文|空間秘探 鄭佳鈮

一年一度畢業(yè)季到來(lái)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)持續(xù)火爆，除了各種品牌運(yùn)營(yíng)商的促銷活動(dòng)外，進(jìn)入5、6月，各大長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目也紛紛面世。而這些最新開(kāi)業(yè)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，大部分都是“存量”房源，種種跡象表明，長(zhǎng)租公寓“存量市場(chǎng)”時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。

長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目“越來(lái)越大”

今年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)有個(gè)明顯變化，后地產(chǎn)時(shí)代，城市宅地供應(yīng)縮水，也導(dǎo)致了租賃住房用地下滑明顯?？臻g秘探觀察發(fā)現(xiàn)，今年租賃住宅供應(yīng)減量比商品住宅更加顯著，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除廈門(mén)和上海有增加，其余發(fā)布租賃住房（含保租房）供地的城市，租賃住房（含保租房）計(jì)劃供地面積均有不同程度下降，重慶、武漢、南京、沈陽(yáng)、寧波、濟(jì)南、天津、無(wú)錫、長(zhǎng)春降幅都超過(guò)60%。

租賃住房用地的下滑，并不代表租賃住房在未來(lái)數(shù)量會(huì)有所降低。據(jù)了解，2021—2022年，全國(guó)共建設(shè)籌集330萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，大約可解決近1000萬(wàn)新市民、青年人的住房困難。根據(jù)國(guó)家規(guī)劃，“十四五”時(shí)期，全國(guó)初步計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬(wàn)套（間），預(yù)計(jì)可解決2600多萬(wàn)新市民青年人的住房困難，預(yù)計(jì)可完成投資3萬(wàn)億元左右。

所以，今年以來(lái)，越來(lái)越多長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。特別是隨著一年一度畢業(yè)季的臨近，5月、6月的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目開(kāi)業(yè)增多，而且項(xiàng)目和規(guī)?！霸絹?lái)越大”。

6月6日，京城最大的單體保障性租賃住房——首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)入市，且該社區(qū)提供保障性租賃住房房源高達(dá)6500套。首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)作為新興租住社區(qū)品牌，不但啟動(dòng)了品牌形象升級(jí)，而且對(duì)于產(chǎn)品“量”的變化也持續(xù)擴(kuò)大，成為租住社區(qū)典范。首批2200余套已于近日進(jìn)入配租選房階段，而首批租戶的入住，也標(biāo)志著首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)正式跨入運(yùn)營(yíng)新紀(jì)元。

5月20日，玖耀里重點(diǎn)項(xiàng)目簽約儀式暨魔方公寓昌平沙河地鐵站店揭幕儀式在北京昌平玖耀里舉行 ，據(jù)悉，該項(xiàng)目提供了超過(guò)1800間精裝全配的整租公寓，該項(xiàng)目作為北京昌平區(qū)重點(diǎn)商業(yè)綜合體，吸引了重奪企業(yè)和商戶的入駐，提供大量長(zhǎng)租公寓的情況并不常見(jiàn)。

據(jù)了解，2023年上半年，集中式長(zhǎng)租公寓供應(yīng)量快速增加，隨著長(zhǎng)租公寓數(shù)量的增加，市場(chǎng)供應(yīng)量增長(zhǎng)勢(shì)頭正在加速，據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年一季度，TOP30集中式長(zhǎng)租公寓累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模92.40萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)7.58%，環(huán)比增長(zhǎng)0.14%。伴隨著公寓供應(yīng)量的提高，市場(chǎng)大熱的特性也隨之顯現(xiàn)。

如今長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的火爆發(fā)展，供應(yīng)率不斷增長(zhǎng)，強(qiáng)勁的勢(shì)頭使它已經(jīng)進(jìn)入了加速發(fā)展期，長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)從碎片化交易變成了集中式生意，逐漸被納入了商業(yè)重心，市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)越來(lái)越大規(guī)模的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，有的直接已經(jīng)成為長(zhǎng)租公寓社區(qū)。

公寓房源從何而來(lái)？

一方面，租賃住房用地下滑明顯；一方面，長(zhǎng)租公寓增長(zhǎng)迅猛，越來(lái)越會(huì)需要更多的公寓房源。公寓房源從何而來(lái)？無(wú)非是從增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)獲取。

“增量”市場(chǎng)的新建

在增量市場(chǎng)中，主要以新地塊開(kāi)發(fā)來(lái)增加資產(chǎn)，主要體現(xiàn)在市場(chǎng)份額增加的方面。不少房企系背景的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商都是從“增量”市場(chǎng)開(kāi)始做起，當(dāng)年，許多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)搶先涌入“增量”租賃地塊市場(chǎng)，通過(guò)搶取優(yōu)勢(shì)地塊，來(lái)爭(zhēng)先占去市場(chǎng)份額。

如華潤(rùn)置地早期致力于推出的長(zhǎng)租公寓更多選擇集體租賃用地項(xiàng)目，華潤(rùn)置地曾在北京持有兩宗租賃用地以及集體用地項(xiàng)目，即北京豐臺(tái)區(qū)集體租賃住房用地、北京大興區(qū)瀛海集體土地，其中前者為北京首批集體土地租賃住房項(xiàng)目，此類新地塊，都是用以建造長(zhǎng)租公寓而來(lái)。

當(dāng)然，后房產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)告別“三高”時(shí)代，“增量”市場(chǎng)如今發(fā)展難度大，即使有政策的加持，新地塊也很少單純發(fā)展長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，必定會(huì)加入酒店、商業(yè)、住宅等多類行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，面對(duì)其他業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目往往都是排在較為靠后的位置。不過(guò)，隨著國(guó)家對(duì)保障性租賃住房越來(lái)越重視，未來(lái)存量市場(chǎng)特別是集體用地這塊還是有很多機(jī)會(huì)，樂(lè)乎公寓集團(tuán)創(chuàng)始人羅意曾提到：“有機(jī)會(huì)就要把握住。城市加碼集體用地，未來(lái)會(huì)涌現(xiàn)大批量集租地，增量市場(chǎng)在國(guó)家政策的驅(qū)動(dòng)下，仍有巨大的發(fā)展?jié)摿Α薄?/p>

“存量”市場(chǎng)的非改居

“存量”資產(chǎn)的存在，在城市更新的大背景下，再也不能容忍浪費(fèi)形式的體現(xiàn)，舊址或廢棄空間的再度利用是“存量”資產(chǎn)煥發(fā)生機(jī)的常規(guī)方式，而存量資產(chǎn)的非改居目前成為了長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的主要途徑之一，深入這一資產(chǎn)領(lǐng)域，善于利用“存量”資產(chǎn)，才能擴(kuò)充長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)范圍。

最近開(kāi)業(yè)的一些長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，不少都是存量市場(chǎng)改造而成。

如上文提到的京城最大的單體保障性租賃住房——首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)，曾是華北最大的石材集散地重建而來(lái)。

6月8日，樂(lè)乎公寓官微發(fā)布消息宣布臨近豐臺(tái)世界公園的樂(lè)乎青年社區(qū)·城鄉(xiāng)14號(hào)樓正式開(kāi)業(yè)。據(jù)了解，樂(lè)乎青年社區(qū)·城鄉(xiāng)14號(hào)樓所在園區(qū)是由原北京郵電大學(xué)世紀(jì)學(xué)院舊址改造而成，且公寓所在的園區(qū)充滿校園文化，園區(qū)配套措施齊全，園區(qū)中心設(shè)有超大露營(yíng)娛樂(lè)廣場(chǎng)，讓整個(gè)園區(qū)的居住生活重回大院生活的氛圍。

今年以來(lái)，深圳進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)籌集力度，而深圳保租房的改造依托于“城中村”房屋的改造，“城中村”作為留存在城市區(qū)域內(nèi)的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村特殊存在，在城市化進(jìn)程的發(fā)展下，怎么樣更充分發(fā)揮它們的價(jià)值，而不是停留在過(guò)去“拆遷”舊有思維模式中，這里面有很多存量市場(chǎng)改造課題去探索和研究?！笆奈濉逼陂g，深圳計(jì)劃建設(shè)籌集60萬(wàn)套保租房，而城中村改造成為保租房以及長(zhǎng)租公寓籌集的重要方式之一。

事實(shí)上，目前所我國(guó)各城市所積累的“存量資產(chǎn)”愈來(lái)愈多，多個(gè)實(shí)例證實(shí)了長(zhǎng)租公寓的開(kāi)發(fā)未來(lái)可能大多要倚賴當(dāng)下的“存量”市場(chǎng)，北、上、廣“城中村”的發(fā)展、荒廢空間的修建以及舊址的重改，將閑置的資源轉(zhuǎn)化為有價(jià)值的資源，發(fā)揮其中的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會(huì)價(jià)值。如今房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸從“增量”市場(chǎng)向“存量”市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，而長(zhǎng)租公寓的未來(lái)將專注于盤(pán)活存量資產(chǎn)。

長(zhǎng)租公寓在“存量市場(chǎng)”需要做些什么？

可以預(yù)見(jiàn)，長(zhǎng)租公寓未來(lái)會(huì)更多的在“存量市場(chǎng)”開(kāi)啟奔跑模式，那么作為長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營(yíng)商，應(yīng)該需要注意些什么？

產(chǎn)品設(shè)計(jì)跟得上潮流

長(zhǎng)租公寓的存在大大滿足了年輕人的需求，隨著人們生活水平的不斷提高，年輕人對(duì)住宿質(zhì)量的追求也在不斷升級(jí)，現(xiàn)在他們所追求的不僅僅是一個(gè)“落腳點(diǎn)”，更多的是對(duì)環(huán)境和品質(zhì)的追求。

生活主張發(fā)生的變化，帶動(dòng)著當(dāng)代年輕市場(chǎng)的核心訴求也開(kāi)始有了變化，對(duì)于住宿市場(chǎng)，消費(fèi)認(rèn)知的迭代，使年輕人從買房到了租房，從居民房到了公寓，他們不再滿足于蝸居一隅，開(kāi)始傾向于選擇適合自己需求的個(gè)性化居所，遵循高品質(zhì)有儀式感的生活主張。

而這種多變和多元的住宿需求在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中得到了很好的融合，長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)恰好符合了年輕市場(chǎng)的精神特質(zhì)，俘獲了眾多當(dāng)代年輕人的心。

同樣，為深入打入年輕市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓也是妙計(jì)層出，機(jī)遇不斷。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)積極抓住當(dāng)代年輕人所看重的租房特質(zhì)和對(duì)住宿的要求，對(duì)長(zhǎng)租公寓的設(shè)計(jì)進(jìn)行了審美和質(zhì)感的提升，跟上時(shí)代潮流，是長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品的基本要求。

自如董事長(zhǎng)、CEO熊林曾表示，中國(guó)處在高速推進(jìn)的程式化進(jìn)程里，城市租住群體對(duì)房屋品質(zhì)、生活服務(wù)、科技體驗(yàn)等都提出了更高的要求。以自如公寓系列產(chǎn)品為例，合租產(chǎn)品“友家”、中端整租“心舍”、高端整租“曼舍”，和建筑作品“曼邸”。不同服務(wù)階層的公寓品牌，單單就是設(shè)計(jì)風(fēng)格也不一樣，但必須是現(xiàn)代式的公寓產(chǎn)品。以曼邸為例，曼邸系列在上海的代表作，位于作家張愛(ài)玲生前常去看電影的平安大樓里，現(xiàn)在餐廳廚房位置的原本兩個(gè)房間，被全部打掉，用來(lái)成全面積約100平方米的客廳。

之所以如此設(shè)計(jì)，其實(shí)就是根據(jù)不同的客群，進(jìn)行空間的重新設(shè)計(jì)。對(duì)于中端產(chǎn)品“心舍”則主打“極簡(jiǎn)的溫柔”和“藝術(shù)的風(fēng)格”等兩種設(shè)計(jì)，對(duì)于“友家”則融入家的溫馨的設(shè)計(jì)風(fēng)格。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)跟得上潮流，說(shuō)到底就是要抓住時(shí)代租賃產(chǎn)品的脈搏，在審美和空間上呈現(xiàn)更優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)，空間或許還是那個(gè)存量空間，但是產(chǎn)品已經(jīng)完全改變。

公寓和酒店正在打破邊界

如果說(shuō)產(chǎn)品設(shè)計(jì)只是長(zhǎng)租公寓硬件的變化，那么在軟件方面，存量市場(chǎng)下的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品正在和酒店產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)融合，邊界逐步被模糊。

長(zhǎng)租公寓的發(fā)展也引起一些酒店集團(tuán)的注意。近日，雅高表示，旗下品牌公寓預(yù)計(jì)到2027年將有超過(guò)150座公寓投入運(yùn)營(yíng)，增長(zhǎng)率超過(guò)200%。雅高作為歐洲酒店業(yè)的霸主，目前在全球已有近40座公寓，還有100多個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)中，涵蓋20個(gè)不同的品牌。酒店品牌加入公寓的“戰(zhàn)局”，其中所帶來(lái)的不僅是競(jìng)爭(zhēng)，也是一種發(fā)展。

同樣，在近期萬(wàn)豪行政公寓也在杭州迎來(lái)了第二個(gè)項(xiàng)目的正式開(kāi)業(yè)，據(jù)了解，杭州萬(wàn)豪行政公寓位于杭州未來(lái)科技城的中心區(qū)域，坐落于歐美金融城，地理位置優(yōu)越，公寓內(nèi)部設(shè)施齊全，主要營(yíng)造了一種輕松閑適的生活氛圍，萬(wàn)豪區(qū)域副總裁高煒東先生表示，“萬(wàn)豪行政公寓更像是家，而不是一個(gè)酒店。它同時(shí)擁有五星級(jí)酒店的服務(wù)水平和家居環(huán)境獨(dú)有的空間感、溫馨氛圍與私密性，是只為國(guó)際化精英設(shè)計(jì)的高端產(chǎn)品?！?/p>

說(shuō)到底，未來(lái)的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品可能更加酒店化，在存量市場(chǎng)下，消費(fèi)者不但希望長(zhǎng)租公寓有家的溫暖，也希望長(zhǎng)租公寓有酒店一樣的服務(wù)。酒店和公寓的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，如何讓彼此變得更好，是值得繼續(xù)探討的一個(gè)深度課題。

政企合作“納保”雙贏

一方面長(zhǎng)租公寓有著旺盛的市場(chǎng)需求，為頭部公寓運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇；一方面各級(jí)政府大力增加保障性租賃租房，也給長(zhǎng)租公寓發(fā)展帶來(lái)更加天時(shí)地利人和的提升空間。這樣的背景下，政企合作，必然帶來(lái)雙贏。

作為中國(guó)集中式公寓頭部品牌的萬(wàn)科泊寓，參與了北京、深圳、廈門(mén)、天津、佛山、長(zhǎng)沙等8各城市的正式納保50個(gè)項(xiàng)目，4.1萬(wàn)間房源，同時(shí)另有5萬(wàn)多間房源在申請(qǐng)納保途中。所以，存量市場(chǎng)下，長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營(yíng)方可以抓住籌集保租房這一機(jī)遇，與政府合作，申請(qǐng)納保，以享受政策優(yōu)惠，雙方共同來(lái)促進(jìn)公寓市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)了強(qiáng)勁推動(dòng)力。

投資邏輯變化：從掙快錢(qián)到“資產(chǎn)管理”

我們知道，長(zhǎng)租公寓行業(yè)經(jīng)歷過(guò)一段草莽狂飆的瘋狂時(shí)代，造成這個(gè)行業(yè)急功近利，口碑跌到谷底，現(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓賽道再次活躍，已經(jīng)發(fā)生了巨大改變。

首先，租賃住房市場(chǎng)的政策在逐漸明確。從行業(yè)規(guī)范角度看，各地住房租賃條例紛紛出臺(tái)，使得行業(yè)運(yùn)行真正有法可依；從行業(yè)發(fā)展角度看，公募REITs的底層資產(chǎn)擴(kuò)圍到了保租房領(lǐng)域，各地也出臺(tái)了相應(yīng)的保租房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，打通了投資租賃住房的退出通道；從行業(yè)配套角度看，稅收、銀行貸款方面的政策都很完備了。

其次，從2015年到2020年，長(zhǎng)租公寓從狂飆突進(jìn)到爆雷的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基本出清，一些企業(yè)經(jīng)歷行業(yè)洗禮沉淀下來(lái)，打磨出了管理能力，可以通過(guò)運(yùn)營(yíng)能力產(chǎn)生收益。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展從增量進(jìn)入存量階段，居民的住房消費(fèi)習(xí)慣正在發(fā)生從買房到租房的轉(zhuǎn)變，新市民通過(guò)租房解決居住問(wèn)題成為高接受度的選擇。

第四，隨著租賃行業(yè)不斷規(guī)范、成熟，進(jìn)入長(zhǎng)租行業(yè)的資本也更偏理性。

說(shuō)到底，整個(gè)長(zhǎng)租公寓賽道投資邏輯發(fā)生了根本的變化，從以往的掙快錢(qián)邏輯，轉(zhuǎn)變到了通過(guò)品牌和運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)管理”的邏輯，這也是存量市場(chǎng)背景下的一條必然的商業(yè)路徑。

綜上，進(jìn)入“存量市場(chǎng)”的長(zhǎng)租公寓，背后既連接著巨大市場(chǎng)，也關(guān)系到千萬(wàn)人民利益，在這個(gè)大勢(shì)之下，長(zhǎng)租公寓品牌方最重要的還是認(rèn)清自己的地位和自身的責(zé)任，從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，做好產(chǎn)品，做好服務(wù)，精細(xì)化運(yùn)作，讓這個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的市場(chǎng)真正的大有可為！