界面新聞記者 | 黃昱
2022年錄得業(yè)績虧損的A股房企不少，但華僑城A（000069.SZ）卻成為目前唯一一家收到證券交易所問詢的房企。
4月22日，深交所向華僑城A發(fā)出2022年年報的問詢函，要求其在5月5日前說明歸母凈利潤大額虧損、大額計提資產(chǎn)減值、經(jīng)營活動現(xiàn)金流大幅減少的原因及合規(guī)性以及文旅業(yè)務(wù)的具體情況等。
這已經(jīng)是深交所第二次就華僑城A2022年的業(yè)績所發(fā)出的問詢函，在華僑城A于1月底發(fā)布2022年業(yè)績預(yù)告沒多久，深交所也發(fā)出過關(guān)注函，當(dāng)時主要要求其說明大額計提資產(chǎn)減值的具體情況。
顯然，在正式的年報發(fā)出后，深交所對華僑城A業(yè)績的合理性有了更多疑問。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率小幅增長，但歸母凈利潤大額虧損的主要原因及合理性，是此次深交所要求華僑城A說明的首個問題。
根據(jù)華僑城A年報，其在2022年轉(zhuǎn)盈為虧，歸母凈利潤為-109.05億元，較2021年盈利約38億元同比大幅下降387.05%，這也是華僑城上市15年來首次年度虧損。
但在歸母凈利潤大幅虧損的情況下，作為華僑城主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率卻同比增加0.51個百分點至21.86%。
深交所要求華僑城A分別說明2022年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、旅游景區(qū)業(yè)務(wù)所處行業(yè)環(huán)境、經(jīng)營狀況，以及相較2021年的變化情況，并結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、旅游景區(qū)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)、期間費用等情況，來說明上述數(shù)據(jù)的合理性。
對于歸母凈利潤大額虧損的主要原因，華僑城A在業(yè)績預(yù)告中曾提及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利同比下降。然而，在正式發(fā)布的年報中，華僑城A的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率并沒有減少，毛利率減少也就不再列為歸母凈利潤大額虧損的主要原因之一。
華僑城A在年報中指出，2022年歸母凈利潤轉(zhuǎn)虧的主要原因是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤貢獻(xiàn)同比減少，計提存貨減值準(zhǔn)備較2021年大幅增加，同時轉(zhuǎn)讓股權(quán)實現(xiàn)的投資收益減少、對部分景區(qū)資產(chǎn)計提減值以及按持股比例確認(rèn)的投資收益大幅減少。
不同于其它規(guī)模房企，華僑城A的旅游業(yè)務(wù)收入占比不小。年報顯示，華僑城A2022年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入766億元，同比下降 25%，其中旅游綜合業(yè)務(wù)收入272億元，同比降低37%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入494億元，同比降低16%。
中信證券分析師陳聰指出，華僑城A大額虧損并不只是2022年經(jīng)營遇到挑戰(zhàn)的結(jié)果，更是一些歷史問題的積累。在過去很長一段時間，華僑城旅游文化品牌老化，景區(qū)和主題公園相對競爭減弱，房地產(chǎn)開發(fā)則規(guī)模不經(jīng)濟，拿地質(zhì)量一般。
“過去幾年華僑城尚能依靠早期土地儲備不斷釋放業(yè)績，但房地產(chǎn)項目分布區(qū)域從早年聚焦深圳、北京、上海等大城市到能級不斷下沉；旅游業(yè)務(wù)從早年力爭對標(biāo)迪士尼等國際公司，到和國內(nèi)同行相比都并沒有明顯優(yōu)勢。”
陳聰表示，如果一個區(qū)域公司既要兼顧房地產(chǎn)開發(fā)，又要致力于歡樂谷運營，還要發(fā)展好商業(yè)和酒店等業(yè)務(wù)，確實容易顧此失彼。
值得注意的是，2022年4月，華僑城集團進(jìn)入一個新的發(fā)展階段，原董事長、黨委書記段先念正式退休，接替者是同為央企的保利集團原總經(jīng)理張振高。
在2022年年報中，新任董事長張振高用“正處于成立以來經(jīng)營壓力最大，風(fēng)險挑戰(zhàn)最多的時期”來評價華僑城當(dāng)前所處的階段。
因此，在一些投資者看來，華僑城A大額計提資產(chǎn)減值是新領(lǐng)導(dǎo)上臺后的一大舉措，通過一次性解決歷史包袱和出清經(jīng)營風(fēng)險，以便日后輕裝上陣。
年報顯示，華僑城A在2022年對存貨、固定資產(chǎn)、投資房地產(chǎn)、長期股權(quán)投資等計提減值總計約127億元，其中計提存貨跌價準(zhǔn)備金額最大，達(dá)到約115.1億元，而2021年僅計提約12.57 億元存貨跌價準(zhǔn)備。
計提資產(chǎn)減值，主要是依據(jù)成本和可變現(xiàn)凈值之間的差值，若預(yù)計可變現(xiàn)凈值低于總成本，代表未來該項目入市之后將出現(xiàn)虧損，房企則會預(yù)見性地按照這一差值提前計提存貨跌價損失。
不過，由于資產(chǎn)減值判斷的主觀隨意性較大，驗證減值計提合理性難度也較大，因此，上市公司利用減值計提操縱利潤情況也經(jīng)常出現(xiàn)。有些房企可能過度進(jìn)行減值計提，例如當(dāng)年業(yè)績已經(jīng)虧損，干脆一次虧個夠，通過大幅計提資產(chǎn)減值來個“洗大澡”。
因此，華僑城A資產(chǎn)減值的合理性是深交所聚焦的重要問題，11條問詢中，資產(chǎn)減值相關(guān)的問題占了6條。
深交所提到，華僑城A在2月16日披露的《關(guān)于深圳證券交易所<關(guān)注函>的回復(fù)公告》顯示，成都、廣州等地 2022年銷售均價同比上漲。
在此情況下，華僑城A需要結(jié)合其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率2021年同比大幅下降、2022年同比小幅增長且部分地區(qū)銷售均價同比上漲等情況，說明報告期計提大額存貨跌價準(zhǔn)備的主要原因及合理性。
同時，深交所也要求華僑城結(jié)合報告期所處行業(yè)環(huán)境及市場銷售均價變化、可比上市公司情況等，說明其計提存貨跌價準(zhǔn)備的情況是否偏離同行業(yè)可比公司，是否符合所處地區(qū)市場變化趨勢，是否存在集中報告期計提存貨跌價準(zhǔn)備的情形，以前年度存貨跌價準(zhǔn)備計提是否充分、合理。
針對華僑城A并未在年報中提供對旅游景區(qū)資產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備的具體數(shù)據(jù)，深交所要求其提供具體情況、減值跡象的判斷依據(jù)及減值測試的主要過程，是否充分考慮報告期及未來接待游客數(shù)量變化情況，旅游景區(qū)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提是否合理。
面對深交所抽絲剝繭般的問詢，華僑城過去一年大額虧損的業(yè)績，或許能更真實呈現(xiàn)在投資者面前。