界面新聞?dòng)浾?| 牛鈺
這一輪調(diào)整周期中最先倒下又較快推進(jìn)債務(wù)重組的華夏幸福，在交出一份正向盈利的年報(bào)后，華夏幸福管理層“用發(fā)展解決問(wèn)題”的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略在逐漸清晰。
5月11日，在華夏幸福的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，除了“不逃廢債”“保交樓”等這兩年非常頻繁提及的表述外，管理層還對(duì)如何持續(xù)“造血”經(jīng)營(yíng)、解決遺留難題這類(lèi)“未來(lái)發(fā)展思路”做出了回應(yīng)。
“2022年于華夏幸福，是荊棘載途、充滿挑戰(zhàn)的一年，也是枯木逢春、撥云見(jiàn)日的一年。”華夏幸福董事會(huì)主席王文學(xué)在業(yè)績(jī)會(huì)上重申了公司今年的四個(gè)戰(zhàn)略方向，即完成“保交樓”、全面推進(jìn)債務(wù)重組、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)重啟以及創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展。
其中，創(chuàng)新業(yè)務(wù)即2022年宣布轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的“產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商”所涉及的兩個(gè)主要業(yè)務(wù)：物業(yè)服務(wù)及代建。相較于去年剛提出時(shí)的“目標(biāo)型”戰(zhàn)略，華夏幸福管理層提出了中長(zhǎng)期的布局和計(jì)劃：
一是謀劃期，2022年是創(chuàng)新業(yè)務(wù)的開(kāi)局元年，明確轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，各創(chuàng)新業(yè)務(wù)單元相繼實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)外拓和項(xiàng)目落地，創(chuàng)新業(yè)務(wù)板塊總營(yíng)收超過(guò)30億元。
二是發(fā)展期，2023年通過(guò)優(yōu)化組織和機(jī)制，保障戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型落地，隨著內(nèi)部債務(wù)重組的推進(jìn)以及外部市場(chǎng)環(huán)境的改善，創(chuàng)新業(yè)務(wù)板塊將抓緊時(shí)機(jī)在規(guī)模上做大做強(qiáng)。
三是成熟期，強(qiáng)化自身核心能力打造，讓創(chuàng)新業(yè)務(wù)成為公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的重要基石。
“戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是在當(dāng)前階段基于行業(yè)發(fā)展前景、自身經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰?、團(tuán)隊(duì)組織匹配等多因素綜合考量的最優(yōu)選擇。”在華夏幸福管理層看來(lái)，隨著內(nèi)外部環(huán)境逐步改善、以及創(chuàng)新考核分配機(jī)制的落地，創(chuàng)新業(yè)務(wù)對(duì)華夏幸福未來(lái)的償債能力以及持續(xù)發(fā)展，都將成為強(qiáng)有力的支撐。
界面新聞注意到，新業(yè)務(wù)的“支撐作用”從今年一季度開(kāi)始就初顯雛形。
據(jù)華夏幸福公告顯示，2022全年數(shù)據(jù)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)和物業(yè)服務(wù)華夏幸福僅有的實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，輕資產(chǎn)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)營(yíng)收約22.5億元，雖然占其總營(yíng)收只有7%，但毛利率很高，尤其是產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)板塊，毛利率高達(dá)69.8%。
今年一季度，在其傳統(tǒng)業(yè)務(wù)住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售額大幅下滑80%至5.5億元、產(chǎn)業(yè)新城略微增長(zhǎng)4%至7.77億時(shí)，物業(yè)及其它收入為9.92，較去年同期增長(zhǎng)超20%，幾乎為去年全年的1/3，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)已趕超兩大基石業(yè)務(wù)。
同時(shí)，華夏幸福今年在新業(yè)務(wù)的開(kāi)拓上發(fā)力也更明顯，據(jù)華夏幸福為界面新聞提供的數(shù)據(jù)顯示，以代建為主的“幸福優(yōu)選”平臺(tái)今年一季度業(yè)務(wù)加速增長(zhǎng)，市場(chǎng)化簽約數(shù)量為去年全年的1.6倍，幸福產(chǎn)城、幸福藍(lán)線等創(chuàng)新業(yè)務(wù)均以超過(guò)200%的增速全力進(jìn)行市場(chǎng)化外拓。
對(duì)出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，“回歸正常經(jīng)營(yíng)”往往不包含新增投資，而華夏幸福的新業(yè)務(wù)是輕資產(chǎn)模式，所需的資金較少，同時(shí)其也在解決歷史遺留的問(wèn)題，將精力分給新業(yè)務(wù)。
在債務(wù)壓力之下無(wú)法再延續(xù)此前的重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式方面，華夏幸福管理層明確表示，此前以產(chǎn)業(yè)新城為核心的“園區(qū)+地產(chǎn)”模式將進(jìn)行收縮。
對(duì)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，華夏幸福通過(guò)對(duì)現(xiàn)有區(qū)域逐一甄別，實(shí)施分類(lèi)管理：聚焦投資高潛力區(qū)域，加速價(jià)值兌現(xiàn)；對(duì)中潛區(qū)域，實(shí)施“開(kāi)發(fā)+服務(wù)”模式，輕重結(jié)合，提升投資效率；對(duì)潛力較低的區(qū)域，逐步退出，收回投資。
比如今年3月份，華夏幸福提前解除了貴陽(yáng)修文產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目合作協(xié)議。該項(xiàng)目最早于2018年9月29日正式中標(biāo)，彼時(shí)公告明確，華夏幸福于上述項(xiàng)目的采購(gòu)預(yù)算為98.24億元，項(xiàng)目合作期限定為35年。
實(shí)際上，此前華夏幸福極為擅長(zhǎng)的特色業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)PPP模式（與政府合作）早已踩了急剎車(chē)，2019年至2022年，該公司新簽署產(chǎn)業(yè)PPP項(xiàng)目協(xié)議分別為7個(gè)、1個(gè)、0個(gè)、0個(gè)。
據(jù)年報(bào)披露，截至2022年底，華夏幸福全國(guó)55個(gè)產(chǎn)業(yè)新城正常經(jīng)營(yíng)，而在2019年底，華夏幸福一共有72座已落地的產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目。
除產(chǎn)業(yè)新城及新業(yè)務(wù)外，華夏幸福在保交樓和債務(wù)重組這兩個(gè)重要工作上也有些許新進(jìn)展。
據(jù)王文學(xué)透露，2023年1-4月實(shí)現(xiàn)63個(gè)項(xiàng)目復(fù)工，實(shí)現(xiàn)2個(gè)項(xiàng)目交付，共3,494套/29萬(wàn)平。2023年全年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)復(fù)工/施工面積834.9萬(wàn)平方米，完成竣工面積716.4萬(wàn)平方米。
至于資金來(lái)源，王文學(xué)表示將通過(guò)銷(xiāo)售回款、資產(chǎn)處置回款、欠款催收、借助政府平臺(tái)存量資產(chǎn)融資、跨區(qū)域資源調(diào)配、國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)借款等多種方式籌集資金。
值得注意的是，對(duì)于欠款方面，據(jù)華夏幸福年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止2022年，華夏幸福應(yīng)收賬款賬面余額583.53億元，主要為產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)產(chǎn)生，其中應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款571.13億元。而去年華夏幸?？偁I(yíng)收只有319.42億元。
有投資者在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)就此提問(wèn)公司有何計(jì)劃和安排，華夏幸福管理層表示，根據(jù)協(xié)議將合作區(qū)域內(nèi)所新產(chǎn)生的收入留成部分繳納至地方財(cái)政后，按照約定比例留存，剩余部分納入財(cái)政預(yù)算支出管理，通過(guò)安排預(yù)算支出、并完善各項(xiàng)收支手續(xù)，以保障公司各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用的順利支付。
此外，華夏幸福去年底與華潤(rùn)達(dá)成124億元的南方總部資產(chǎn)交易協(xié)議，已于2023年4月收到華潤(rùn)置地第一筆27.5億元交易款。
有欠款未收回的情況下，華夏幸福自身的債務(wù)問(wèn)題還沒(méi)有完全解決。
截至4月28日，華夏幸?！秱鶆?wù)重組計(jì)劃》中2192億元金融債務(wù)通過(guò)簽約等方式實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)約為人民幣1806.24億元(含境外間接全資子公司發(fā)行的49.6億美元債券重組，約合人民幣335.32億元)，約占金融債務(wù)金額的82.4%。
截止5月12日收盤(pán)時(shí)，華夏幸福報(bào)2.52元/股，下跌1.95%，總市值98.63億元。