上市三年多來(lái)，保利發(fā)展旗下物業(yè)公司保利物業(yè)選擇了“大物業(yè)”這一條與眾不同的戰(zhàn)略路徑，將公共服務(wù)和國(guó)資服務(wù)作為未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要來(lái)源。

6月9日，在保利物業(yè)2023年第四屆鎮(zhèn)長(zhǎng)論壇上，保利物業(yè)高管在采訪中表示，相比住宅地產(chǎn)的增量空間，保利物業(yè)更看好公共服務(wù)和國(guó)資服務(wù)的增長(zhǎng)規(guī)模。

截至2023年底，保利物業(yè)在管面積約為5.76億平方米，同比增長(zhǎng)23.9%，規(guī)模僅次于碧桂園服務(wù)和萬(wàn)物云。在管面積中，保利物業(yè)的住宅服務(wù)、公共服務(wù)以及商寫服務(wù)面積分別占比分別為44%、52%、4%，公共服務(wù)已成為最大面積的板塊。

在保利物業(yè)看來(lái)，大物業(yè)時(shí)代，以往用住宅來(lái)衡量物業(yè)公司規(guī)模和影響力的方式也要發(fā)生改變了。

除了源于母公司的住宅物業(yè)增長(zhǎng)之外，保利物業(yè)未來(lái)增長(zhǎng)將主要來(lái)源于公共服務(wù)和國(guó)資服務(wù)。

2022年年，保利物業(yè)公共服務(wù)和商寫這兩類非居業(yè)態(tài)管理服務(wù)收入占比達(dá)40%，較2021年提升3.2個(gè)百分點(diǎn)。

保利物業(yè)認(rèn)為：“誰(shuí)能夠掌握大物業(yè)趨勢(shì)，能夠更好地駕馭匹配大物業(yè)的發(fā)展要求，誰(shuí)才會(huì)是將來(lái)的王者。從我們自己的角度來(lái)看，公共服務(wù)、國(guó)資服務(wù)的增速是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)住宅服務(wù)的。”

2022年保利物業(yè)的大物業(yè)戰(zhàn)略加速落地，年內(nèi)新簽約第三方項(xiàng)目中，非居項(xiàng)目的單年合同金額占比達(dá)到88.3%，其中城鎮(zhèn)景區(qū)、高校及教研物業(yè)、軌道及交通物業(yè)三大業(yè)態(tài)的新簽約 合同金額佔(zhàn)非居項(xiàng)目的比例達(dá)到61.3%。

城鎮(zhèn)景區(qū)、高校及教研物業(yè)、軌道及交通物業(yè)三大業(yè)態(tài)均屬于公共服務(wù)類。

在這些領(lǐng)域的拓展中，保利物業(yè)將以傳統(tǒng)物業(yè)管理為基礎(chǔ)，著力于城鎮(zhèn)全域治理模式升級(jí)，覆蓋城鎮(zhèn)、景區(qū)、交通場(chǎng)站、學(xué)校、軍警后勤、醫(yī)院后勤、機(jī)關(guān)樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公益設(shè)施等九大業(yè)態(tài)，打造公共服務(wù)第一IP。

保利物業(yè)的城鎮(zhèn)全域化管理是指，針對(duì)地域面積廣、行政區(qū)劃復(fù)雜、政府部門較多的城鎮(zhèn)，由一家企業(yè)承接政府所剝離的部分公共服務(wù)管理職能，進(jìn)行一體化、全域化的管理與服務(wù)，所形成的一種公共服務(wù)產(chǎn)品。

相較于公共服務(wù)，物業(yè)行業(yè)出現(xiàn)更多的近似名詞是城市服務(wù)，近五六年來(lái)有越來(lái)越多的物管公司加入這一賽道，包括萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)、龍湖物業(yè)、中海物業(yè)等。

但對(duì)保利物業(yè)來(lái)說(shuō)，他們沒(méi)有城市服務(wù)的概念，取而代之的是更大范疇的公共服務(wù)，至于全域服務(wù)則是以政策為導(dǎo)向，以公共服務(wù)理論為基礎(chǔ)、政府為主導(dǎo)、企業(yè)服務(wù)為主體的協(xié)同治理創(chuàng)新模式。

在保利物業(yè)的公共服務(wù)中，他們認(rèn)為社會(huì)基層治理正從微服務(wù)邁進(jìn)大治理階段。而物業(yè)協(xié)同社會(huì)基層治理，應(yīng)從“全域飛輪”新模式發(fā)力：這一模式，是從城市名片治理入手，推動(dòng)城市形象力提升、改善招營(yíng)商環(huán)境、增強(qiáng)居民幸福指數(shù)和外來(lái)人才吸引力，之后漸次激活各區(qū)域發(fā)展熱情與潛能，最終實(shí)現(xiàn)全域范圍的綜合治理提升。

在拓展公共服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，保利物業(yè)有自己的標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)選擇經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較好、服務(wù)理念一致、預(yù)算充足的區(qū)域。

“我們做過(guò)三年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，公共服務(wù)回款高于住宅，因?yàn)檎卜?wù)的打款是有賬期的，放到賬期內(nèi)看，其實(shí)保利物業(yè)公共服務(wù)的回款基本是9個(gè)月。”

2022年，保利物業(yè)來(lái)自公共及其他物業(yè)收入為20.62億元，同比增長(zhǎng)41%，占物業(yè)管理服務(wù)總收入比重24.5%，較2021年增加2.6個(gè)百分點(diǎn)。

保利物業(yè)未來(lái)另一大增長(zhǎng)曲線——國(guó)資服務(wù)，即對(duì)國(guó)有資產(chǎn)提供更高效和有價(jià)值的管理和運(yùn)營(yíng)模式。以往大家都盯著商用寫字樓服務(wù)，其實(shí)商用寫字樓空置率過(guò)高已變成企業(yè)的包袱了。

相較于商用寫字樓，保利物業(yè)瞄準(zhǔn)了國(guó)資物業(yè)這塊仍有較大的市場(chǎng)空間。保利物業(yè)指出，比如每個(gè)央企、部委都有自己的總部大樓或大院，一方面它需要維護(hù)和保養(yǎng)；另一個(gè)方面它需要盤活，有創(chuàng)新需求。

無(wú)論是傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)，還是新拓展的公共服務(wù)與國(guó)資領(lǐng)域，物業(yè)公司在做好服務(wù)后，最后競(jìng)爭(zhēng)力還是要通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表上的盈利能力來(lái)體現(xiàn)。

據(jù)財(cái)報(bào)保利物業(yè)2022年財(cái)報(bào)顯示，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)收入136.87億元，同比增長(zhǎng)26.9%；毛利25.74億元；歸母凈利潤(rùn)11.1億元，同比增長(zhǎng)31.6%，盈利增長(zhǎng)超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。