文|全球財(cái)說(shuō) 潘妍
以“雙重主要上市+介紹上市”形式返港成功后，貝殼在這一年過(guò)得并不容易。
多項(xiàng)指標(biāo)受房地產(chǎn)行業(yè)影響整體下行，外加轉(zhuǎn)型尚未成功，新興業(yè)務(wù)還無(wú)法挑起重?fù)?dān)。進(jìn)入2023年后，樓市剛傳出一些復(fù)蘇的“暖意”，卻又面臨降低中介費(fèi)用的監(jiān)管要求，貝殼的壓力屬實(shí)不小。
乍暖還寒涼
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年貝殼總交易額同比減少32.3%至2.61萬(wàn)億元。其中，存量房（二手房）總成交額約1.58萬(wàn)億元，同比下降23.4%；新房總交易額9405億元，同比下降41.5%。
貝殼新房交易的降幅，比行業(yè)整體的下滑幅度還要夸張。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)商品房銷售額約13.33萬(wàn)億，同比下降26.7%。
受總交易額影響，2022年貝殼總營(yíng)收額同比下滑24.87％至606.69億元。其中，合計(jì)為貝殼貢獻(xiàn)超9成營(yíng)收的存量房業(yè)務(wù)與新房業(yè)務(wù)，在2022年分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入241.24億元、286.5億元，分別同比下滑24.5%、38.3%。
同時(shí)，虧損也進(jìn)一步擴(kuò)大。2022年，貝殼凈虧損13.97億元，上一年同期為凈虧損5.25億元?；仡欂悮ね跀?shù)據(jù)，2017年至2022年期間，貝殼僅在2020年短暫盈利過(guò)，其余均為虧損。
而這還是貝殼近幾年降本增效的結(jié)果。自2021年起，貝殼便頻頻被曝裁員“瘦身”。2022年5月，貝殼赴港“雙重上市”前一日，更是被傳出最新一輪裁員比例高達(dá)50%，涉及產(chǎn)研、運(yùn)營(yíng)、中后臺(tái)等多個(gè)部門。
從數(shù)據(jù)便可以看出，貝殼的門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量也在齊齊下降。截至2022年12月31日，貝殼的門店數(shù)量同比減少20.6%至4.05萬(wàn)家，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量同比減少13.3%至39.4萬(wàn)名。
進(jìn)入2023年后，疫情防控逐漸放開(kāi)，購(gòu)房需求一定程度上得到釋放，一季度市場(chǎng)才出現(xiàn)了久違的暖意。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年一季度，全國(guó)商品房銷售額增長(zhǎng)4.1%至3.05億元，其中住宅銷售額同比增長(zhǎng)7.1%至2.76億元。受利于大環(huán)境，貝殼在一季度也得到顯著提振。2023年第一季度，貝殼總交易額同比增長(zhǎng)65.8%至9715億元，凈收入同比增長(zhǎng)61.6%至203億元。
只是，好不容易在寒冬中稍感暖意的貝殼，還未“解凍”又遭遇行業(yè)變動(dòng)。
5月8日，住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》，指向性明顯對(duì)準(zhǔn)房產(chǎn)中介行業(yè)，犀利指出該行業(yè)存在利用房源客源優(yōu)勢(shì)收取過(guò)高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)、濫用客戶個(gè)人信息等諸多問(wèn)題。
同時(shí)，公布10個(gè)方面的監(jiān)管措施。其中，明確點(diǎn)明經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得干預(yù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
該《意見(jiàn)》直指，房產(chǎn)中介不能亂收傭金費(fèi)并適當(dāng)降低費(fèi)用，且明碼標(biāo)價(jià)透明化。同時(shí)，告誡房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不要“越位”干預(yù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主定價(jià)權(quán)利。
雖然沒(méi)有點(diǎn)名，也沒(méi)有明確規(guī)定費(fèi)率下調(diào)，但貝殼作為行業(yè)領(lǐng)頭羊，少不了被拉出來(lái)。反映到二級(jí)市場(chǎng)，5月8日貝殼美股一度跌超8%，港股5月9日一度跌超6%。
市場(chǎng)的疑慮也并不無(wú)道理。在房產(chǎn)行業(yè)下行的兩年多時(shí)間中，貝殼或是以上漲中介費(fèi)的方式在寒冬中“續(xù)命”，這一點(diǎn)也被市場(chǎng)熱議。
2021年3月，貝殼在各大城市提高傭金的消息不脛而走，由2%的傭金（賣方0%，買方2%）變更至3%的傭金（賣方1%，買方2%）。
可以估算一下，以新房業(yè)務(wù)為例，2021年貝殼新房總交易額為1.61萬(wàn)億元，凈收入（傭金收入）為465億元。以此計(jì)算，該業(yè)務(wù)平均傭金率達(dá)2.88%，到了2022年該比率則升至3.05%；而存量房業(yè)務(wù)方面，平均傭金率也從2021年的2.74%增長(zhǎng)至2022年的2.76%。
可想而知，對(duì)于交易金額動(dòng)輒百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)的房產(chǎn)項(xiàng)目，即便是1%的傭金波動(dòng)，也是一筆不小的金額，上調(diào)中介費(fèi)的疑慮也難免引起眾議。
同時(shí)，《意見(jiàn)》的發(fā)布對(duì)行業(yè)無(wú)疑起到規(guī)范作用，但亦是直擊貝殼“腹地”。
理想與現(xiàn)實(shí)
遙想當(dāng)年，已故創(chuàng)始人左暉以“重塑亂象叢生的地產(chǎn)中介行業(yè)”的初心建立貝殼，定位是“居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)”，同時(shí)打造ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）模式，將服務(wù)鏈條細(xì)分化至多個(gè)角色，經(jīng)紀(jì)人群體可以相互協(xié)作工作，根據(jù)經(jīng)紀(jì)人的貢獻(xiàn)度，分配最終收益。
對(duì)比來(lái)看，與美國(guó)的MLS（房源共享系統(tǒng)）不同的是，MLS流通的是房源，ACN流通的則是例如房源錄入、實(shí)地工作、房源拍攝等多個(gè)經(jīng)紀(jì)人角色，這也為貝殼搭建了核心的經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)。
雖然通過(guò)該模式，貝殼吸引了大量的經(jīng)紀(jì)人與機(jī)構(gòu)入駐，渠道優(yōu)勢(shì)明顯。但同時(shí)也進(jìn)一步增加了貝殼經(jīng)紀(jì)人傭金成本支出，如此一來(lái)在逐漸擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模的情況下，將成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，就成為僅有的解決方案。
以貝殼來(lái)看，目前的收費(fèi)比率其實(shí)并不算高，此前更以美國(guó)6%、日本6%，南非8%的傭金率來(lái)表示“自己掙得其實(shí)很少”。
只不過(guò)，國(guó)內(nèi)中介行業(yè)的現(xiàn)狀，能否與他國(guó)等量齊觀？
目前，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)行考試發(fā)牌制度，所有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)人或法人都要取得房地產(chǎn)牌照后才能從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)有執(zhí)照為非法營(yíng)業(yè)?？荚囯y度較高，涉及合同、法律、財(cái)務(wù)、稅務(wù)、市場(chǎng)營(yíng)銷等諸多方面知識(shí)，且牌照每?jī)赡昃鸵暾?qǐng)換發(fā)。在較高從業(yè)門檻下，6%傭金似乎也顯得合理。
反觀國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介行業(yè)，一直給大眾留下“水很深、假房源多、經(jīng)紀(jì)人質(zhì)量參差不齊”等負(fù)面印象。這也是當(dāng)年貝殼為什么能夠憑借“海量真房源，省心上貝殼”迅速搶占市場(chǎng)的主要原因。
只是《全球財(cái)說(shuō)》發(fā)現(xiàn)，即便建立理想的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與流程，但坐擁龐大經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)，難免被擔(dān)憂走回傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的老路。
例如，在貝殼還沒(méi)誕生之前，鏈家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)能力和服務(wù)水平參差不齊，對(duì)簽中、簽后服務(wù)流程掌握程度不一，導(dǎo)致簽約答疑不詳盡、立場(chǎng)不客觀的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
于是，作為貝殼如今主要“流通資源”的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，職業(yè)化發(fā)展則成為當(dāng)務(wù)之急。
例如，2011年起，貝殼每年會(huì)舉辦兩次“搏學(xué)大考”，面向所有平臺(tái)上的新經(jīng)紀(jì)品牌和經(jīng)紀(jì)人。不過(guò)，與上文提到的美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的牌照考試不同，這僅僅是貝殼舉辦的考試，且不與營(yíng)業(yè)資格直接掛鉤，僅作為消費(fèi)者選擇經(jīng)紀(jì)人的參考分?jǐn)?shù)。很難說(shuō)，經(jīng)紀(jì)人專業(yè)程度能否支撐日常涉及多知識(shí)面領(lǐng)域的工作內(nèi)容。
其次，就是真房源的問(wèn)題。
雖然貝殼平臺(tái)明確表示嚴(yán)禁旗下經(jīng)紀(jì)人發(fā)布“假房源”，一旦發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)懲不貸。但奈何不了平臺(tái)上入駐的一些第三方機(jī)構(gòu)，依舊發(fā)布部分虛假信息。
《全球財(cái)說(shuō)》在黑貓投訴網(wǎng)站查閱發(fā)現(xiàn)，有投訴者反映在貝殼平臺(tái)找到一家第三方代理房子，看房時(shí)中介表明是與房東本人簽訂合同，但實(shí)為二房東，且房屋面積與合同標(biāo)注面積不符，有以此來(lái)多收物業(yè)費(fèi)以及取暖費(fèi)的嫌疑。
同時(shí)，對(duì)于發(fā)布平臺(tái)貝殼的監(jiān)督管理能力，這位投訴者也表示質(zhì)疑。
并且有投訴者反饋，對(duì)于投訴，貝殼一直沒(méi)有解決任何實(shí)質(zhì)性問(wèn)題，并且態(tài)度消極，服務(wù)滯后，無(wú)法保障消費(fèi)者安全。
不止是消費(fèi)者，貝殼所構(gòu)建的合作平臺(tái)模式也遭到不少同行的質(zhì)疑與抵觸。
作為由老牌房產(chǎn)中介鏈家孵化出的交易平臺(tái)，貝殼的新玩法讓很多同行不爽，并不是因?yàn)橐?guī)模夠大，而是貝殼上場(chǎng)就把老桌子掀翻，自己坐上新桌子的主位。
2018年6月，58集團(tuán)CEO姚勁波發(fā)起真房源誓約大會(huì)，邀來(lái)我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌站臺(tái)，被業(yè)界戲稱為“反殼聯(lián)盟”。
我愛(ài)我家董事長(zhǎng)謝勇曾表示，“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司需要真正的平臺(tái)，如果一家自稱是平臺(tái)的企業(yè)，既做線上又做線下，既當(dāng)裁判員又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，這在商業(yè)倫理和操作邏輯上絕對(duì)不能被接受?！?/p>
彼時(shí)左暉的回應(yīng)是，“我是既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，又建足球場(chǎng)”。最終“反殼聯(lián)盟”對(duì)貝殼也沒(méi)有造成什么實(shí)際上的影響，2020年貝殼成功赴美上市，且納斯達(dá)克上市之后，貝殼的市值最高沖破850億美元。
只不過(guò)在大環(huán)境影響下，如今的貝殼早已沒(méi)有往日盛景。截至6月16日收盤，貝殼美股股價(jià)報(bào)收16.97美元/股，較79.4美元/股最高點(diǎn)已是“腳踝斬”，市值蒸發(fā)近800億美元。
不過(guò)，在房產(chǎn)環(huán)境下行的這幾年，貝殼也想轉(zhuǎn)變思路進(jìn)行“自救”。
2021年，貝殼提出“一體兩翼”戰(zhàn)略。其中，“一體”指的是貝殼房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本盤,“兩翼”分別為整裝大家居事業(yè)群（家居裝修、家具產(chǎn)品）與普惠居住事業(yè)群。
也是在這一年，貝殼完成對(duì)圣都家裝的收購(gòu)，并將其并入自身家居家裝業(yè)務(wù)。結(jié)合數(shù)據(jù)，貝殼家居家裝業(yè)務(wù)營(yíng)收自2021的1.97億元增至2022年的50.47億元，增長(zhǎng)率高達(dá)2438.07%，雖然目前占總營(yíng)收不足1成，但50億的營(yíng)收額確實(shí)對(duì)2022年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)起到一定潤(rùn)色作用。貝殼在財(cái)報(bào)中沒(méi)有明確表明旗下其他平臺(tái)是否有助力“功勞”，則大概率是仁者見(jiàn)智了。
似乎為了向投資者彰顯信心，自2022年9月起，貝殼港股啟動(dòng)股份回購(gòu)，至今10個(gè)月的時(shí)間里，回購(gòu)次數(shù)近90次，累計(jì)金額約4.6億元。
或許，正如同貝殼現(xiàn)任CEO彭永東在2022年全年業(yè)績(jī)會(huì)上所說(shuō)的：“每一個(gè)冬天都會(huì)過(guò)去，每個(gè)春天都會(huì)到來(lái)?！?/p>
只是，在如今房產(chǎn)行業(yè)尚未完全復(fù)蘇之際，貝殼又遭監(jiān)管施壓，進(jìn)軍家裝短期或許可以促進(jìn)營(yíng)收增長(zhǎng)，卻難以起到對(duì)沖主業(yè)與政策風(fēng)險(xiǎn)的作用，未來(lái)貝殼何去何從還需時(shí)間和實(shí)際發(fā)展來(lái)檢驗(yàn)。