界面新聞記者 | 牛鈺
繼成都太古里項目后，遠洋集團又出售了一個商業(yè)項目以回籠現(xiàn)金流。
5月29日晚間，遠洋集團與遠洋服務(wù)發(fā)布聯(lián)合公告稱，旗下子公司擬以3.59億元人民幣出售遠洋未來廣場（北京），買方為居然之家全資子公司北京居然之家。
遠洋集團估計將從這次交易中確認稅前凈收益約3.16億元，擬將出售所得款用于補充營運資金。
據(jù)了解，北京遠洋未來廣場在2013年開業(yè)，坐落于朝陽區(qū)東北四環(huán)，毗鄰北靠亞奧、望京商圈，總土地面積約為3.59萬平方米，可出租面積分別為3.12萬平方米，截止2022年底，該廣場出租率達98%。
不過該項目的經(jīng)營表現(xiàn)并沒有出租率優(yōu)異。據(jù)公告顯示，截止今年3月，北京遠洋未來廣場的業(yè)主北京睿鴻商管營收為2009.95萬元，營業(yè)利潤為-0.87萬元。
值得注意的是，與北京遠洋未來廣場相隔一條馬路的是居然之家（北四環(huán)店），這是居然之家在1999年就開始在北京營業(yè)的第一家門店。
因此，居然之家認為購買這一成熟物業(yè)，可以形成強力互補關(guān)系，并且地處北京成熟商業(yè)片區(qū)，對鞏固和提升公司在北京核心區(qū)域的經(jīng)營具有戰(zhàn)略意義，有助于進一步改善公司經(jīng)營成果，提升公司未來整體財務(wù)表現(xiàn)。
而對作為賣方的遠洋集團來說，北京未來廣場也曾頗具意義，是其2007年宣布轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)后，首個獨立開發(fā)運營的購物中心，隨后以“未來系”為品牌的商業(yè)廣場在北京、天津陸續(xù)復(fù)制落地。
2018年12月，遠洋將北京未來廣場、遠洋山水未來匯及位于天津的未來廣場進行了資產(chǎn)證券，打包放入一支ABS，產(chǎn)品總規(guī)模達32.03億元，隨后以這些資產(chǎn)首次發(fā)行了商業(yè)地產(chǎn)REITs產(chǎn)品 “中聯(lián)前海開源-遠洋集團一號資產(chǎn)支持專項計劃”，期限不超過5年。
據(jù)上交所顯示，這只ABS分為3個層級，分別為16億元、12.8億元和3.2億元，原始權(quán)益人為遠洋控股，到期日均為2023年12月13日。
也正是因為遠洋曾用該項目資產(chǎn)證券化的動作，令這宗出售資產(chǎn)交易頗為復(fù)雜。
據(jù)居然之家公告，為購買北京遠洋未來廣場支付的總代價為19.63億元，其中現(xiàn)金支付10億元，承接債務(wù)9.63億元，具體分為四個部分的收購。
其中提及，遠洋曾將資產(chǎn)裝入ABS之時，與基金管理機構(gòu)簽署了優(yōu)先回購協(xié)議，經(jīng)雙方計算，這個“優(yōu)先收購權(quán)”的初始交易對價為3.49億，這筆錢需由居然之家支付給遠洋集團。
另外，居然之家收購北京未來廣場需要承接業(yè)主“北京睿鴻商管”100%股權(quán)，交易價為6.4億元，同時承接北京睿鴻商管9.64億元的債權(quán)，交易對價為16.04億元，這筆資金的享有人不直接支付給遠洋，而是給“中聯(lián)前源-遠洋集團一號私募投資基金”。
整體來看，這筆交易是為了回籠現(xiàn)金流應(yīng)對這筆ABS的兌付。
據(jù)受托人向上海證交所私募債券披露系統(tǒng)提交的文件顯示，16億元的分支為優(yōu)先級，正好以該筆出售購物中心的收益進行兌付。
據(jù)彭博報道，該筆ABS剩余的12.8億元和3.2億元，暫不兌付。遠洋集團發(fā)言人周二表示，公司計劃在購物中心交易之后，通過資產(chǎn)處置或再融資來償還剩余的ABS，不過沒有詳述。
界面新聞對此向遠洋集團詢問是否有上述兌付ABS問題，截止發(fā)稿時并未收到回應(yīng)。
今年以來，遠洋如期兌付過多筆債務(wù)，2月和4月陸續(xù)兌付了兩筆公開債券，合計51.3億元，3月還曾兌付過一筆美元永續(xù)債的利息，金額為2060萬美元。
在銷售方面，遠洋集團今年1-4月累計銷售額為238億元，較2022年同期略增長8.6%。五一假期期間遠洋的多個項目認購總額近20億元。
但與此同時，遠洋在融資方面不如去年順暢，且面臨將于8月到期的境內(nèi)債“18遠洋01”，債券余額20億元，償債方面并不輕松。
年報數(shù)據(jù)顯示，2022年遠洋集團的貸款總額增加至970.23億元，其中短債占比達39%，為380.92億元，賬面資金僅為93.86億元，同比減少多達65.25%，短期內(nèi)面臨較大的資金問題。
今年4月兌付20億元債券之前，曾有市場傳言稱，遠洋正在準備接觸債權(quán)人討論成立債委會等事項，隨后遠洋控股回應(yīng)稱，從未有過涉及接觸債權(quán)人討論成立債委會的任何情形，上文網(wǎng)絡(luò)傳聞不屬實，并迅速完成了兌付。
過去一年，為了抓現(xiàn)金流安全，遠洋正在逐步收縮投資性業(yè)務(wù)，包括減少項目股權(quán)保留運營權(quán)、直接出售項目的“輕資產(chǎn)化”，包括北京頤堤港一期、麗澤遠洋銳中心、成都太古里股權(quán)等資產(chǎn)，算上最近的這筆交易，總回籠資金近150億元。
不過從以往的交易來看，接盤方主要是大股東中國人壽及其它合作方，類似民營企業(yè)居然之家直接收購其整個項目的交易寥寥。
今年3月底，遠洋集團大股東中國人壽曾表示，高度關(guān)注遠洋集團的經(jīng)營情況，將積極支持遠洋走出低谷，實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。