界面新聞記者 | 藍(lán)麗琦
“廣州的產(chǎn)業(yè)很多，也相對平均，因此漲跌的幅度不會特別大。”1月10日，第一太平戴維斯華南區(qū)商業(yè)樓宇部負(fù)責(zé)人黎青山在總結(jié)2023年廣州商辦市場時提到。
在過去的2023年里，廣州的商辦市場在4大一線城市中表現(xiàn)相對平穩(wěn)。
2023年上半年，廣州全市寫字樓空置率曾突破20%的高位，但第四季度租賃需求回升后，核心區(qū)的空置率下降至17.7%。
根據(jù)第一太平戴維斯1月10日的發(fā)布數(shù)據(jù)，2023年廣州甲級寫字樓市場的傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)共有10個新項目入市，新增67.5萬平方米供應(yīng)面積。
截止2023年末，廣州傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)總存量同比上升10.8%至694.6萬平方米。供應(yīng)總量為2016年后的又一高峰。
與2022年相比，2023年廣州傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)的平均空置率同比上升4.3個百分點，第四季度平均空置率環(huán)比下降1個百分點至17.7%；相比之下，非核心商務(wù)區(qū)租賃需求不足，年末平均空置率達(dá)到40.8%，兩者差距較大。
第一太平戴維斯認(rèn)為，傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)第四季度相比第三季度回溫明顯，尤其是以琶洲及珠江新城兩大CBD為代表的交易出現(xiàn)明顯提升。
但對于非核心商務(wù)區(qū)來說，散售型項目較多，私人業(yè)主降租策略更為激進(jìn)。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，個別項目甚至超過10%的租金降幅，區(qū)域平均租金降低至每月97.6元/平方米；作為對比，核心商務(wù)區(qū)平均租金為每月144.8元/平方米。
從需求端來看，金融、零售與貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)三大行業(yè)繼續(xù)成為廣州需求增長的重要支撐，貢獻(xiàn)超過一半的交易。
此前界面新聞曾報道，2023年上半年，廣州全市寫字樓租賃的平均空置率環(huán)比上升2.6個百分點、同比上升5.9個百分點，達(dá)到20.8%。這是繼2013年第二季度后，時隔十年，全市平均空置率再次突破20%高位。
彼時廣州第二季度寫字樓租賃需求疲軟，期內(nèi)成交量多源自企業(yè)搬遷需求，而新設(shè)及擴(kuò)張需求則顯著縮減。
談及第四季度出現(xiàn)的小高峰，第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇表示，按照以往的規(guī)律，客戶一般會選擇在農(nóng)歷春節(jié)前夕裝修進(jìn)駐，因為春節(jié)前后是找不到裝修公司的，因此新歷年末、次年年初都是寫字樓成交旺季。
謝靖宇認(rèn)為，當(dāng)價格下降到一定程度，業(yè)主也會推出軟硬件升級等一些不同的服務(wù)，預(yù)測2024年3月、4月還會有一波客戶做搬遷。
由于供應(yīng)量太大、產(chǎn)業(yè)尚待成熟，國內(nèi)一線城市的寫字樓空置率一直在高位盤旋。不過國內(nèi)企業(yè)采用居家辦公模式的還是極少數(shù)，需求總體還是在增加。
廣州物流用地新增供應(yīng)3成，跨境電商產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐花都、增城
2023廣州商辦市場較為驚喜的是，由于當(dāng)?shù)乜缇畴娚坍a(chǎn)業(yè)的發(fā)展較為穩(wěn)健，物流倉儲需求增多，也直接推進(jìn)了廣州的物流地產(chǎn)項目。
根據(jù)《中國跨交會秋季》公眾號2023年9月消息，廣州跨境電商占外貿(mào)的比重已經(jīng)從2019年的4.4%提升至21.9%。2014年至2022年，廣州跨境電商進(jìn)出口規(guī)模增長93倍，進(jìn)口規(guī)模連續(xù)9年位居全國第一。
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)報告顯示，2023全年廣州有6個非保稅高標(biāo)倉交付入市，新增供應(yīng)73.5萬平方米，市場總存量同比大舉擴(kuò)張30.4%至315.2萬平方米。也基于此，廣州的物流倉儲供應(yīng)總量也達(dá)到了近5年最高。
需求方面，2023全年，廣州物流倉儲用地凈吸納量顯著反彈至88.3萬平方米，大約達(dá)到過去五年年均水平2.5倍。截止2023年底，平均空置率同比減少6.9個百分點至2.6%。
第一太平戴維斯認(rèn)為，這主要得益于少數(shù)知名跨境電商的強(qiáng)勁擴(kuò)張需求，花都區(qū)及增城區(qū)的新入市項目，均取得較好的去化表現(xiàn)。
但目前跨境電商這一細(xì)分賽道，還無法完全撐起這一大規(guī)模的供應(yīng)入市。這也導(dǎo)致了供應(yīng)不求的供需關(guān)系出現(xiàn)反彈，業(yè)主租金預(yù)期有所調(diào)整，2023年平均租金同比僅微升0.9%至每月43元/平方米。
謝靖宇表示，盡管出現(xiàn)微幅上漲，依舊是比疫情前低許多。
需要關(guān)注的是，盡管2023年廣州新增物流倉儲用地超過70萬平方米，但第一太平戴維斯預(yù)測，2024年新增用地會降低至32.9萬平方米。
謝靖宇表示，由于用地性質(zhì)的問題，整個大灣區(qū)內(nèi)的物流用地都非常零散，有效用地很少，相比之下佛山的物流用地會更集中且多，廣州明年能有30多萬平方米已屬不易。
第一太平戴維斯預(yù)測，2024年電商、第三方物流等行業(yè)的倉儲需求預(yù)計保持穩(wěn)健增長，并且賦能本地物流市場發(fā)展。但考慮到未來部分區(qū)域，尤其是廣州東部、北部的部分片區(qū)或迎來相當(dāng)體量新增供應(yīng)集中入市的沖擊，不利于市場平均租金增長。