界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
3年前，面對(duì)一片火熱的樓市，深圳出臺(tái)了“715新政”，其中的限購加碼封鎖了大批購房名額，樓市也在短期內(nèi)驟然降溫。
當(dāng)時(shí)新的限購政策主要為：深戶需入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，而非深戶要5年社保才有購房資格。
這三年來，在地產(chǎn)行業(yè)下行以及深圳后續(xù)加碼嚴(yán)格調(diào)控政策的背景下，深圳樓市早已失去往日輝煌，房?jī)r(jià)也真的降了。
不少因在新政發(fā)布前夜失去購房名額的購房者不會(huì)再覺得遺憾，而趕在715新政前成功買房的人也沒有了曾經(jīng)那種幸運(yùn)感。
樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年深圳二手房均價(jià)已從2020年的6.9萬元/平方米下降至6.5萬元/平方米，下降幅度約為5.8% 。
具體分區(qū)域來看，除龍華持平外，其他各區(qū)二手房?jī)r(jià)均出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。光明、南山、寶安及坪山的跌幅在7-9個(gè)點(diǎn)，相對(duì)其他區(qū)而言降幅較大，這也坐實(shí)了“深圳房?jī)r(jià)回到2019/2020年”這一說法。
當(dāng)時(shí)剛落戶深圳近一年多的王女士恰好趕在深圳715新政發(fā)布前，在位于深圳西部的寶安西鄉(xiāng)購買下一套住宅，單價(jià)接近7萬元/平方米。王女士告訴界面新聞，政府后來發(fā)布該小區(qū)的參考價(jià)是5.7萬元/平方米，如今實(shí)際成交房?jī)r(jià)已降了不少，只有5.5萬元/平方米左右。
樂有家研究中心指出，過去6年里，深圳西部的房子升值較多，但在近3年的回調(diào)期里也受到了一定程度影響。尤其是2021年2月二手房參考價(jià)政策出臺(tái)后，西部樓盤的參考價(jià)與當(dāng)時(shí)實(shí)際價(jià)格之間差距較大，對(duì)樓市帶來較大的震蕩。
房?jī)r(jià)下跌的同時(shí)，另一影響購房成本的因素——房貸利率也在下調(diào)。
從房貸利率掛鉤的LPR來看，2020年以來，五年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)6次，目前已降至4.2%，為近32年來的最低水平。據(jù)界面新聞了解，當(dāng)前深圳首套房貸利率約為4.5%，較2020年上半年減少了約0.5個(gè)百分點(diǎn)。
樂有家研究中心指出，歷經(jīng)近三年調(diào)整，深圳房?jī)r(jià)的水分已經(jīng)被擠壓出不少，業(yè)主的報(bào)價(jià)也更加理性。房?jī)r(jià)降低+利率下調(diào)，最利好的群體就是剛需購房者，上車門檻顯著降低，購房成本得以減少，月供壓力有所緩解。
此外，今年上半年，深圳在樓市政策調(diào)控方面也做出了松綁動(dòng)作，不但將首套房住房公積金貸款額度上調(diào)至最高126萬元，還全面推行二手房帶押過戶，最受關(guān)注的是則解除了二手房參考價(jià)制度的強(qiáng)大威懾力。
眾所周知，自2021年2月8日二手房參考價(jià)制度指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行以來，加之疫情管控的影響，深圳二手房市場(chǎng)成交便陷入低迷狀態(tài)。
今年4月，深圳銀行核定房貸將以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)，不再以二手房參考價(jià)為準(zhǔn)。
要知道，二手房參考價(jià)制度要想真正發(fā)揮作用，需要銀行按參考指導(dǎo)價(jià)來放款，通過變相提高首付款來抑制投資客炒房，如果銀行不按照“二手房指導(dǎo)價(jià)”作為審批房貸的依據(jù)，則該政策的作用更多地在于平緩市場(chǎng)情緒，穩(wěn)定預(yù)期，對(duì)二手房的實(shí)際市場(chǎng)成交價(jià)格影響較小。
即便如此，從今年上半年深圳樓市的表現(xiàn)來看，購房者獲得的刺激有限。
據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年深圳二手住宅過戶量達(dá)到16236套，雖然同比上漲63%，但相比限購加碼前的2020年上半年的4.4萬套，如今成交量已下跌近六成，也遠(yuǎn)低于近十年來同期平均成交水平。
美聯(lián)物業(yè)研究中心指出，在一季度前期積累的需求集中釋放，深圳二手房市場(chǎng)迎來一波回暖，但并非市場(chǎng)真正回暖，在二季度回暖行情便難以為繼。
在此背景下，還有一個(gè)備受關(guān)注的問題，就是如今距離715新政已快滿三年，又有一批深戶社保滿三年和非深戶社保滿五年的的人將獲得房票，這一數(shù)量可能為數(shù)十萬張，而隨著這批房票的釋放，深圳樓市是否會(huì)出現(xiàn)新一輪購房潮？
樂有家調(diào)研結(jié)果顯示，715政策滿3年對(duì)市場(chǎng)的利好有限，購房者整體較為謹(jǐn)慎，超六成受訪者認(rèn)為對(duì)市場(chǎng)影響有限或沒影響。
“一方面由于715新政出臺(tái)時(shí)，部分購房者已經(jīng)是深戶并繳納了一段時(shí)間社保，這類需求在近兩年會(huì)陸續(xù)釋放，并不需要等到新政滿3年。此外，當(dāng)下大環(huán)境充滿不確定性，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，整體較為謹(jǐn)慎。”
美聯(lián)物業(yè)研究中心也指出，目前深圳二手房市場(chǎng)客戶信心仍較為欠缺，大多以觀望為主；同時(shí)，不少業(yè)主對(duì)后市預(yù)期缺乏信心，怕跌破自己所持有的成本線，會(huì)選擇將自己的物業(yè)掛牌出讓，導(dǎo)致掛牌房源增加。
深圳的新房市場(chǎng)也對(duì)二手房市場(chǎng)造成積壓。近期新房市場(chǎng)不斷推出性價(jià)比高的限價(jià)新房產(chǎn)品，不少客戶首選打新。
美聯(lián)物業(yè)研究中心認(rèn)為，若無利好刺激，下半年深圳二手房市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)維持目前的水平，不排除成交量進(jìn)一步走低的可能性。