界面新聞記者 | 黃昱
界面新聞編輯 | 彭飛
6月30日下午，萬科在深圳大梅沙舉行2022年股東大會，進(jìn)行新一屆董事會換屆。
三年前的董事會換屆股東會上，萬科董事會主席郁亮與當(dāng)時新任萬科獨(dú)立董事的深圳地鐵集團(tuán)董事長辛杰不時交談，氣氛很是輕松。
今時不同往日，三年過去，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了巨大變化。在過去這三年，萬科雖然活了下來，但卻也難以避免的經(jīng)歷了行業(yè)陣痛的沖擊，土儲、銷售、歸母凈利潤以及投資者最關(guān)心的股價均有下滑。
股價下跌也讓郁亮沒有底氣給自己過去三年的任期打高分。“如果打高分就顯得不合適，畢竟股價跌那么多，但打分特別低，我也覺得很虛偽，也是貶低了我同事的努力?！?/span>
對于過去三年任期的感受，郁亮用了“百感交集“來形容，過去三年是新舊模式轉(zhuǎn)換的階段，盡管萬科比較早意識到高增長不可持續(xù)，但行為仍然沒有完全擺脫慣性，出現(xiàn)了投資冒進(jìn)、產(chǎn)品操盤能力離散度高等問題。
過去兩三年，萬科花了相當(dāng)多的精力去解決這些舊模式下的老問題，同時啟動“開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重”的加速轉(zhuǎn)型策略。目前已經(jīng)取得了一些進(jìn)展，比如投資質(zhì)量的提高、產(chǎn)品能力整體性的提升，持有經(jīng)營性物業(yè)能力也在提高，開發(fā)和經(jīng)營服務(wù)協(xié)同的強(qiáng)化，公司資債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，抵御風(fēng)險的能力進(jìn)一步加強(qiáng)等。到去年為止，萬科已經(jīng)把經(jīng)營服務(wù)類的學(xué)費(fèi)都付完了，今年整體有望給財務(wù)報表帶來正向貢獻(xiàn)。
羅馬不是一天建成的，房企要想脫胎換骨也需要很長時間。
郁亮坦言，舊模式下的問題消化起來，需要的時間比預(yù)想要更長，還在對報表產(chǎn)生影響。與此同時，萬科的轉(zhuǎn)型難免會經(jīng)歷一些高低起伏，經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)收入表現(xiàn)要占到主流也存在一定困難。
即使挑戰(zhàn)重重，郁亮仍傳遞了對未來的信心，將堅定開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重戰(zhàn)略，相信道路是曲折的，前途是光明的，錨定方向，有信心萬科能夠穿越周期。
作為大股東的深鐵，也表達(dá)了同樣的信心。深鐵董事長辛杰對郁亮帶領(lǐng)的萬科團(tuán)隊過去三年表現(xiàn)給予肯定，他認(rèn)為時間證明了郁亮及萬科團(tuán)隊的前瞻性，讓萬科提前做出正確的戰(zhàn)略判斷和經(jīng)營調(diào)整，牢牢守住了不發(fā)生系統(tǒng)風(fēng)險的底線。投資萬科是正確的選擇，對萬科的認(rèn)同和支持不會因市場一時的波動而變化，未來堅定不移地看好萬科的長期發(fā)展前景，并始終不渝地全方位支持萬科的健康發(fā)展。
新三年任期
三年一任期，今年58歲的郁亮已經(jīng)在萬科董事會主席的席位上坐了兩個任期。相較于前兩次董事會換屆，萬科本次董事會換屆波瀾不驚，非獨(dú)立董事延續(xù)上一屆人選，職工代表董事則由王海武換成了萬科開發(fā)經(jīng)營本部合伙人王蘊(yùn)。四位獨(dú)立董事中，上一屆中的吳嘉寧、康典和劉姝威在連續(xù)任職滿6年后退出，新增沈向洋、林明彥和廖子彬。
郁亮在萬科的首個董事會主席任期是2017年6月至2020年6月，此時的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷著從高歌猛進(jìn)到開始調(diào)整的階段。“危機(jī)感驅(qū)動”之下，郁亮比較先知先覺的在2018年9月喊出了“活下去”口號，提出要“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”。
彼時，外界有不少聲音質(zhì)疑萬科故意夸大行業(yè)危機(jī)。郁亮在2018年底解釋道，面對同一個事情，每個人看法不同，例如面對半瓶水時，可能有的人認(rèn)為只剩下一半水了，還有的人則認(rèn)為還有半瓶水可以喝。
后來的行業(yè)走向算是印證了郁亮的看法。提前做好過冬準(zhǔn)備的萬科活了下來，但它自己卻在過去幾年并未完全摒棄舊有模式下的規(guī)模擴(kuò)張思路，仍存在經(jīng)營離散度大和投資追高的問題。
在2020年，萬科實現(xiàn)了自成立以來銷售規(guī)模、營業(yè)收入以及凈利潤最高的紀(jì)錄。此后，隨著行業(yè)下行，萬科難以避免地在2021年出現(xiàn)了凈利潤大幅下滑情況，這是繼1995年、2008年后，萬科上市31年以來第三次凈利潤下滑。
在2021年業(yè)績發(fā)布會上，郁亮公開道歉，并放棄了2021年度全部獎金，個人薪酬也大幅降低，領(lǐng)取的稅前報酬為154.7萬元，比2020年少了一千多萬，降幅約九成。
郁亮在此次股東大會上表示，過去幾年萬科花了相當(dāng)多的精力去解決這些舊模式下的老問題。
“目前萬科已經(jīng)取得了一些進(jìn)展，比如投資質(zhì)量的提高、產(chǎn)品能力整體性的提升，持有經(jīng)營性物業(yè)能力也在提高，開發(fā)和經(jīng)營服務(wù)協(xié)同的強(qiáng)化，公司資債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，抵御風(fēng)險的能力進(jìn)一步加強(qiáng)等等。”郁亮評價道。
萬科總裁祝九勝也在本屆股東大會上獲得連任。他進(jìn)一步對萬科如何解決經(jīng)營離散度和投資追高問題作出了解釋?！叭缃袢f科會提前把投資標(biāo)準(zhǔn)和原則定好，去年拿的項目到今年來看兌現(xiàn)度有92%。”
解決經(jīng)營離散度靠的是抓產(chǎn)品管理和產(chǎn)品線的管理。祝九勝稱，以前萬科對一線的授權(quán)比較大，大家按照自己的理解去定位產(chǎn)品，給產(chǎn)品做產(chǎn)策，做定位。
萬科開發(fā)經(jīng)營本部成立以后，每個項目在產(chǎn)策這個環(huán)節(jié)是做得比較足的，其次把產(chǎn)品線管理和供應(yīng)鏈結(jié)合起來，要解決批量處理的能力。
很顯然，開發(fā)經(jīng)營本部對萬科每個項目的統(tǒng)籌管理已然落地。正如祝九勝所言，以前萬科過于強(qiáng)調(diào)每個項目的個性，現(xiàn)在把不同的項目按照1-8級，每個項目要配什么樣的資源、什么樣的方式、怎么樣管理，最終基本要達(dá)到什么效果，都統(tǒng)一進(jìn)行管理。
成立開發(fā)經(jīng)營本部是郁亮在第二個任期內(nèi)做出的最大組織變革。
2021年6月，萬科地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)裂變?yōu)榱似叽髤^(qū)域，包括北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北。同時成立開發(fā)經(jīng)營本部，全面統(tǒng)籌管理七大區(qū)域。
在開發(fā)經(jīng)營本部的統(tǒng)籌下，萬科2022年開始改變過去對各區(qū)域充分授權(quán)、分布式的管理模式，通過對全國93個城市56個公司的開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行集中管控和統(tǒng)籌管理，來解決過往的離散度問題。
在此背景下，萬科2022年歸母凈利潤實現(xiàn)了止跌企穩(wěn)。
作為萬科大股東深圳地鐵的董事長，辛杰也表達(dá)了對萬科經(jīng)營業(yè)績的認(rèn)可。
辛杰表示，從2022年的業(yè)績表現(xiàn)來看，過去一年盡管市場大幅調(diào)整，萬科表現(xiàn)仍是穩(wěn)健甚至強(qiáng)勁。萬科對投資性房地產(chǎn)一直采取成本法的計算，所以萬科的利潤是貨真價實的，是有現(xiàn)金流支撐的利潤，深鐵投資萬科是一個正確的選擇。
在投資者提出“對萬科的發(fā)展?jié)M意嗎”？辛杰的回答是：我們是滿意的
下半場的機(jī)會
經(jīng)過這次行業(yè)調(diào)整期，大家已經(jīng)深刻意識到地產(chǎn)開發(fā)的高利潤時代已經(jīng)過去，房企未來價值重估的關(guān)鍵在于經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)。
此次股東大會上，郁亮表示，房地產(chǎn)市場是常做常新的，總有新的機(jī)會。“過去的手機(jī)，現(xiàn)在的汽車，都是在行業(yè)完全成熟后不斷長出新的分支，并且逐步取代了原來的主干，房地產(chǎn)也會經(jīng)歷這個過程?！?/span>
郁亮再一次表達(dá)了自己對開發(fā)商做經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的看好。
他指出，開發(fā)商提供的產(chǎn)品服務(wù)如果能夠真正提升人們的居住生活品質(zhì)，還是會非常有吸引力。但要抓住這些新的生意機(jī)會，就要真正建立起全場景的綜合競爭力，不能像傳統(tǒng)模式下一味靠拿地和融資，否則就會出現(xiàn)“買得越多錯得越多，融資越多其實越不安全”的問題。
在地產(chǎn)黃金時代，萬科學(xué)習(xí)美國地產(chǎn)開發(fā)商帕爾迪，在2010年成為國內(nèi)首家沖破千億銷售規(guī)模的房企。在如今需要轉(zhuǎn)型發(fā)展的時候，萬科瞄準(zhǔn)了曾經(jīng)經(jīng)歷過日本整個大縮表過程的大和房建或許是萬科可以參考的樣例。
萬科創(chuàng)始人王石在近期的公開論壇上也借鑒大和房建的案例，解釋了萬科正在進(jìn)行的轉(zhuǎn)型。
30年前，大和房屋的主要收入來源于買地、建房、賣房、經(jīng)營以及其他服務(wù)收入，其中其他服務(wù)收入只占25%。而現(xiàn)在，大和房屋的服務(wù)收入已經(jīng)占到了76%，而買地蓋房、建房和銷售則只占24%。
王石強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場不是結(jié)束了，而是剛剛開始。不難理解，這個剛開始的房地產(chǎn)市場是以經(jīng)營服務(wù)為主要賽道的市場。
在這個市場中，萬科顯然還擁有一定優(yōu)勢。在郁亮看來，萬科的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)優(yōu)勢在于方向?qū)?、起步早、布局全、協(xié)同多。
萬科早從2012年開始轟轟烈烈的啟動了轉(zhuǎn)型，定位為城市服務(wù)配套商。在經(jīng)過十年探索后，萬科于2022年將長租公寓與物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、商業(yè)一同確定為經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的主要方向。
萬科最后篩選出的業(yè)務(wù)都是可以帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)，通過了商業(yè)邏輯檢驗，以及可復(fù)制性的驗證，除了商業(yè)外，在長租公寓、物業(yè)服務(wù)、物流倉儲三個領(lǐng)域也都做到了行業(yè)內(nèi)數(shù)一數(shù)二。
去年萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持了雙位數(shù)增長，全口徑收入達(dá)512.6億元，同比增長23.1%。其中萬物云于2022年分拆上市，營收首次突破300億元，同比增長26.1%；物流倉儲實現(xiàn)營收35.6億元，同比增長17.9%；長租公寓收入同比增長12.1%至32.4億元。
除了持續(xù)聚焦提高開發(fā)業(yè)務(wù)的管理水平外，郁亮指出，接下來萬科要擴(kuò)大經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的競爭優(yōu)勢，爭取更大的發(fā)展空間和更好的回報水平，不斷培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
但相比地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)動輒幾十上百億的利潤，經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)顯然需要更長時間的運(yùn)營，也需要耐得住寂寞。