界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
在樓市成交整體低迷下，一些熱點(diǎn)城市的個(gè)別高端樓盤仍不受影響，購房者想要買到新房，除了社保繳納時(shí)間足夠長，更要拼運(yùn)氣。
8月18日，杭州超級(jí)紅盤新鴻基杭州國際金融中心（簡稱IFC）公布了最后一次開盤的登記結(jié)果。根據(jù)新鴻基官微，IFC本次推出357套房源，最終登記人數(shù)為4285組，其中有房家庭2807組，需要211個(gè)月社保；無房家庭1032組，社保拼至165個(gè)月；人才家庭446組，全部入圍。
按照杭州買房搖號(hào)規(guī)定，有房家庭需要的211個(gè)月社保要求，是自社保繳納年限2006年1月算起，迄今為止連續(xù)繳納社保未有中斷，即所謂的頂格社保。
2019年8月，港資新鴻基地產(chǎn)聯(lián)合平安不動(dòng)產(chǎn)以132.6億元的總價(jià)拿下了江河匯地塊，這是杭州土地出讓史上總價(jià)最高的一宗地。項(xiàng)目分為匯東和匯西，匯東規(guī)劃了高端住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店、中央廣場(chǎng)，匯西則規(guī)劃了商業(yè)、辦公樓、服務(wù)式公寓和酒店。
根據(jù)新鴻基介紹，本次開盤的匯東四區(qū)1、2、3、4幢共357套房源（含A類人才13套），戶型區(qū)間為172.35平方米——342.17平方米，其中，4室2廳3衛(wèi)的179平戶型有120套；5室2廳5衛(wèi)的297平戶型有30套，5室2廳5衛(wèi)的342平戶型有30套。這批房源均價(jià)為6.98萬元/平方米，每套房源總價(jià)1062.12萬元起，總價(jià)最貴達(dá)到2603.91萬元。
一位杭州市場(chǎng)人士告訴界面新聞，IFC項(xiàng)目實(shí)際報(bào)名人數(shù)超過5500組，因?yàn)橛|發(fā)社保排序，淘汰掉了1500組客戶，最終項(xiàng)目搖號(hào)中簽率僅8.33%。按照杭州市新盤搖號(hào)規(guī)則，中簽率低于10
%，該批房源需自取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起限售5年。
這并不是IFC房源第一次限售，此前的兩次推售房源均達(dá)到限售要求。去年6月，杭州IFC首開推出232套房源，有房無房均需頂格社保，人才不拼社保，綜合中簽率僅5.39%。今年2月，IFC第二次開盤，推出64套房源，有房、無房、人才E類全部頂格社保，綜合中簽率更低至2.29%。
也就是說，杭州IFC每次開盤，入圍社保都是頂格，中簽率均低至5年限售要求。
更值得一提的是，杭州IFC還喜提杭州第一院士樓的稱號(hào)。從項(xiàng)目首開至今，杭州共有24名A類人才成功買房。按照杭州A類人才的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，他們是諾貝爾獎(jiǎng)獲得者、中國科學(xué)院院士等。
根據(jù)上述杭州市場(chǎng)人士介紹，杭州IFC項(xiàng)目之所以能吸引大量A類人而來有兩點(diǎn)原因，其一，項(xiàng)目所在位置是杭州最核心的江河匯板塊，項(xiàng)目本身是城市的封面之一。其二，杭州IFC售價(jià)與周邊二手房有巨額價(jià)差。
以杭州IFC可以對(duì)標(biāo)的南星橋二手房仁恒濱江園項(xiàng)目為例，目前濱江園二手房成交單價(jià)最低的一套為9.92萬/平米。
也就是說，買到杭州IFC賬面可預(yù)期的利潤有2.94萬/平米，以這次開盤的最小戶型179平為例，可預(yù)期的價(jià)差達(dá)到526.26萬。
不只是杭州頂級(jí)紅盤吸引高端購房者趨之若鶩。在蘇州，近期也有高端項(xiàng)目成為今年的打新熱盤。
8月17日，位于蘇州核心區(qū)域工業(yè)園區(qū)的湖西觀云項(xiàng)目第一批次非人才房認(rèn)籌結(jié)束，本次推出的193套非人才房源共吸引了2923戶家庭登記，創(chuàng)下蘇州工業(yè)園區(qū)新盤認(rèn)籌人數(shù)第一的記錄，中簽率僅約6.6%。
湖西觀云項(xiàng)目位于園區(qū)湖西核心，在今年2月的蘇州土拍中，該地塊開拍不到2分鐘，就報(bào)價(jià)了65輪后直接觸頂，31家房企進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)環(huán)節(jié)。地塊最終由華潤置地幸運(yùn)拿下，地塊成交總價(jià)約36.4億元，樓面價(jià)約35650元/平米，溢價(jià)率15%。
項(xiàng)目此次推出房源的備案均價(jià)達(dá)到54800元/平米，這是蘇州樓市新房單盤整體備案均價(jià)中最高的，此次房源的建筑面積為119.84-258.32平方米，每套備案總價(jià)在591萬-1557萬。
由于項(xiàng)目緊鄰金雞湖學(xué)校（蘇桐路校區(qū)），門口有3/6號(hào)地鐵線交匯，1站能到蘇州中心，步行約500米到金雞湖。同時(shí)周邊配套成熟，湖西CBD、金雞湖大平層、優(yōu)質(zhì)教育資源，因此項(xiàng)目吸引了不少購房者。
湖西觀云項(xiàng)目售價(jià)與周邊的二手房相比，也有一定的倒掛空間。如附近的加城花園近期二手房掛牌價(jià)為5.97萬/平米，中海御湖熙岸西區(qū)二手房更達(dá)到7.02萬/平，其中170平戶型最新成交單價(jià)為7.2萬/平，136平戶型成交單價(jià)也接近7萬/平。
雖然眼前倒掛看起來不多，但在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，卻是購房者最安全的選擇。
無論是杭州還是蘇州市場(chǎng)，目前樓市行情更趨分化，但高端網(wǎng)紅盤效應(yīng)還在，尤其是高端改善市場(chǎng)，依然能吸引購房者用腳投票。
與個(gè)別高端盤的熱鬧景象不同，杭州和蘇州雖然同為核心二線城市，但最近兩個(gè)月的整體新房市場(chǎng)均呈下滑趨勢(shì)。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月杭州共計(jì)成交新房5769套，環(huán)比6月跌幅超33%；二手房方面，貝殼杭州研究院數(shù)據(jù)顯示，杭州7月二手房成交4841套，較6月環(huán)比下降7.93%，同比去年下降18.34%，為2015年以來成交量最低的7月。
蘇州市場(chǎng)也不例外，7月新房、二手房成交量也呈現(xiàn)下滑。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023年7月蘇州新房成交2219套，環(huán)比下降48.01%，同比下降48.55%；7月蘇州二手房成交4440套，環(huán)比也下降了19.2%。
上述市場(chǎng)人士對(duì)界面新聞稱，在樓市成交下滑的背景下，最近全國類指導(dǎo)性樓市政策利好持續(xù)吹風(fēng)，超級(jí)紅盤雖是個(gè)例，但對(duì)于地方樓市整體的帶動(dòng)還是有作用的。不過這些超級(jí)紅盤也改變不了目前的大勢(shì)，更多項(xiàng)目依然面臨去化壓力。