文|時代財經(jīng) 劉新歌
編輯|黎倩
隨著我國汽車保有量規(guī)模不斷提升，一線城市尤其是一些車位配比低的市區(qū)老舊小區(qū)或入住率高的成熟住宅小區(qū)中，車位緊缺，停車難、停車貴問題越來越突出。
公安部7月8日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月底，全國汽車保有量達3.28億輛，新能源汽車1620萬輛。88個城市的汽車保有量超過100萬輛，同比增加7個；41個城市超過200萬輛，24個城市超過300萬輛。
據(jù)時代財經(jīng)了解，去年以來，廣州市不少小區(qū)的車位月保費就經(jīng)歷了不同程度的上漲，有的漲幅甚至達到120%；另有開發(fā)商還公示將售賣小區(qū)所有車位，一個車位售價高達30余萬元，同時小區(qū)物業(yè)更將地下車位由固定月租車位改為非固定車位。
01 租車位不劃算，有業(yè)主把車開回老家
私家車的普及讓“搶車位”的戲碼真實上演。住在廣州番禺祈福新村的周航（化名）告訴時代財經(jīng)，“如果晚上有事會晚回家，我就不敢開車出門了，不然回去轉(zhuǎn)一個小時都找不到車位。小區(qū)里高密度組團的車位更為緊缺，白天都很緊張?！?/p>
祈福新村是廣州華南板塊早期開發(fā)的千畝大盤之一，滾動開發(fā)至今已30余年。該小區(qū)早期開發(fā)的組團以別墅、低樓層樓梯房等低密度產(chǎn)品為主，地面車位較為充裕，每戶有一個免費但并不固定到戶的地面停車位。不過，隨著小區(qū)車輛持續(xù)增加，停車難問題日益突出。
在不少廣州市區(qū)早期開發(fā)的住宅小區(qū)里，車位則更為緊張。住在海珠區(qū)的李曄（化名）對時代財經(jīng)稱，由于車位緊缺，她所在的小區(qū)從2022年起開始實行抽簽制，每年抽一次，幸運中簽的業(yè)主可在小區(qū)內(nèi)停車，每戶大概3年左右才能輪候一次。而住在廣州天河區(qū)跑馬地花園的何冰（化名）也因為小區(qū)內(nèi)沒有足夠車位，不得不把車停在附近商業(yè)停車場。
車位配比偏低是老舊小區(qū)停車難的主要原因。貝殼找房APP信息顯示，李曄所在的小區(qū)于上世紀90年代末建成，總戶數(shù)508戶，但固定車位僅130個，車位比為1:0.26。跑馬地花園于1998年-2005年期間分三期開發(fā)，一、二期車位比低至1:0.2，三期也僅為1:0.4。
除了車位緊缺，租金上漲也讓部分業(yè)主倍感壓力。李曄稱，小區(qū)停車實行抽簽制的同時，月保費也從300元/月漲到1000元/月，幾乎和附近商業(yè)停車場差不多?！百I車比較晚，在小區(qū)沒抽到車位，索性在附近租了車位，省得每年折騰一次?！?/p>
何冰則在今年初把汽車送回了江門老家?！叭ツ甑?，小區(qū)附近停車場的月保費漲了50%，從600元/月漲到900元/月。我不是天天要用車，漲價這么多，租車位太不劃算了?！?/p>
今年5月，祈福新邨曾公布了一份最新的地下停車場月租及臨停收費調(diào)整方案，部分樓宇的地下停車位月租擬由400元/月漲至880元/月，漲幅達120%。另有部分樓宇的車位月租擬從500元/月漲至900元/月、600元/月漲至900元/月。不過，祈福新邨知情人士對時代財經(jīng)稱，目前新方案還未正式施行。
為了抑制小區(qū)停放車輛增加，部分小區(qū)開始提高收費標準。據(jù)了解，今年3月起，祈福新邨調(diào)整了小區(qū)地面停車月租并實行階梯式收費，即對業(yè)主名下車輛，每戶給予一個免費車位。對小區(qū)住戶的月租車輛，同一戶第一輛月租為200元/月，第二輛250元/月，第三輛300元/月，第四輛及以上350元/月。
祈福新村業(yè)主委員會對此解釋稱，小區(qū)入住率不斷提升，一戶多輛車的情況越來越多，且因此前地面車位月租收費相對較低，有部分車輛長期停放但并未使用，非小區(qū)住戶也占用了車位資源，導(dǎo)致小區(qū)車位日趨緊張。為減緩?fù)７跑囕v的快速增加、減少月租車輛等情況，做出上述調(diào)整。
02 晴時捆綁銷售，雨時買房送車位
相對于老舊小區(qū)，近年新開發(fā)的樓盤車位比相對較高。上述祈福新邨知情人士對時代財經(jīng)稱，由于每戶有一個免費名額，小區(qū)地面車位比較緊張，但祈福繽紛匯、祈福名望天下等近年新開發(fā)樓盤的地下車位比較充裕，除已售車位外，還有部分可對外出租。貝殼找房APP數(shù)據(jù)顯示，祈福繽紛匯車位比為1:1.25，固定車位9100個。
廣州某設(shè)計院人士對時代財經(jīng)稱，因為影響流線和綠化率，近年新開發(fā)樓盤基本沒有地上停車位。而地下車庫建安成本高，在滿足相關(guān)規(guī)范有關(guān)車位比的規(guī)定基礎(chǔ)上，開發(fā)商并不愿意多配建車位。
該人士稱，有關(guān)車位配比的規(guī)范因地而異。如《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》第39條規(guī)定，建筑工程停車配建標準按國家、省和市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，其中住宅建筑工程的停車配建標準根據(jù)住宅類型、所處區(qū)位、交通條件等因素綜合確定，每100平方米的住宅建筑面積應(yīng)當配建1.2—1.8個停車位，城市更新改造項目每100平方米的住宅建筑面積應(yīng)當配建1.0—1.8個停車位。停車配建標準應(yīng)當每3年評估一次，并根據(jù)實際需要調(diào)整。新出讓用地應(yīng)當按照停車位的一定比例，預(yù)留新能源汽車充電設(shè)施接口。
廣州某本地房企的營銷人士向時代財經(jīng)表示，靠近商業(yè)綜合體或經(jīng)常有外來車輛臨停的樓盤，后續(xù)可產(chǎn)生車位經(jīng)營收入，車位配比會稍高一點，但一般樓盤僅按照政府相關(guān)要求進行車位配比，也更傾向于出售，“出租的話，成本回收周期太長，且不穩(wěn)定?！?/p>
值得注意的是，雖然開發(fā)商并不樂于多配建，但在樓盤的銷售過程中，車位時常成為它們的工具。前幾年，在限購、限價政策下，不少開發(fā)商通過捆綁車位銷售變相漲價。據(jù)《南方都市報》報道，2021年，東莞厚街佳兆業(yè)陽光城時代天韻項目被多名網(wǎng)友投訴捆綁銷售車位，有購房者稱花了19萬元購買一個人防車位后才獲得購房“資格”。
隨著房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，送車位又成了不少房企的促銷手段之一。據(jù)《北京商報》報道，今年“五一”小長假期間，囿于商品房銷售指導(dǎo)價，不能降價的北京昌平文源府推出“買房送車位”優(yōu)惠，送的車位價值約20多萬元。
不過，幾位業(yè)內(nèi)人士對時代財經(jīng)稱，部分“送車位”只是營銷噱頭而已，送的并非產(chǎn)權(quán)，只是年限不等的使用權(quán)，有的是金額不等的車位購置抵用券。此外，送車位主要為助力賣房，也為車位的去化。
但從中海物業(yè)年報看，近年車位生意也不太好做了。中海物業(yè)從2018年起涉足停車位買賣業(yè)務(wù)，目前已為三大主要業(yè)主之一，收益從2019財年的不到960萬港元上升至2020財年的1930萬港元，2021財年更飆升至超2.3億港元，同比分別增長101%和109%。但2022年內(nèi)，該項業(yè)務(wù)收入2.49億港元，同比僅增長7.9%，在中海物業(yè)三條主要業(yè)務(wù)線中表現(xiàn)最差。同期，中海物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)的增幅分別為42.9%、15.0%。
同時，其銷售車位的利潤也不斷下滑。2019年，中海物業(yè)停車位買賣業(yè)務(wù)的毛利率為44.6%，2020年則近乎腰斬，為26.42%，2021年微漲至28.1%，2022年又微降至27.7%。截至2022年末，中海物業(yè)囤積的停車位存貨貨值達9.67億港元。
一邊是業(yè)主的停車難、停車貴，一邊是開發(fā)商的車位開發(fā)運營成本上升，兩者的矛盾或許還將持續(xù)一段時間。