上演。
第三方機構邁點研究院統(tǒng)計，2023年，拍賣價格在億元以上的酒店數(shù)量超130起。上海虹口三至喜來登酒店、南京金奧費爾蒙酒店、重慶解放碑威斯汀酒店、寧波遠洲大酒店、金茂北京威斯汀大飯店、上海寶格麗酒店等豪華酒店，均在2023年掛牌出售。
實業(yè)大佬們抄底
上海寶格麗酒店的易主轟動一時，但2023年數(shù)十億級別的酒店交易不止于此。
交易的熱潮發(fā)生在第四季度。10月17日，房地產(chǎn)商中國金茂以28.02億元出售了金茂北京威斯汀大飯店，該酒店開業(yè)運營時間已達15年。
而發(fā)生在上海的五星級酒店交易最為頻繁。
仲聯(lián)量行的報告指出，上海黃浦綠地萬豪酒店以14.88億元出售予北京銀行。據(jù)悉，北京銀行有計劃將酒店改造為辦公樓，滿足其自用需求；陸家嘴凱賓斯基酒店49%股權則被私人買家購入，賣家為上海新天舜華；上海萬達瑞華酒店股東方亦發(fā)生變更，交易價格或超十億元；而上海寶格麗酒店以24.3億元出售再掀交易高潮。
不止上海，一名從事酒店資產(chǎn)交易人士告訴時代財經(jīng)，2023年酒店類的投資問詢整體比疫情期間顯著增多，產(chǎn)權交易需求上漲。早在2021年，上海豫園萬麗酒店、上海新華聯(lián)索菲特大酒店、綠地虹橋世界中心酒店等五星級酒店便已公開掛牌出售，不過彼時成交案例并不多。
如今大宗交易活躍，上述人士認為是由于去年旅游業(yè)強勁，酒店業(yè)整體入住率、RevPAR（每間可銷售房收入）上升，帶動酒店物業(yè)價值重振，也為業(yè)主方提供良好的交易時機。以金茂北京威斯汀大飯店為例，出售公告指出，2023年前七月該酒店項目公司營收達1.3億元，已遠超過2022年全年3545萬元的業(yè)績規(guī)模，經(jīng)營回暖。
高端酒店產(chǎn)權更換中，也涌出一批以煤碳、水泥、能源大亨為代表的實業(yè)資本接盤方。
出手最闊綽的買家是江蘇“水泥大王”金峰控股集團有限公司（下稱“金峰集團”），其控股的公司江蘇金峰水泥集團有限公司接盤了上海寶格麗酒店。
除此之外，在2023年8月，上海裕自商業(yè)管理有限公司以16.43億元買下上海虹口喜來登酒店，其背后的實控人同樣是金峰集團。兩場交易后，金峰集團斥資40億元在上海“吃”下兩間豪華酒店。
而上海萬達瑞華酒店的接盤方則是外資新加坡金鷹集團，這是一家以可再生資源開發(fā)為基礎的制造與清潔能源企業(yè)，創(chuàng)始人是華商陳江和。
現(xiàn)金充裕的“煤老板”們也是接盤主力，金茂北京威斯汀大飯店的買方背后便是陜西榆林煤炭企業(yè)中匯集團；時間線再往前，海南香水灣富力萬豪酒店、清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店等豪華酒店出售背后均有煤老板的身影。
值得一提的是，上述幾宗五星級酒店的交易大多出現(xiàn)了折價出售的情況。以涵蓋了天津麗思卡頓酒店的不良債權資產(chǎn)包為例，該資產(chǎn)包于2023年8月首次拍賣，起拍價為29.59億元；而歷經(jīng)多次流拍后，第四次拍賣時起拍價已降至20億元。
城市熱衷造五星
在中國消費者心中，五星級酒店曾是頂級消費的象征。
1983年，國內第一家五星級酒店廣州白天鵝賓館開業(yè)，拉開中國高端酒店市場大門。隨后，洲際、凱悅、希爾頓、雅高等國際高端酒店品牌也開始在中國試水。
21世紀初，中國五星級酒店數(shù)量開始激增。華美酒店顧問機構首席知識官、高級經(jīng)濟師趙煥焱曾統(tǒng)計，1999年至2016年，全國五星級酒店的數(shù)量增長了10倍。有酒店愛好者對時代財經(jīng)稱，由于公務原因，其在2000年前后無論是出差自住或者招待客戶，都會選擇國際連鎖品牌的五星酒店，這代表著一種品味與禮遇，“很多裝修設計在當時是獨一無二的，影響了后來很多酒店?！?/p>
五星級酒店如雨后春筍般涌現(xiàn)某種程度上源于地方政府及房地產(chǎn)商的推動?！熬频曜鳛樯虡I(yè)地產(chǎn)，與房地產(chǎn)的發(fā)展關聯(lián)度大，房地產(chǎn)的快速發(fā)展對酒店業(yè)供大于求的出現(xiàn)起到了推波助瀾的作用。”趙煥焱告訴時代財經(jīng)。
狂熱之時，不管是一二線城市，還是低線城市，不少地方都將配建五星級酒店作為土地出讓時的硬性要求。
對于部分地方政府而言，引進高星品牌酒店尤其是國際品牌，不僅能提高城市知名度，也能為招商引資帶來便利，創(chuàng)造持續(xù)稅源和增加就業(yè)，一度成為撬動城市經(jīng)濟發(fā)展的密匙。
某TOP20房企人士告訴時代財經(jīng)，地方政府在土地出讓時要求配套建設高星級酒店的情況一直都存在，在推地前期與潛在開發(fā)商溝通時，相關部門有時也會提出建設酒店等出讓條件，并最終寫在土地出讓合同里。
據(jù)時代財經(jīng)翻閱，在2010年后各地的地方文件中，有不少利好五星級酒店建設的相關條例。如2012年，北方某省會城市出臺《關于鼓勵支持五星級酒店建設經(jīng)營的意見》，里面提及在當?shù)赝顿Y建設五星級酒店可優(yōu)先使用區(qū)位優(yōu)勢好的地塊，同時政府將給予土地成交價格30%的補貼，并免收多項費用。
在土地出讓中，部分地方政府也會將引進建設五星級酒店作為前置條件。2012年，在福建某四線城市的地塊出讓中，明確要求土地競買人參加競買時須提供五星級酒店授權經(jīng)營證明，或國際品牌酒店管理公司五星級酒店托管協(xié)議，并保證在酒店開業(yè)后3年內評星達標。類似的案例不計其數(shù)。
而對地產(chǎn)開發(fā)商地產(chǎn)來說，配建五星級酒店既可以低成本拿地，又可借此配套提高房地產(chǎn)開發(fā)的價值。趙煥焱指出，開發(fā)商早期投資酒店時主要目的在于利用酒店建設計劃拿到地皮、抵稅、提高地塊價值。
上述房企人士也指出，在拿地時配套五星級酒店建設，一定程度上可以降低土地成本。不過其也表示，一般而言開發(fā)商并不愿意主動建酒店，通常是最后才建設，因此周期至少要五年，“周期長、投入大、回報慢。五星級酒店的建安成本最高，起碼在萬元每平米，出售過程也相對復雜，往往需要開發(fā)商持有一定時間并有不錯的經(jīng)營表現(xiàn)才能出售，而商辦寫字樓建成就能出售，并且可以選擇散售或整售?！?/p>
在中國房地產(chǎn)高速發(fā)展的時期，萬達、碧桂園、綠地、中國金茂、新華聯(lián)、世茂、華僑城等在商業(yè)地產(chǎn)涉獵頗多的房企，難免在地產(chǎn)開發(fā)中主動或被動地沉淀了不少星級酒店資產(chǎn)。
克而瑞有一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，全國房企100強中僅有15家沒有布局酒店業(yè)務。
豪華酒店走下神壇
隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入調整期，地方政府也不再像過去般“沉迷”五星級酒店建設，豪華酒店正在回歸理性。
據(jù)文旅部披露數(shù)據(jù)，近十年來中國經(jīng)營五星級酒店數(shù)量的巔峰在2019年，當年共經(jīng)營五星級酒店822家。此后，這一數(shù)字不斷下跌，2020-2022年國內五星級酒店數(shù)量為820家、799家、783家，截至2023年二季度僅有755家，較巔峰之時減少超60家。
這其中除了摘牌、降星等原因外，也有不少五星級酒店因各種原因而陷入破產(chǎn)、倒閉或拍賣的境地。
2023年拍賣價格在億元以上的酒店數(shù)量超130起，其中不乏知名五星級酒店。仲量聯(lián)行一組數(shù)據(jù)顯示，2023年酒店法拍項目逐漸增多，截至10月17日全國共成交酒店類資產(chǎn)交易44宗，成交金額106.4億元，其中通過法拍成交的占比超過七成。
其中，以房企為主的酒店業(yè)主方面臨流動性壓力，急需剝離部分資產(chǎn)回血。
去年12月，酒店交易網(wǎng)上陸續(xù)上架不少擬出售的五星級酒店資產(chǎn)。“資產(chǎn)方是全國有名的開發(fā)商，因為債務和抵押擔保的問題才決定出售，剛掛牌一個多月，現(xiàn)在也有意向方在出價了。”一位重慶五星級酒店代理方告訴時代財經(jīng)。據(jù)其展示的酒店資料，該酒店業(yè)主為華南某出現(xiàn)實質債務性違約的房企，旗下有大量酒店資產(chǎn)待售。
除了業(yè)主方資金需求，不少五星級酒店也面臨經(jīng)營受困。
酒店咨詢機構浩華發(fā)布的《2023中國飯店業(yè)務統(tǒng)計》顯示，根據(jù)其樣本統(tǒng)計，2022年國內五星及四星級酒店的業(yè)績跌入谷底，其中五星級酒店每間可供出租客房經(jīng)營毛利甚至比不上疫情前三星級酒店水平，各檔次酒店的毛利差異正在縮小。
趙煥焱指出，一家五星級酒店整體投入在十幾億元到數(shù)十億元不等，而每天開業(yè)的成本支出須數(shù)十萬元，疫情之下營收大幅縮水但開支卻沒有減少，疊加每年需向品牌方支付高額管理費用，經(jīng)營難以維持，這也是2021年以來五星級酒店頻繁被出售的主要原因之一。
“我們酒店的客流在2020年上半年、2022年下半年幾乎是全軍覆沒，以前提前三天預訂的下午茶席位都需要打折銷售了，但是每天的硬件、人工都在消耗。”一名北京老牌五星級酒店10年從業(yè)人員告訴時代財經(jīng)。
此外，趙煥焱認為，許多五星級酒店的投資不是完全的市場行為，并不具備投入產(chǎn)出平衡的可行性，這也導致酒店每間可供房收入很不理想，甚至低于經(jīng)濟型、中檔酒店為主的有限服務酒店?！艾F(xiàn)在大家消費更加理性，注重性價比，因此一些沒有吸引力的酒店步履艱難，出售增多。”
上述酒店愛好者亦指出，如今許多老牌五星酒店設施越發(fā)老舊，缺少智能化設備，體驗感下降，已經(jīng)缺少當時的吸引力，“如今商旅需求也會以一些中高端連鎖酒店為主。”
國內五星級酒店也在嘗試著自救。2023年“雙十一”期間，國內不少五星級酒店推出自助餐年卡活動，大多售價在萬元以上。上述北京五星級酒店從業(yè)人員則稱，即便是商旅有所復蘇，如今許多五星級酒店仍有客流焦慮與經(jīng)營壓力，都在利用各種方式開源節(jié)流。
不過，在文旅業(yè)持續(xù)復蘇的大背景下，仍有地方政府希望借助星級酒店激活文旅市場，提供優(yōu)質服務。1月4日，青島宣布，為推動旅游住宿業(yè)高質量發(fā)展，將在2025年年底前引進10個以上高端品牌酒店項目，不斷壯大星級飯店規(guī)模，對新評定為五星級旅游飯店將一次性給予500萬元獎勵。
上述房企人士則表示，現(xiàn)在土地出讓時要求配套高星級酒店建設的情況依然存在，尤其在城市更新的地塊里，但整體較以往已有所減少。
正如房地產(chǎn)已經(jīng)過了狂奔的二十年，曾經(jīng)與之捆綁緊密的五星級酒店也如此，狂熱在消失，理性在回歸。