文|空間秘探 李梓楊
一周前,我愛我家在線上召開2022年年度業(yè)績(jī)說明會(huì)。我愛我家表示,相寓獨(dú)立上市是公司一直明確的戰(zhàn)略目標(biāo),公司今年將會(huì)啟動(dòng)相寓業(yè)務(wù)獨(dú)立分拆上市的準(zhǔn)備工作。在此之前,自如、魔方等公寓品牌也計(jì)劃在今年上市。不過,作為備受眾望的第三家計(jì)劃上市的公寓品牌,一個(gè)月前卻遭遇了58集團(tuán)的又一次大額撤資,為相寓的IPO計(jì)劃增添了一絲不確定因素……
自如、魔方蓄勢(shì)待發(fā),相寓上市遭撤資
存量時(shí)代的今天,長(zhǎng)租公寓品牌正在悄悄醞釀著資本吸收與規(guī)模擴(kuò)張之路,路途卻是坎坷且曲折的。
早在2019年,自如等長(zhǎng)租公寓品牌就相繼傳出赴美上市傳聞。在準(zhǔn)備IPO上市之前,自如已經(jīng)完成了多輪融資。2016年,自如從鏈家獨(dú)立運(yùn)作。自2018年以來,自如開展了多輪融資。2018年1月,自如宣布獲得40億元人民幣A輪融資,由華平投資、紅杉資本、騰訊三家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投,華興新經(jīng)濟(jì)基金、GA資本、源碼資本、融創(chuàng)等機(jī)構(gòu)跟投。2020年3月,市場(chǎng)更傳出軟銀愿景基金對(duì)自如投資了10億美元。
今年,自如再次計(jì)劃在香港首次公開募股(IPO),最早或于4 月份向香港交易所提交初步招股說明書計(jì)劃籌資約10億美元,并最快在今年上市成功。
魔方公寓母公司魔方生活服務(wù)集團(tuán)有限公司也已在4月28日向港交所更新了上市招股書。
魔方生活服務(wù)此前曾于2022年9月向港交所遞交了一次招股書,但在2023年3月時(shí),其申請(qǐng)資料已經(jīng)失效。與自如類似,自2013年以來,魔方也先后完成4輪融資。2016年魔方生活C輪融資近3億美元,2019年魔方生活獲得1.5億美元D輪融資,背后的資本方包括中航信托、美國(guó)華平集團(tuán)、加拿大的養(yǎng)老基金管理公司CDPQ等。
在以自如為代表的分散式公寓和魔方所代表的集中式公寓品牌,都在資本市場(chǎng)做出了自己的嘗試?!跋嘣ⅰ币泊来烙麆?dòng)——今年五月,我愛我家召開業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì),透露了旗下“相寓”長(zhǎng)租公寓品牌的獨(dú)立分拆上市準(zhǔn)備。
但與自如、魔方吸收大量資金不同,相寓籌備上市卻遭遇撤資,讓行業(yè)倍感蹊蹺。一個(gè)多月前,58集團(tuán)通過集中競(jìng)價(jià)、大宗交易或兩種方式相結(jié)合的方式減持公司股份不超過6454.07萬股,減持比例不高于2.74%。
此次58集團(tuán)的股份減持,并非高位拋售套現(xiàn)。如果按照我愛我家4月7日收盤價(jià)3.53元/股計(jì)算,和2018年入股時(shí)受讓價(jià)7.12元/股相比,本次減持雖然最多將套現(xiàn)2.28億元,但58集團(tuán)虧損幅度達(dá)50.42%,直接虧損一半,被業(yè)內(nèi)稱為“吐血”減持。
“相寓”成我愛我家唯一虧損的板塊
高位買進(jìn),低位賣出。如此操作讓人心生迷惑:58集團(tuán)為何撤資,我愛我家又為何堅(jiān)持選擇上市?
實(shí)際上,這并不是58集團(tuán)第一次減持我愛我家股份。58集團(tuán)在2018年收購(gòu)我愛我家其他股東的股份至8.28%,成為我愛我家第二大股東。隨后,于2020年、2022年先后3次宣布減持計(jì)劃,不過,前兩次減持計(jì)劃期限屆滿,未有減持動(dòng)作。直到2022年12月20日,58集團(tuán)正式減持我愛我家1300萬股,占總股本的0.55%。減持后,58集團(tuán)持股比例降至7.73%。
如今,58集團(tuán)再次宣布減持計(jì)劃,如果按照最高限額完成減持,持股比例將降至4.99%。由于持股比例低于5%,未來再行減持將不再需要提前披露。所以,58集團(tuán)在未來或許還將繼續(xù)減持,不排除完全撤資的可能。
面對(duì)58集團(tuán)的持續(xù)撤資,我愛我家表示是出于“集團(tuán)資產(chǎn)整合需要”。也有業(yè)內(nèi)人士指出,58集團(tuán)并不看好我愛我家的長(zhǎng)租公寓相寓業(yè)務(wù)和上市前景,因?yàn)槎聲?huì)和管理團(tuán)隊(duì)里缺乏懂長(zhǎng)租公寓的人。細(xì)數(shù)我愛我家的高層管理團(tuán)隊(duì),絕大多數(shù)為金融背景出身,的確沒有深耕長(zhǎng)租公寓的人。難以否認(rèn),董事會(huì)的組成對(duì)相寓未來走向有著決定性的影響,或許是58集團(tuán)選擇撤資的重要因素之一。
從另一個(gè)角度來看,58集團(tuán)在相寓準(zhǔn)備上市的節(jié)點(diǎn)收回2.28億大額資金,也可能是自身資本運(yùn)作收效勝微而急于回血。
2021年4月,58同城從美股退市后,集團(tuán)旗下公司安居客沖擊IPO,但至今仍然沒有進(jìn)展。值得注意的是,安居客是58集團(tuán)旗下唯一一家盈利的公司,仍因?yàn)椤疤摷俜吭础憋L(fēng)波等一系列問題難以上市。
“58系”家政服務(wù)平臺(tái)天鵝到家(原58到家)沖擊IPO同樣遇阻。2021年7月3日,天鵝到家在紐交所披露招股書,然而17天后,其赴美上市計(jì)劃被無限期擱置。如今,天鵝到家唯一的上市可能就是港交所,但也不樂觀。
唯一成功登陸港交所的58集團(tuán)旗下快狗打車(原58速運(yùn))表現(xiàn)也不盡人意。2022年快狗打車上市首日平開,報(bào)21.5港元/股。截至2023年5月15日,其股價(jià)為1.86港元/股,較上市發(fā)行價(jià)下跌91.3%。除了市值縮水,快狗打車的業(yè)績(jī)也并不理想,整體來看,快狗打車近五年虧損接近40億元。
回到我愛我家相寓本身,58集團(tuán)之所以沒有對(duì)其持樂觀態(tài)度,核心還在于相寓自身的盈利能力并不強(qiáng)。
我愛我家發(fā)布的2022年年度報(bào)告顯示,在我愛我家的四大業(yè)務(wù)板塊中,相寓屬于資產(chǎn)管理業(yè)務(wù),且已經(jīng)躍居我愛我家營(yíng)收首位,在總營(yíng)收的比重達(dá)到48.37%。相比之下,我愛我家的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)在總營(yíng)收的占比只有30.25%,同比下滑29.85%。
我愛我家最大的業(yè)務(wù)板塊相寓,全年租金交易額 163.30 億元,實(shí)現(xiàn)營(yíng)收 56.47 億元,同比增長(zhǎng)75.27%??此票憩F(xiàn)優(yōu)異,但毛利率并不客觀。相寓過去一年成本高達(dá)59.85億元,毛利率為-5.99%,轉(zhuǎn)身成為我愛我家四大業(yè)務(wù)板塊里,唯一虧損的板塊。
除了相寓,我愛我家整體的凈利潤(rùn)也一路下滑。從2019年開始,從盈利8.27億元下降為2022年虧損3.06億元。雖然我愛我家這些年的營(yíng)收都在百億徘徊,并未有大波動(dòng),在2021年和2022年,營(yíng)收只跌了3億元,但是歸母凈利潤(rùn)從盈利1.66億元,直接變成虧損3.06億元。
盡管面對(duì)曾經(jīng)的第二大股東的撤資,我愛我家卻依舊對(duì)相寓的獨(dú)立拆分上市,展現(xiàn)出決心和信心。
我愛我家為何堅(jiān)定“相寓”獨(dú)立拆分上市?
相寓也有其自身的原則優(yōu)勢(shì)——“不采取犧牲效率方式盲目進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張”。在 2019 年其他長(zhǎng)租公寓品牌積極擴(kuò)規(guī)模的情況下,相寓不盲目不跟風(fēng),主動(dòng)收縮不良庫(kù)存。堅(jiān)持每個(gè)項(xiàng)目達(dá)到卓越運(yùn)營(yíng),再拓展下一個(gè)卓越項(xiàng)目的策略。
相寓清退租金價(jià)格與市場(chǎng)水平偏離較大的在管房源,從 2019 年年初 30.3 萬套降到 2020 年初的 23.6 萬套。公司目前房屋租賃業(yè)務(wù)主要聚焦在北京、上海、杭州、蘇州等一線和新一線城市,未來也會(huì)積極在人口規(guī)模及經(jīng)濟(jì)活躍的新一線城市尋找機(jī)會(huì)、穩(wěn)健拓展業(yè)務(wù)。
面對(duì)新的市場(chǎng)政策,二手房、新房交易市場(chǎng)的增長(zhǎng)乏力,我愛我家收縮布局,相寓發(fā)展明顯提速。
同時(shí),得益于我愛我家這些年的數(shù)字化建設(shè)持續(xù)發(fā)力,相寓多個(gè)項(xiàng)目成功落地輕托管模式,向第三方提供品牌、系統(tǒng)、產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)支持。還與國(guó)企合作人才公寓、集中式公寓項(xiàng)目。
但是,鑒于相寓以及我愛我家近兩年的凈利潤(rùn)的持續(xù)虧損。我愛我家堅(jiān)定將相寓獨(dú)立拆分上市,也有可能是集團(tuán)寄希望于相寓在資本市場(chǎng)尋求新的機(jī)會(huì)和資金注入。
分散式長(zhǎng)租公寓的“前車之鑒”和“成功經(jīng)驗(yàn)”
相寓的盈利能力不佳,收益甚微,常常被詬病是分散式長(zhǎng)租公寓的通病。長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的基本運(yùn)營(yíng)模式本身就是薄利的,入局的長(zhǎng)租公寓品牌都將在品牌的運(yùn)營(yíng)能力上有所突破才能獲得自身的競(jìng)爭(zhēng)力。
在相寓面前,實(shí)際上有“反面”和“正面”的案例。
赴美的脆弱蛋殼和青客
兩家赴美納斯達(dá)克上市的青客公寓和蛋殼公寓都慘淡收?qǐng)?。青客破產(chǎn)清算,蛋殼公寓被紐約證券交易所摘牌,結(jié)束紐交所445天之旅。
首先是規(guī)模的無序擴(kuò)張。不同于互聯(lián)網(wǎng)思維下,需要依靠規(guī)模效應(yīng)實(shí)現(xiàn)盈利,對(duì)于長(zhǎng)租公寓這一關(guān)乎民生與城市幸福指數(shù)的商業(yè)領(lǐng)域,質(zhì)量遠(yuǎn)比數(shù)量重要。
蛋殼公寓依靠“長(zhǎng)收短付”的租金貸模式撬起了大量的資金,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)飛速地?cái)U(kuò)張、融資、上市。蛋殼的“長(zhǎng)收短付”是加注金融杠桿的脆弱模式,即向租客“長(zhǎng)收”租金,向房東“短付”房租。租客沒有足夠的資金,便誘導(dǎo)向租金貸等金融貸款平臺(tái)一次性付清長(zhǎng)期的房租。
利用租金貸的錢,蛋殼公寓完成了飛速的擴(kuò)張,從2015年12月31日到2019年9月30日,蛋殼公寓經(jīng)營(yíng)的房間數(shù)從2434個(gè)增加到406746個(gè),增加了超過166倍。
其次是尷尬的現(xiàn)金流。由于蛋殼模式中金融和杠桿風(fēng)險(xiǎn),一旦遇到租客大面積退租或其他意外情況,蛋殼就可能遭遇資金鏈斷裂,無法向房東支付房租。租客被房東清退,租客既要重新找房支付新的租金,又要為了避免影響征信繼續(xù)向金融機(jī)構(gòu)償還分期貸款。
最后,一旦沒有足夠的現(xiàn)金流,又誘導(dǎo)出了一系列服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與契約精神的缺失。出現(xiàn)了向房東要求免租金但是不向租客免租金、取消了保潔服務(wù)但是依舊收取保潔費(fèi)、拖欠員工薪水等等一系列負(fù)面輿情。
押寶“增益租”的自如
試圖突破傳統(tǒng)二房東模式的分散性長(zhǎng)租公寓代表自如,另辟蹊徑轉(zhuǎn)型推出“增益租”模式。即業(yè)主向自如支付裝修費(fèi)用,房子出租后,業(yè)主每個(gè)月收取租金的72%,自如則收取8%,合計(jì)占租金的80%。年底剩余的20%租金,將由業(yè)主和自如平分。
對(duì)于自如而言,增益租的模式將前期收房和裝修成本節(jié)省,“增益租”模式的轉(zhuǎn)型像是從“收房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴泄堋?。自如不僅向租客收租,也面向業(yè)主提供自身具有強(qiáng)大供應(yīng)鏈的家裝服務(wù)。自如每年裝修交付單量達(dá)7.5萬,供應(yīng)商超300家。自如已是一家名副其實(shí)的“大型家庭裝修公司”,而智能家裝則是自如家裝未來發(fā)展的重要方向之一。
如此,在這個(gè)過程中,自如“輕裝上陣”,利用自身的平臺(tái)運(yùn)營(yíng)以及裝修、家政等業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值。
2021年以來,增益租擴(kuò)張速度很快,9個(gè)月簽約房源超過4萬間,委托周期僅有4.3天,業(yè)主滿意度高達(dá)99%。據(jù)自如公布的2022年Q1業(yè)務(wù)數(shù)據(jù),增益租的業(yè)主委托量比2021年同期增長(zhǎng)超過400%,其中“友家”“心舍”新增房源分別同比增長(zhǎng)近360%、600%;豪宅線“曼舍”新增房源同比增長(zhǎng)近56%。
“分散+集中”或是長(zhǎng)租公寓品牌的未來
若將現(xiàn)行市場(chǎng)的長(zhǎng)租公寓分為兩大模式,一是集中式,二是分散式。集中式長(zhǎng)租公寓包括萬科的泊寓、龍湖的冠寓、碧桂園的碧家等一系列地產(chǎn)系的公寓品牌,也有魔方等創(chuàng)業(yè)系公寓品牌。自如、相寓等長(zhǎng)租公寓品牌則是以分散式公寓為主要業(yè)務(wù)。
集中式長(zhǎng)租公寓,之所以成為一眾地產(chǎn)房企的首選,在于它天然地解決了房企存量物業(yè)的問題,并可以通過統(tǒng)一的管理實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的運(yùn)轉(zhuǎn)。對(duì)于大多數(shù)入局的長(zhǎng)租公寓品牌而言,集中式的主要難題正是集中樓盤的獲得與前期資金的投入。但得益于集中式長(zhǎng)租公寓后期運(yùn)營(yíng)難度小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)等優(yōu)勢(shì),一度使得集中式被視為長(zhǎng)租公寓的未來。
分散式長(zhǎng)租公寓與之相比,入門門檻較低、擴(kuò)張迅速。痛點(diǎn)在于傳統(tǒng)模式下盈利能力受限、管理半徑指數(shù)增長(zhǎng),管理難度巨大且抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。
對(duì)于分散式長(zhǎng)租公寓而言,要想在這片藍(lán)海中突破重圍,可以有以下幾點(diǎn)思考。
一是差異化競(jìng)爭(zhēng),抓住新的消費(fèi)群體的心理。Z世代年輕人逐漸成為一二線城市租房的主力人群。分散式長(zhǎng)租公寓可以利用其追求個(gè)性化、兼顧舒適與自由的特點(diǎn),充分釋放分散式集中公寓的優(yōu)勢(shì)——靈活性。
不受地地域、區(qū)位、物業(yè)條件的限制,收房自由意味著租客選址自由。向外界收房而非劃地自建物業(yè)意味著分散式長(zhǎng)租公寓在房源類型、房源位置上有更多的選擇,滿足消費(fèi)者多樣化的需求,提供更廣闊的選擇空間。甚至,可以借助民宿的選址思路,結(jié)合當(dāng)?shù)貧v史文化資源的特點(diǎn),打造獨(dú)具特色的存量物業(yè)盤活樣本。
這時(shí)候,公寓品牌的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)便成為了重中之重。當(dāng)然這也是公寓管理的難度所在,因此還需要更專業(yè)的分散式長(zhǎng)租公寓的管理人才為這個(gè)行業(yè)賦能。
此外,分散式長(zhǎng)租公寓的另一優(yōu)勢(shì)是規(guī)模效應(yīng)。分散式長(zhǎng)租公寓可以依托規(guī)模與擴(kuò)展速度,迅速提升品牌知名度。與此同時(shí),觸達(dá)人群的規(guī)模廣度覆蓋租客和業(yè)主,依托龐大的客戶群體,分散式長(zhǎng)租公寓可以拓展更多消費(fèi)場(chǎng)景和服務(wù)項(xiàng)目。除基礎(chǔ)的居住服務(wù)外蘊(yùn)藏著更多未開發(fā)的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。未來分散式長(zhǎng)租公寓或?qū)⒛苡楷F(xiàn)出更多顛覆性、創(chuàng)造性的商業(yè)模式,為其帶來更強(qiáng)的盈利能力。
集中式業(yè)態(tài)相對(duì)來說管理半徑更小、管理效率更高,所以能做好分散式的公寓品牌大概率也能做好集中式,但只做集中式卻不一定能做好分散式。分散式與集中式,都是長(zhǎng)租公寓非常重要的組成部分。因此,優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的“分散+集中”獲將成為長(zhǎng)租公寓品牌的選擇與趨勢(shì)。
綜上,在今年自如、魔方大概率順利上市的背景下,我愛我家相寓能否成功上市備受關(guān)注。我愛我家相寓自身盈利能力和58集團(tuán)的持續(xù)撤資也為其上市之路增添了許多不確定因素。但是,我們?nèi)匀豢梢约橙∏败囍b,學(xué)習(xí)先進(jìn)案例,共同展望分散式公寓可觀的未來。