文|空間秘探 李梓楊
一周前，我愛我家在線上召開2022年年度業(yè)績說明會。我愛我家表示，相寓獨立上市是公司一直明確的戰(zhàn)略目標(biāo)，公司今年將會啟動相寓業(yè)務(wù)獨立分拆上市的準(zhǔn)備工作。在此之前，自如、魔方等公寓品牌也計劃在今年上市。不過，作為備受眾望的第三家計劃上市的公寓品牌，一個月前卻遭遇了58集團(tuán)的又一次大額撤資，為相寓的IPO計劃增添了一絲不確定因素……
自如、魔方蓄勢待發(fā)，相寓上市遭撤資
存量時代的今天，長租公寓品牌正在悄悄醞釀著資本吸收與規(guī)模擴(kuò)張之路，路途卻是坎坷且曲折的。
早在2019年，自如等長租公寓品牌就相繼傳出赴美上市傳聞。在準(zhǔn)備IPO上市之前，自如已經(jīng)完成了多輪融資。2016年，自如從鏈家獨立運(yùn)作。自2018年以來，自如開展了多輪融資。2018年1月，自如宣布獲得40億元人民幣A輪融資，由華平投資、紅杉資本、騰訊三家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，華興新經(jīng)濟(jì)基金、GA資本、源碼資本、融創(chuàng)等機(jī)構(gòu)跟投。2020年3月，市場更傳出軟銀愿景基金對自如投資了10億美元。
今年，自如再次計劃在香港首次公開募股（IPO），最早或于4 月份向香港交易所提交初步招股說明書計劃籌資約10億美元，并最快在今年上市成功。
魔方公寓母公司魔方生活服務(wù)集團(tuán)有限公司也已在4月28日向港交所更新了上市招股書。
魔方生活服務(wù)此前曾于2022年9月向港交所遞交了一次招股書，但在2023年3月時，其申請資料已經(jīng)失效。與自如類似，自2013年以來，魔方也先后完成4輪融資。2016年魔方生活C輪融資近3億美元，2019年魔方生活獲得1.5億美元D輪融資，背后的資本方包括中航信托、美國華平集團(tuán)、加拿大的養(yǎng)老基金管理公司CDPQ等。
在以自如為代表的分散式公寓和魔方所代表的集中式公寓品牌，都在資本市場做出了自己的嘗試。“相寓”也蠢蠢欲動——今年五月，我愛我家召開業(yè)績發(fā)布會，透露了旗下“相寓”長租公寓品牌的獨立分拆上市準(zhǔn)備。
但與自如、魔方吸收大量資金不同，相寓籌備上市卻遭遇撤資，讓行業(yè)倍感蹊蹺。一個多月前，58集團(tuán)通過集中競價、大宗交易或兩種方式相結(jié)合的方式減持公司股份不超過6454.07萬股，減持比例不高于2.74%。
此次58集團(tuán)的股份減持，并非高位拋售套現(xiàn)。如果按照我愛我家4月7日收盤價3.53元/股計算，和2018年入股時受讓價7.12元/股相比，本次減持雖然最多將套現(xiàn)2.28億元，但58集團(tuán)虧損幅度達(dá)50.42%，直接虧損一半，被業(yè)內(nèi)稱為“吐血”減持。
“相寓”成我愛我家唯一虧損的板塊
高位買進(jìn)，低位賣出。如此操作讓人心生迷惑：58集團(tuán)為何撤資，我愛我家又為何堅持選擇上市？
實際上，這并不是58集團(tuán)第一次減持我愛我家股份。58集團(tuán)在2018年收購我愛我家其他股東的股份至8.28%，成為我愛我家第二大股東。隨后，于2020年、2022年先后3次宣布減持計劃，不過，前兩次減持計劃期限屆滿，未有減持動作。直到2022年12月20日，58集團(tuán)正式減持我愛我家1300萬股，占總股本的0.55%。減持后，58集團(tuán)持股比例降至7.73%。
如今，58集團(tuán)再次宣布減持計劃，如果按照最高限額完成減持，持股比例將降至4.99%。由于持股比例低于5%，未來再行減持將不再需要提前披露。所以，58集團(tuán)在未來或許還將繼續(xù)減持，不排除完全撤資的可能。
面對58集團(tuán)的持續(xù)撤資，我愛我家表示是出于“集團(tuán)資產(chǎn)整合需要”。也有業(yè)內(nèi)人士指出，58集團(tuán)并不看好我愛我家的長租公寓相寓業(yè)務(wù)和上市前景，因為董事會和管理團(tuán)隊里缺乏懂長租公寓的人。細(xì)數(shù)我愛我家的高層管理團(tuán)隊，絕大多數(shù)為金融背景出身，的確沒有深耕長租公寓的人。難以否認(rèn)，董事會的組成對相寓未來走向有著決定性的影響，或許是58集團(tuán)選擇撤資的重要因素之一。
從另一個角度來看，58集團(tuán)在相寓準(zhǔn)備上市的節(jié)點收回2.28億大額資金，也可能是自身資本運(yùn)作收效勝微而急于回血。
2021年4月，58同城從美股退市后，集團(tuán)旗下公司安居客沖擊IPO，但至今仍然沒有進(jìn)展。值得注意的是，安居客是58集團(tuán)旗下唯一一家盈利的公司，仍因為“虛假房源”風(fēng)波等一系列問題難以上市。
“58系”家政服務(wù)平臺天鵝到家（原58到家）沖擊IPO同樣遇阻。2021年7月3日，天鵝到家在紐交所披露招股書，然而17天后，其赴美上市計劃被無限期擱置。如今，天鵝到家唯一的上市可能就是港交所，但也不樂觀。
唯一成功登陸港交所的58集團(tuán)旗下快狗打車（原58速運(yùn)）表現(xiàn)也不盡人意。2022年快狗打車上市首日平開，報21.5港元/股。截至2023年5月15日，其股價為1.86港元/股，較上市發(fā)行價下跌91.3%。除了市值縮水，快狗打車的業(yè)績也并不理想，整體來看，快狗打車近五年虧損接近40億元。
回到我愛我家相寓本身，58集團(tuán)之所以沒有對其持樂觀態(tài)度，核心還在于相寓自身的盈利能力并不強(qiáng)。
我愛我家發(fā)布的2022年年度報告顯示，在我愛我家的四大業(yè)務(wù)板塊中，相寓屬于資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，且已經(jīng)躍居我愛我家營收首位，在總營收的比重達(dá)到48.37%。相比之下，我愛我家的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)在總營收的占比只有30.25%，同比下滑29.85%。
我愛我家最大的業(yè)務(wù)板塊相寓，全年租金交易額 163.30 億元，實現(xiàn)營收 56.47 億元，同比增長75.27%。看似表現(xiàn)優(yōu)異，但毛利率并不客觀。相寓過去一年成本高達(dá)59.85億元，毛利率為-5.99%，轉(zhuǎn)身成為我愛我家四大業(yè)務(wù)板塊里，唯一虧損的板塊。
除了相寓，我愛我家整體的凈利潤也一路下滑。從2019年開始，從盈利8.27億元下降為2022年虧損3.06億元。雖然我愛我家這些年的營收都在百億徘徊，并未有大波動，在2021年和2022年，營收只跌了3億元，但是歸母凈利潤從盈利1.66億元，直接變成虧損3.06億元。
盡管面對曾經(jīng)的第二大股東的撤資，我愛我家卻依舊對相寓的獨立拆分上市，展現(xiàn)出決心和信心。
我愛我家為何堅定“相寓”獨立拆分上市？
相寓也有其自身的原則優(yōu)勢——“不采取犧牲效率方式盲目進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張”。在 2019 年其他長租公寓品牌積極擴(kuò)規(guī)模的情況下，相寓不盲目不跟風(fēng)，主動收縮不良庫存。堅持每個項目達(dá)到卓越運(yùn)營，再拓展下一個卓越項目的策略。
相寓清退租金價格與市場水平偏離較大的在管房源，從 2019 年年初 30.3 萬套降到 2020 年初的 23.6 萬套。公司目前房屋租賃業(yè)務(wù)主要聚焦在北京、上海、杭州、蘇州等一線和新一線城市，未來也會積極在人口規(guī)模及經(jīng)濟(jì)活躍的新一線城市尋找機(jī)會、穩(wěn)健拓展業(yè)務(wù)。
面對新的市場政策，二手房、新房交易市場的增長乏力，我愛我家收縮布局，相寓發(fā)展明顯提速。
同時，得益于我愛我家這些年的數(shù)字化建設(shè)持續(xù)發(fā)力，相寓多個項目成功落地輕托管模式，向第三方提供品牌、系統(tǒng)、產(chǎn)品運(yùn)營支持。還與國企合作人才公寓、集中式公寓項目。
但是，鑒于相寓以及我愛我家近兩年的凈利潤的持續(xù)虧損。我愛我家堅定將相寓獨立拆分上市，也有可能是集團(tuán)寄希望于相寓在資本市場尋求新的機(jī)會和資金注入。
分散式長租公寓的“前車之鑒”和“成功經(jīng)驗”
相寓的盈利能力不佳，收益甚微，常常被詬病是分散式長租公寓的通病。長租公寓領(lǐng)域的基本運(yùn)營模式本身就是薄利的，入局的長租公寓品牌都將在品牌的運(yùn)營能力上有所突破才能獲得自身的競爭力。
在相寓面前，實際上有“反面”和“正面”的案例。
赴美的脆弱蛋殼和青客
兩家赴美納斯達(dá)克上市的青客公寓和蛋殼公寓都慘淡收場。青客破產(chǎn)清算，蛋殼公寓被紐約證券交易所摘牌，結(jié)束紐交所445天之旅。
首先是規(guī)模的無序擴(kuò)張。不同于互聯(lián)網(wǎng)思維下，需要依靠規(guī)模效應(yīng)實現(xiàn)盈利，對于長租公寓這一關(guān)乎民生與城市幸福指數(shù)的商業(yè)領(lǐng)域，質(zhì)量遠(yuǎn)比數(shù)量重要。
蛋殼公寓依靠“長收短付”的租金貸模式撬起了大量的資金，進(jìn)而實現(xiàn)飛速地擴(kuò)張、融資、上市。蛋殼的“長收短付”是加注金融杠桿的脆弱模式，即向租客“長收”租金，向房東“短付”房租。租客沒有足夠的資金，便誘導(dǎo)向租金貸等金融貸款平臺一次性付清長期的房租。
利用租金貸的錢，蛋殼公寓完成了飛速的擴(kuò)張，從2015年12月31日到2019年9月30日，蛋殼公寓經(jīng)營的房間數(shù)從2434個增加到406746個，增加了超過166倍。
其次是尷尬的現(xiàn)金流。由于蛋殼模式中金融和杠桿風(fēng)險，一旦遇到租客大面積退租或其他意外情況，蛋殼就可能遭遇資金鏈斷裂，無法向房東支付房租。租客被房東清退，租客既要重新找房支付新的租金，又要為了避免影響征信繼續(xù)向金融機(jī)構(gòu)償還分期貸款。
最后，一旦沒有足夠的現(xiàn)金流，又誘導(dǎo)出了一系列服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與契約精神的缺失。出現(xiàn)了向房東要求免租金但是不向租客免租金、取消了保潔服務(wù)但是依舊收取保潔費(fèi)、拖欠員工薪水等等一系列負(fù)面輿情。
押寶“增益租”的自如
試圖突破傳統(tǒng)二房東模式的分散性長租公寓代表自如，另辟蹊徑轉(zhuǎn)型推出“增益租”模式。即業(yè)主向自如支付裝修費(fèi)用，房子出租后，業(yè)主每個月收取租金的72%，自如則收取8%，合計占租金的80%。年底剩余的20%租金，將由業(yè)主和自如平分。
對于自如而言，增益租的模式將前期收房和裝修成本節(jié)省，“增益租”模式的轉(zhuǎn)型像是從“收房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴泄堋?。自如不僅向租客收租，也面向業(yè)主提供自身具有強(qiáng)大供應(yīng)鏈的家裝服務(wù)。自如每年裝修交付單量達(dá)7.5萬，供應(yīng)商超300家。自如已是一家名副其實的“大型家庭裝修公司”，而智能家裝則是自如家裝未來發(fā)展的重要方向之一。
如此，在這個過程中，自如“輕裝上陣”，利用自身的平臺運(yùn)營以及裝修、家政等業(yè)務(wù)實現(xiàn)價值增值。
2021年以來，增益租擴(kuò)張速度很快，9個月簽約房源超過4萬間，委托周期僅有4.3天，業(yè)主滿意度高達(dá)99%。據(jù)自如公布的2022年Q1業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，增益租的業(yè)主委托量比2021年同期增長超過400%，其中“友家”“心舍”新增房源分別同比增長近360%、600%；豪宅線“曼舍”新增房源同比增長近56%。
“分散+集中”或是長租公寓品牌的未來
若將現(xiàn)行市場的長租公寓分為兩大模式，一是集中式，二是分散式。集中式長租公寓包括萬科的泊寓、龍湖的冠寓、碧桂園的碧家等一系列地產(chǎn)系的公寓品牌，也有魔方等創(chuàng)業(yè)系公寓品牌。自如、相寓等長租公寓品牌則是以分散式公寓為主要業(yè)務(wù)。
集中式長租公寓，之所以成為一眾地產(chǎn)房企的首選，在于它天然地解決了房企存量物業(yè)的問題，并可以通過統(tǒng)一的管理實現(xiàn)現(xiàn)金流的運(yùn)轉(zhuǎn)。對于大多數(shù)入局的長租公寓品牌而言，集中式的主要難題正是集中樓盤的獲得與前期資金的投入。但得益于集中式長租公寓后期運(yùn)營難度小、抗風(fēng)險能力強(qiáng)等優(yōu)勢，一度使得集中式被視為長租公寓的未來。
分散式長租公寓與之相比，入門門檻較低、擴(kuò)張迅速。痛點在于傳統(tǒng)模式下盈利能力受限、管理半徑指數(shù)增長，管理難度巨大且抗風(fēng)險能力弱。
對于分散式長租公寓而言，要想在這片藍(lán)海中突破重圍，可以有以下幾點思考。
一是差異化競爭，抓住新的消費(fèi)群體的心理。Z世代年輕人逐漸成為一二線城市租房的主力人群。分散式長租公寓可以利用其追求個性化、兼顧舒適與自由的特點，充分釋放分散式集中公寓的優(yōu)勢——靈活性。
不受地地域、區(qū)位、物業(yè)條件的限制，收房自由意味著租客選址自由。向外界收房而非劃地自建物業(yè)意味著分散式長租公寓在房源類型、房源位置上有更多的選擇，滿足消費(fèi)者多樣化的需求，提供更廣闊的選擇空間。甚至，可以借助民宿的選址思路，結(jié)合當(dāng)?shù)貧v史文化資源的特點，打造獨具特色的存量物業(yè)盤活樣本。
這時候，公寓品牌的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)便成為了重中之重。當(dāng)然這也是公寓管理的難度所在，因此還需要更專業(yè)的分散式長租公寓的管理人才為這個行業(yè)賦能。
此外，分散式長租公寓的另一優(yōu)勢是規(guī)模效應(yīng)。分散式長租公寓可以依托規(guī)模與擴(kuò)展速度，迅速提升品牌知名度。與此同時，觸達(dá)人群的規(guī)模廣度覆蓋租客和業(yè)主，依托龐大的客戶群體，分散式長租公寓可以拓展更多消費(fèi)場景和服務(wù)項目。除基礎(chǔ)的居住服務(wù)外蘊(yùn)藏著更多未開發(fā)的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。未來分散式長租公寓或?qū)⒛苡楷F(xiàn)出更多顛覆性、創(chuàng)造性的商業(yè)模式，為其帶來更強(qiáng)的盈利能力。
集中式業(yè)態(tài)相對來說管理半徑更小、管理效率更高，所以能做好分散式的公寓品牌大概率也能做好集中式，但只做集中式卻不一定能做好分散式。分散式與集中式，都是長租公寓非常重要的組成部分。因此，優(yōu)勢互補(bǔ)的“分散+集中”獲將成為長租公寓品牌的選擇與趨勢。
綜上，在今年自如、魔方大概率順利上市的背景下，我愛我家相寓能否成功上市備受關(guān)注。我愛我家相寓自身盈利能力和58集團(tuán)的持續(xù)撤資也為其上市之路增添了許多不確定因素。但是，我們?nèi)匀豢梢约橙∏败囍b，學(xué)習(xí)先進(jìn)案例，共同展望分散式公寓可觀的未來。