界面新聞記者 | 紀(jì)瑤
公募REITs三季報(bào)全部披露完畢，28只公募REITs里有27只實(shí)現(xiàn)單季度盈利，業(yè)績?nèi)婊嘏?/p>
營業(yè)收入方面，鵬華深圳能源REIT本期營業(yè)收入為6.54億元，位列第一。其次是平安廣州廣河REIT實(shí)現(xiàn)營收2.28億元、國金中國鐵建REIT實(shí)現(xiàn)營收2.05億元、中金安徽交控REIT實(shí)現(xiàn)營收2.58億元、浙商滬杭甬實(shí)現(xiàn)營收REIT2.1億元，均實(shí)現(xiàn)2億元以上營業(yè)收入。
凈利潤方面，27只產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)盈利，15只產(chǎn)品凈利潤超過1000萬元。其中，鵬華深圳能源REIT單季度凈利潤最高，為1.37億元。其次是平安廣州廣河REIT、中航京能光伏REIT、國金中國鐵建REIT，三季度分別實(shí)現(xiàn)凈利潤8009.54萬元、5291.73萬元、4951.14萬元。華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT凈利潤環(huán)比增加逾1000萬元，此前，因大客戶退租，該基金獲得超千萬違約金賠償。
整體而言，底層資產(chǎn)為交通類、能源類和園區(qū)類的公募REITs盈利能力穩(wěn)定。上述凈利潤超千萬元的15只公募REITs中，底層資產(chǎn)為交通類的有6只，能源類的有3只，園區(qū)類的有3只。
紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、華泰江蘇交控REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT等營業(yè)收入和凈利潤環(huán)比漲幅明顯，盈利能力穩(wěn)定。
此前，在REITs中期業(yè)績說明會上，多家交通類REITs管理人表示，2023下半年以來，底層資產(chǎn)所覆蓋的交通車流量相較2022年在增長，其中客車車流量幅度增長較大，貨車車流量平穩(wěn)恢復(fù)中。
例如，華夏中國交建REIT旗下底層資產(chǎn)嘉通高速2023年1-8月日均收費(fèi)車流量達(dá)26040輛次，較2022年同期增長21.3%；累計(jì)通行費(fèi)收入30901萬元，比去年同期增長5.6%。華泰江蘇交控REIT2023年7-8月主要運(yùn)營數(shù)據(jù)顯示，滬蘇浙高速公路7月、8月通行費(fèi)收入較上月同比增長了11.3%和6.1%，較2022年同期則分別增長38.8%、37.1%。
華夏中國交建高速REIT基金經(jīng)理王越表示，三季度經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，明顯好于二季度，生產(chǎn)需求持續(xù)改善，總體運(yùn)行在合理區(qū)間。展望四季度經(jīng)濟(jì)走勢，基于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的連貫性，有望延續(xù)恢復(fù)向好的態(tài)勢。隨著海內(nèi)外重要節(jié)日臨近，對商品的需求加具，可能導(dǎo)致社會主動去庫存與社會主動補(bǔ)庫存發(fā)生相互轉(zhuǎn)換，交通運(yùn)輸行業(yè)基本面有望得到進(jìn)一步恢復(fù)。
此外，公募REITs年內(nèi)積極分紅。截至目前，Wind數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)共有25只產(chǎn)品實(shí)施分紅，分紅次數(shù)達(dá)2次及以上的有14只，累計(jì)分紅總額達(dá)45.58億元。中金安徽交控REIT年內(nèi)三次分紅，10月25日，該基金發(fā)布年內(nèi)第三次分紅公告，公告顯示，中金安徽交控REIT此次可分配金額為1.75億元，每10份基金份額分配1.75元。年內(nèi)，中金湖北科投光谷REIT也進(jìn)行了分紅，這只REIT今年6月上市。
尤其是今年，政策面一直在全力支持REITs擴(kuò)容。最新相關(guān)指示是，10月22日，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將“百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施”及“保障性租賃住房、清潔能源”等明確寫入基礎(chǔ)設(shè)施范圍。
10月25日，共有4單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲受理。分別是華夏華潤商業(yè)REIT、華夏金茂購物中心REIT、中金印力消費(fèi)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT，底層資產(chǎn)分別是青島萬象城、長沙金茂覽秀城產(chǎn)、杭州西溪印象城和北京物美商業(yè)集團(tuán)股份有限公司位于北京市中心城區(qū)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。
華夏基金表示，中國消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)市場化程度高、參與主體多元、存量資產(chǎn)可觀。但是，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資周期長、初始投資成本高，新增投資缺口大，亟需補(bǔ)充資本金，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs則提供了很好的解決方案。一方面，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs將促進(jìn)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施再投資，鼓勵(lì)更多的社會資本參與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資。另一方面，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs能夠?yàn)榇蛲ā巴度诮ü芡恕钡娜湕l，提供盤活存量資產(chǎn)的金融工具，使企業(yè)進(jìn)入良性發(fā)展循環(huán)。
中金公司房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)表示，2023年REITs市場在宏觀環(huán)境波動與自身估值邏輯換軌的雙重作用下，表現(xiàn)難言可觀，然而堅(jiān)定看多中國REITs的長期發(fā)展空間。未來伴隨中國企業(yè)在負(fù)債空間、運(yùn)營管理能力、收益率水平等各個(gè)方面的約束條件進(jìn)一步顯現(xiàn)，估計(jì)市場會認(rèn)識到REITs發(fā)展的潛在勢能是蔚為可觀的。值此，市場也告別了曾經(jīng)過于粗淺的投資交易模式，開始更為全面的關(guān)注資產(chǎn)經(jīng)營、資產(chǎn)估值與二級市場運(yùn)行規(guī)律，實(shí)際上是給未來的發(fā)展開了一個(gè)新的篇章。