文|空間秘探 鄭佳鈮

近日，定位中高端長租公寓的貝殼·海鹽公寓正式在成都成華區(qū)建設(shè)路落地，這是由貝殼租房成都站打造的首個長租公寓自營品牌項目。今年以來，長租公寓新品牌不斷推出，公寓產(chǎn)品市場供應(yīng)也達(dá)到新高，下半年預(yù)計有50個中等規(guī)模以上的公寓項目即將面世。

多個新品牌進入公寓市場

6月18日，定位中高端長租公寓的貝殼·海鹽公寓正式在成都成華區(qū)建設(shè)路落地，這是由貝殼租房成都站打造的首個長租公寓自營品牌項目，據(jù)介紹，貝殼·海鹽公寓首批135間于6月18日交付使用，之后每15天交付一批，該項目全部605間將于7月底交付完畢。在此，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，我國住房租賃人口數(shù)已超2億，租房已經(jīng)成為了一種生活方式。因此，在對住房租賃領(lǐng)域不斷地探索中，貝殼租房也在不斷挖掘并發(fā)展新的公寓品牌。

不久之前，“Ease Living 城璟租住”品牌在上海推出，這是“Ease Living Group城璟租住集團”旗下針對內(nèi)地市場推出的住房租賃運營品牌。目前城璟租住集團已完成首個上海重資產(chǎn)項目投資，預(yù)計首批項目將于今年年度陸續(xù)開業(yè)。據(jù)了解，城璟選擇在上海發(fā)布正是了解了上海良好的營商環(huán)境和住房需求，不少住房租賃新品牌在進軍長租公寓市場，因此才將首發(fā)地選在了上海。

不少酒店集團在今年也陸續(xù)推出公寓品牌。5月，希爾頓集團宣布推出新品牌Project H3，這是希爾頓繼今年年初推出高端經(jīng)濟型品牌Spark by Hilton之后在品牌方面的又一次大動作，而Project H3作為長住品牌將成為公司產(chǎn)品組合中的第20個品牌。希爾頓集團CEO Christopher Nassetta表示，新品牌將會進一步推動集團的業(yè)務(wù)拓展，正式加入“長住”戰(zhàn)場。

無獨有偶，4月18日，國際酒店集團凱悅推出新的中高有限服務(wù)品牌 Hyatt Studios，以專門提供“長住+短期”的住宿產(chǎn)品為主，是凱悅打開北美長住市場的最新嘗試。

根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計，僅今年二季度以來，就已經(jīng)有7家公寓新品牌問世。除了上述新品牌，4月，月內(nèi)推出1家公寓新品牌，是中國電建地產(chǎn)在成都落子的第一個長租公寓產(chǎn)品“悅生活”，公寓于4月19日正式亮相，同時，6家住房租賃項目迎來集中開業(yè)；5月，月內(nèi)推出2家公寓新品牌，分別是“珠實新寓”和“繁星”，正式進軍長租市場。

空間秘探觀察發(fā)現(xiàn)，今年新品牌面世頻率之所以迅猛，主要是因為在政策與金融發(fā)展的加持下，公寓市場正逐漸向好發(fā)展?；诖耍絹碓蕉嗥髽I(yè)和機構(gòu)開始布局公寓市場，公寓產(chǎn)品成為業(yè)主、投資者炙手可熱的選擇之一。

收購式“進軍”公寓領(lǐng)域成重要路徑

公寓品牌在不斷增多，而品牌被孵化的方式也是有所不同，更多的投資者的涌入帶來了更多的公寓資產(chǎn)的孵化。公寓品牌除了常規(guī)的公寓運營企業(yè)直接孵化，也有一部分是通過資產(chǎn)收購的方式，由收購方進行品牌孵化或者委托給專門的孵化公司，再或者依舊由品牌原公司接手進行孵化操作。

進軍公寓市場的路徑千千萬，隨著資本的涌入，融資收購已成為公寓市場的重要發(fā)展趨勢之一，早在2017年，公寓品牌橫向并購、縱向聯(lián)合趨勢已初見端倪，而這一現(xiàn)象在集中式長租公寓中尤為顯著，截至當(dāng)前，這一途徑已是發(fā)展成熟。

例如，領(lǐng)盛投資及博楓主要是通過收購存量，改造為住房項目的方式布局長租公寓市場。近期，鐵獅門宣布與星獅地產(chǎn)集團成員輝盛國際成立合資公司，收購深潤大廈的長租公寓部分。其中，收購的長租公寓部分將打造為中高端長租公寓項目。

同樣，6月19日，城璟租住集團與開元旅業(yè)集團在上海舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式。正式完成收購開元旅業(yè)集團所持有的位于上海松江新城核心區(qū)位的獨立宿舍園區(qū)項目。據(jù)悉，該項目為城璟租住集團旗下首個重資產(chǎn)長租公寓項目，將成為松江區(qū)標(biāo)桿的宿舍型保障性租賃住房項目，為所在區(qū)域的企業(yè)提供員工租住場景及延伸服務(wù)。

5月23日，輝盛國際首度收購中國和日本高端租賃公寓資產(chǎn)，分別是首次在中國深圳及日本大阪收購高端租賃公寓資產(chǎn)，這兩項收購進一步擴大了輝盛國際在北亞區(qū)的投資組合。據(jù)了解，此次收購行動符合輝盛國際在疫情后的轉(zhuǎn)型和發(fā)展戰(zhàn)略部署，其目標(biāo)是發(fā)展成為一家領(lǐng)先的服務(wù)式公寓地產(chǎn)公司，并以此鞏固其作為合作伙伴在高端租賃領(lǐng)域的首選投資合作方，從而持續(xù)擴大其市場份額。

再早之前，4月3日，凱德投資發(fā)布公告稱，已與一家總部位于日本大阪的住宅開發(fā)商簽訂了一項遠(yuǎn)期購買協(xié)議，將為凱德開放式房地產(chǎn)基金，以1.414億新加坡元的價格收購日本大阪市中心的六處長租公寓資產(chǎn)。該投資組合包括428套高級一居室公寓，并將于2023年5月至2024年6月分階段完工。

顯然，資產(chǎn)收購是企業(yè)進軍長租公寓市場的渠道之一。在需求的帶動下，資產(chǎn)管理越來越被投資者所看重，如今，不僅國內(nèi)公寓資產(chǎn)在不斷被收購，國外市場下的公寓版塊同樣具有強大的發(fā)展?jié)摿?，投資機構(gòu)通過“投融管退”等金融操作手段，賦能品牌，產(chǎn)生品牌溢價，從而產(chǎn)生巨大收益，是更為科學(xué)的途徑之一。

新品牌增長背后的4個趨勢

品牌不斷增多，收并購成為孵化品牌的一個重要方式，公寓市場的未來會朝什么方向發(fā)展？空間秘探觀察發(fā)現(xiàn)，有4個趨勢值得行業(yè)人參考借鑒。

01 公寓巨頭依舊實力滿滿

如今，公寓市場的主體分化的愈來愈多，不僅是公寓運營商再創(chuàng)新品牌，還有酒店打造的公寓品牌以及收購資產(chǎn)下的公寓品牌，但縱觀整個公寓市場，實力最為強大的還是已經(jīng)布局多年的頭部企業(yè)，如自如、魔方、相寓、萬科泊寓等TOP10公寓巨頭品牌，占領(lǐng)了公寓市場7成以上的規(guī)模。

頭部企業(yè)陸續(xù)在上半年發(fā)布了2022年的業(yè)績結(jié)果，均取得不錯的亮眼成績，以魔方公寓為例，截至2022年底，公司有76245套在營公寓、覆蓋全國25座城市，門店數(shù)量達(dá)388個。市場整合方面，自2020年以來，公司是業(yè)內(nèi)最活躍的收購者，完成了總價值約14億人民幣的12項收購。財務(wù)方面，公司營業(yè)收入由2020年的9.49億元增加55%至2021年的14.71億元，即使面對疫情沖擊，公司業(yè)績依舊表現(xiàn)強勁，2022年公司收入17.14億元，同比增長16.5%。

頭部企業(yè)在公寓市場中發(fā)揮著雄厚的實力，據(jù)了解，6月涉及到新增開業(yè)的樣本企業(yè)主要有泊寓、樂乎公寓、城家公寓、魔方公寓、安歆公寓等頭部企業(yè)，而頭部企業(yè)在公寓市場中的占比高達(dá)80%，而這些頭部企業(yè)也在通過產(chǎn)品升級的方式不斷提高品牌在市場中的活躍度，加強企業(yè)規(guī)?；?，顯然，公寓市場中的頭部企業(yè)是不可忽視的“主力軍”。

02 中高端公寓產(chǎn)品越來越受青睞

觀察發(fā)現(xiàn)，無論是新增品牌，還是投資機構(gòu)收并購公寓資產(chǎn)，還是近期開業(yè)的公寓項目，大多以中高端公寓產(chǎn)品為主。

5月31日，中海長租公寓在上海新入市的中海海堂國際服務(wù)公寓是其在上海的首個旗艦級海堂國際公寓。項目配套有30萬平方米的甲級寫字樓，22萬平方米環(huán)宇城MAX購物中心、中海劇院、山姆會員店城市旗艦店等多元業(yè)態(tài)，構(gòu)建多元業(yè)態(tài)城市綜合體。構(gòu)建真如城市副中心最大城市綜合體名片，真正實現(xiàn)滬上無階生活圈。

6月9日，樂璟生活社區(qū)也加速布局中高端租賃市場，星寓樂璟生活社區(qū)官微發(fā)布消息表示，定位為中高端服務(wù)式公寓的CCB建融家園·具美公寓正式開業(yè)。項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，共計8層，可提供房間數(shù)162間，可容納324人。

同樣在6月，招商伊敦也是緊跟其后，其旗下的中高端服務(wù)公寓品牌壹棠服務(wù)公寓首次入駐北京，首個酒店式服務(wù)公寓北京華商壹棠即將入市。周邊匯集多個商業(yè)綜合體和高檔寫字樓項目，如遠(yuǎn)洋未來匯購物中心、SKP商場、新世界百貨、華貿(mào)中心和央視大樓等。

企業(yè)對中高端公寓市場關(guān)注在不斷提升，市場需求從量變到質(zhì)變，實際上，正是中高端市場的優(yōu)良管理和公寓品質(zhì)恰好符合新興消費者的需求，同樣，他們也負(fù)擔(dān)得起中高端市場的價格，才會使中高端市場的關(guān)注度越來越高，企業(yè)對中高端公寓市場也備受青睞。

03 公寓開店潮價格穩(wěn)中有降

今年上半年，公寓開業(yè)項目就出現(xiàn)井噴狀態(tài)，根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測報告，4月，多家公寓開工建設(shè)、開業(yè)、預(yù)開業(yè)或簽約投資等，已開業(yè)項目為5個，預(yù)開業(yè)項目為4個，已簽約項目為2個，股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目1個。此外，據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，5-6月共計錄得15個項目開業(yè)。另據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，預(yù)計下半年中等規(guī)模公寓開業(yè)項目就將達(dá)到50個以上。

此外，保租房的大規(guī)模發(fā)展，也對平抑公寓市場價格起到了積極推動作用。保租房政策的加持，更是讓納保隊伍中的公寓品牌喊出了“應(yīng)納盡納”的口號。保租房與市場化的公寓優(yōu)勢互補，實現(xiàn)雙贏。從今年3月份開始，樣本企業(yè)開店積極性居高不下，入市項目數(shù)在畢業(yè)季租房熱潮前得到大幅提升，而畢業(yè)季的到來，整個公寓市場價格卻是穩(wěn)中有降，政企合作助力住房租賃產(chǎn)業(yè)長期健康平穩(wěn)發(fā)展，也是未來的必然趨勢。

04 公寓資產(chǎn)管理迎來歷史性機遇

公寓行業(yè)作為近些年新型投資熱點，已經(jīng)吸引了大量資本市場的關(guān)注。資本的注入也為公寓成為投資產(chǎn)品打下了一定的基礎(chǔ)，隨著城市經(jīng)濟的不斷繁榮，已有多個公寓企業(yè)獲得了資本市場的資金加持，成功推動產(chǎn)業(yè)壯大。

做了11年長租公寓的微領(lǐng)地集團CEO周君強表示，能夠明顯感受到，如今尋求合作的內(nèi)外投資方多了起來，不僅有基金、信托等各類金融機構(gòu)，一些產(chǎn)業(yè)機構(gòu)也紛紛找上門來。作為資產(chǎn)管理方的微領(lǐng)地，在2022年12月就已取得7個重資產(chǎn)項目，3萬間保租房房源，已開業(yè)運營5000間，微領(lǐng)地希望選擇一些有潛力的項目，通過運營能力提升資產(chǎn)價值。

毫無疑問，租賃大時代是存量資產(chǎn)管理的黃金時代，其中公寓類相較于其他類存量資產(chǎn)，更有需求剛性、穩(wěn)定、成長空間大的特征。在開發(fā)商、PE 資本、產(chǎn)業(yè)資本紛紛進駐的同時，公寓資產(chǎn)管理行業(yè)迎來歷史性的機遇。行業(yè)將加快整合、形成一批具有一定品牌優(yōu)勢的公寓資產(chǎn)管理人和機構(gòu)。

可以預(yù)見，公寓資產(chǎn)管理是一個集運營管理、投資管理、金融財務(wù)、風(fēng)險管理等多方面的資產(chǎn)管理行業(yè)。在此行業(yè)大勢之下， 無論是品牌公寓運營商還是開發(fā)商，都應(yīng)該看清楚公寓資產(chǎn)管理的行業(yè)本質(zhì)：長線投資，以資產(chǎn)價值管理為核心，公寓產(chǎn)業(yè)是可以預(yù)見的朝陽產(chǎn)業(yè)。

綜上，隨著新品牌和新店的不斷推出，公寓市場的優(yōu)勢將不斷被釋放，市場內(nèi)部的參與者也會愈來愈多，公寓市場或?qū)⒂瓉硇碌囊惠啺l(fā)展機遇以及更殘酷的洗牌。亙古不變的是，未來仍然屬于那些打好品牌，做好運營，重視資產(chǎn)管理的公寓企業(yè)。