界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”曾給地產(chǎn)行業(yè)注入一針強(qiáng)心劑，但在開(kāi)閘半年后還未對(duì)房企形成真正的資金支持。
據(jù)界面新聞了解，去年11月A股房企股權(quán)融資全面重啟以來(lái)，已有超過(guò)30家涉房上市企業(yè)籌劃股權(quán)再融資，但不少房企連定增預(yù)案都還未披露，已有預(yù)案的上市房企股權(quán)融資申請(qǐng)都還在審批流程中，僅有個(gè)別H股公司股權(quán)融資落地。
作為最大的央企開(kāi)發(fā)商，保利發(fā)展的定增進(jìn)展是相對(duì)較快的。于去年12月30日發(fā)出定增預(yù)案，擬募資不超過(guò)125億元。3月2日獲上交所受理，3月23日收到上交所審核形成的首輪問(wèn)詢。
最新的進(jìn)展是，保利發(fā)展在5月17日就審核問(wèn)詢函回復(fù)進(jìn)行了披露。
在審核問(wèn)詢函回復(fù)中，保利發(fā)展對(duì)本次定增募集資金擬投向14個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性和合理性、資金用途的合規(guī)性等進(jìn)行了說(shuō)明。
接下啦，保利發(fā)展定增事項(xiàng)后續(xù)尚需通過(guò)上交所審核，并獲得證監(jiān)會(huì)作出同意注冊(cè)的決定后方可實(shí)施。
交易所審核重點(diǎn)
從目前房企披露的股權(quán)融資預(yù)案來(lái)看，保利發(fā)展擬募資的金額僅次于萬(wàn)科A擬定增募資的150億元，將通過(guò)發(fā)行約8.19億股來(lái)募資不超過(guò)125億元，擬投入廣州保利領(lǐng)秀海項(xiàng)目、西安保利天匯項(xiàng)目、大連保利城項(xiàng)目等14個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金。
從上交所發(fā)出的問(wèn)詢函來(lái)看，在審批過(guò)程中，監(jiān)管部門(mén)對(duì)房企定增的認(rèn)購(gòu)對(duì)象、募投資金用途、發(fā)行人財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)情況等是比較關(guān)注的。
根據(jù)申報(bào)材料，保利發(fā)展的實(shí)際控制人保利集團(tuán)將參與本次定增，參與認(rèn)購(gòu)金額不低于人民幣1億元并且不超過(guò)人民幣10億元，在本次發(fā)行完成后18個(gè)月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
相關(guān)監(jiān)管要求保利集團(tuán)用來(lái)認(rèn)購(gòu)保利發(fā)展股份的資金必須為自有資金。
保利發(fā)展回復(fù)稱，根據(jù)保利集團(tuán)出具的書(shū)面承諾和發(fā)行人出具的書(shū)面承諾，保利集團(tuán)用于本次認(rèn)購(gòu)的資金來(lái)源為自有資金，資金來(lái)源合法、合規(guī)。
截至回復(fù)報(bào)告出具日，保利集團(tuán)直接和間接持有保利發(fā)展的股份比例為40.49%，本次發(fā)行完成后，保利集團(tuán)從持股比例將不低于37.95%，實(shí)際控制地位不會(huì)發(fā)生變化。
根據(jù)證監(jiān)會(huì)于2022年11月28日發(fā)布的房地產(chǎn)股權(quán)融資五項(xiàng)措施，股權(quán)融資募集資金用途用于存量涉房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等。
因此，對(duì)于定增募集資金用途是否合規(guī)也是上交所關(guān)注的重點(diǎn)，要求其說(shuō)明投向的14個(gè)項(xiàng)目是否屬于“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目或經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造、舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及融資的合理性及必要性等。
保利發(fā)展表示，募集資金的投入有利于緩解工程建設(shè)的資金壓力，確保按期交付，增加普通住宅供給，滿足區(qū)域市場(chǎng)普通住宅的需求，并提供拆遷安置建設(shè)、租賃住房供給等，屬于“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目或經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造、舊城改造拆遷安置住房建設(shè)。
據(jù)公告，保利發(fā)展募集資金投向的14個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均已開(kāi)工建設(shè)，平均開(kāi)工面積進(jìn)度為62%，預(yù)計(jì)開(kāi)始交付時(shí)間自2023 年下半年開(kāi)始，最晚至2026年。
據(jù)保利發(fā)展回復(fù)，雖然其將調(diào)用一切資源確保項(xiàng)目如期交付，但如果開(kāi)發(fā)資金未能及時(shí)到位，公司仍將面臨較大交付壓力。
為此，保利發(fā)展將充分把握本次再融資契機(jī)，合理鋪排募集資金使用計(jì)劃，確保完成保交樓任務(wù)。
從現(xiàn)金流狀況來(lái)看，截至2020-2022年底，保利發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為151.6億元、105.5億元和74.2億元，存在一定程度的下滑。
對(duì)此，保利發(fā)展指出，主要原因?yàn)楣驹谑猪?xiàng)目建設(shè)資金投入加大，同時(shí)當(dāng)期簽約銷售金額增速放緩，資金回籠壓力較大，公司對(duì)營(yíng)運(yùn)資金仍有需求的缺口。
A股定增周期長(zhǎng)
對(duì)于保利發(fā)展這樣融資渠道相對(duì)通暢的央企開(kāi)發(fā)商而言，股權(quán)融資最大的優(yōu)勢(shì)在于遏制杠桿率攀升，進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，為逆勢(shì)擴(kuò)張?zhí)峁┗I碼。
萬(wàn)科總裁祝九勝也強(qiáng)調(diào)了進(jìn)行股權(quán)融資的主要原因，一是部分一二線城市出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，重新啟動(dòng)投資布局應(yīng)該能帶來(lái)比較好的兌現(xiàn)；二是優(yōu)化資債結(jié)構(gòu)，他將債權(quán)類的資金比作水，股權(quán)類的資金比作茶，茶和水的比例一定要合適。
中指研究院亦指出，股權(quán)融資有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)補(bǔ)充資金、提升權(quán)益的雙重目標(biāo)，有利于上市房企改善資產(chǎn)負(fù)債表。房企可通過(guò)股權(quán)融資籌集長(zhǎng)期資金，用于既有項(xiàng)目建設(shè)及新項(xiàng)目獲取，保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定或擴(kuò)張。同時(shí)股權(quán)融資不直接增加房企的負(fù)債規(guī)模，可幫助企業(yè)降低杠桿率，改善資產(chǎn)負(fù)債表。
因此，去年11月28日支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”釋出后，不少房企都宣布啟動(dòng)股權(quán)融資計(jì)劃，央國(guó)企、民企、混合所有制均有參與，不僅包含優(yōu)質(zhì)房企，也有出險(xiǎn)房企。
中指研究院指出，從融資目的來(lái)看，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、償還境內(nèi)外債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金為主要用途，還有部分企業(yè)明確提出用來(lái)購(gòu)買(mǎi)股權(quán)資產(chǎn)。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)界面新聞表示，目前有A股和港股合計(jì)37家上市房企發(fā)布股權(quán)融資信息，只有個(gè)別H股公司股權(quán)融資已經(jīng)落地，A股上市房企股權(quán)融資都還沒(méi)有真正落地。股權(quán)融資的支持，目前還在流程審批階段，還沒(méi)有形成真正的資金支持。
“第三支箭”釋出后，第一家官宣表示要進(jìn)行定增募資的是武漢本地房企福星股份，他們希望增發(fā)30%的股份募資后用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
今年4月份，福星股份就深交所對(duì)其定增預(yù)案的審核問(wèn)詢函進(jìn)行了回復(fù)，目前仍待深交所審核通過(guò)，并獲證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)后方可實(shí)施。
萬(wàn)科A定增的最新進(jìn)展則是通過(guò)了股東大會(huì)的審議，招商蛇口跟保利發(fā)展一致，在同一日回復(fù)了交易所的審核問(wèn)詢函。
相對(duì)于這些穩(wěn)步推進(jìn)的房企，不少宣稱要股權(quán)融資房企幾乎處于停滯狀態(tài)，如世茂股份、新湖中寶等至今未發(fā)布定增預(yù)案。
中信建投研報(bào)指出，發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)及配套融資、定增這兩種再融資方式流程大致相同，但不同上市主體增發(fā)耗時(shí)不同，歷史上看從發(fā)布預(yù)案到完成上市耗時(shí)平均約為12個(gè)月。
據(jù)中信建投統(tǒng)計(jì)，2014年以來(lái)A股房地產(chǎn)上市公司增發(fā)的事件，初始預(yù)案公告日至發(fā)審委/并購(gòu)重組委通過(guò)日歷時(shí)2.2至25.4個(gè)月不等，中位數(shù)為7.6個(gè)月；初始預(yù)案公告日至上市公告日歷時(shí)3.9至32.4個(gè)月不等，中位數(shù)為12.0個(gè)月。
相較于A股，H股定增的速度要快很多，大概在發(fā)布股權(quán)融資計(jì)劃后一周左右完成，目前萬(wàn)科、碧桂園、雅居樂(lè)等房企都在H股完成了配股融資。
在房企自身造血能力還未有實(shí)質(zhì)性提升之際，相關(guān)機(jī)構(gòu)也需要加快A股再融資流程審批，幫助房企實(shí)質(zhì)性落地股權(quán)融資計(jì)劃，緩解房企流動(dòng)性困難，這也有助于提升企業(yè)及行業(yè)信心。