界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
最近的土拍市場(chǎng)有些特別，熱門地塊的得主逐漸落至“生面孔”民營(yíng)房企手中。
較為典型的如上海民營(yíng)房企大華集團(tuán)，初次進(jìn)京在41家房企的爭(zhēng)奪中，最終幸運(yùn)用近13億元奪得了昌平朱辛莊地塊；武漢城建也首進(jìn)廣州，19.3億元搖得荔灣羊城食品廠地塊，被稱為“過(guò)江龍”。
4月13日廣州土拍又出現(xiàn)了另一陌生房企——南通亞倫。在觸發(fā)搖號(hào)的番禺迎賓路地塊爭(zhēng)奪中，華發(fā)、建發(fā)、中鐵建、美的、龍湖、保利等16組競(jìng)買人激烈角逐，最終南通亞倫“運(yùn)氣爆棚”將其收入。
該地塊成交總價(jià)23.23億元，折合樓面價(jià)24082元/平方米，溢價(jià)率15%。地塊前身是香江大酒店，目前已是拆除狀態(tài)，處于番禺配套較為成熟的大石板塊，緊靠萬(wàn)博CBD，周邊二手房單價(jià)已破4萬(wàn)元/平方米。
值得一提的是，南通亞倫今年在西安的運(yùn)氣也不錯(cuò)。4月初，西安一宗位于高新區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)的地塊出讓，在搖號(hào)階段南通亞倫擊敗7家房企勝出，成交價(jià)16.5億元，溢價(jià)15%。
這是高新CID板塊有史以來(lái)的第一宗搖號(hào)地塊，也是2023年西安第2宗搖號(hào)地塊，更是迄今高新CID樓面價(jià)“第四高”地塊，為14191元/平方米。
南通亞倫近期以近40億元接連在重點(diǎn)城市拿地，多少令市場(chǎng)有些始料不及。昔日在土拍場(chǎng)上身影頻現(xiàn)的大多數(shù)民營(yíng)房企偃旗息鼓，這對(duì)于想趁勢(shì)撿漏、抄底的企業(yè)來(lái)說(shuō)，不僅沒(méi)有降低拿地難度，反而還要面對(duì)不熟悉的對(duì)手。
“如果是在他們?cè)瓉?lái)的深耕城市繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)是很容易理解的，畢竟在這一輪行業(yè)調(diào)整中未受到波及，此時(shí)加大力度投資反而是好時(shí)機(jī)。”一名TOP20房企人士向界面新聞指出，但他們并沒(méi)按常理出牌，而是將目光投向全國(guó)，要在更多的熱點(diǎn)城市分得一杯羹，“令人震驚?！?/p>
南通亞倫是江蘇亞倫集團(tuán)旗下的子公司，總部位于江蘇省南通市，企業(yè)法人為劉伯香。江蘇亞倫集團(tuán)成立于1976年，靠做家紡產(chǎn)業(yè)起家，至1994年首次進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，代表建設(shè)項(xiàng)目有25萬(wàn)平方米的江蘇紡織面料專業(yè)市場(chǎng)。
據(jù)界面新聞了解，劉伯香出生在一個(gè)普通農(nóng)家，種過(guò)田、當(dāng)過(guò)兵、做過(guò)工，在當(dāng)?shù)匾恢币浴皩?shí)干家”著稱。
1989年，這名普通創(chuàng)業(yè)者正式成立了自己的集團(tuán)，從毛紡到棉織、印染、服裝、面料，進(jìn)而涉足不動(dòng)產(chǎn)管理和房地產(chǎn)開發(fā)。他所擁有的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)中，有南京路的上海中創(chuàng)大廈、徐匯區(qū)中基大廈，還有被稱為南通"中南海"的南公園飯店等。
作為江蘇亞倫集團(tuán)旗下的地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，南通亞倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1999年，一直深耕江蘇大本營(yíng)，目前業(yè)務(wù)已涵蓋住宅開發(fā)、商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、城市綜合體改造項(xiàng)目。
不過(guò)，無(wú)論是南下廣州，還是往西進(jìn)入西安，四處跑馬圈地最終都得不到指向一個(gè)現(xiàn)實(shí)，即在本土市場(chǎng)發(fā)展空間有限，競(jìng)爭(zhēng)力不足。
克而瑞南通數(shù)據(jù)顯示，南通亞倫在近幾年的南通市場(chǎng)中存在感并不強(qiáng)。在今年一季度南通房企流量銷售金額排行榜中，前十名并無(wú)南通亞倫；2022年年度權(quán)益銷售額排行榜前二十名也不見(jiàn)其名，同樣2021年和2020年也不例外。
其他一些南通本地民營(yíng)房企如南通遠(yuǎn)創(chuàng)、江蘇龍信、南通銀洲等排名長(zhǎng)期位于前十。
在本土市場(chǎng)也不突出的南通亞倫不得不趁機(jī)“出走”尋得更多機(jī)會(huì)。廣州和西安兩地，只是南通亞倫近期幸運(yùn)摘得的果實(shí)，今年開年以來(lái)，這家公司便廣撒網(wǎng)，期望在多個(gè)熱點(diǎn)城市的土拍場(chǎng)上有所收獲。
比如2月7日，南通亞倫就現(xiàn)身于杭州土拍，當(dāng)時(shí)參與了崇賢花海地塊的搖號(hào)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有招商蛇口、新城、龍湖、江蘇獅山等，最終新城以24.6億元的總價(jià)競(jìng)得。
3月29日，杭州今年第二批次土拍開拍，不服輸?shù)哪贤▉唫愒俅魏蕾€于此。不過(guò)，在一眾房企激烈角逐中，依然一無(wú)所獲。
至于江蘇本省的“最強(qiáng)地級(jí)市”蘇州，南通亞倫更不可能放棄。作為最熱門的地塊蘇州園區(qū)湖西1號(hào)地塊，競(jìng)拍無(wú)意外搶眼，在掛牌期間就有43輪報(bào)價(jià)，最終有31家房企參加搖號(hào)，除廈門椿實(shí)、寧波維科等新面孔外，南通亞倫也位列其中。
據(jù)界面新聞了解，在今年3月份的合肥土拍中，南通亞倫也參與了3宗熱點(diǎn)地塊的競(jìng)拍，但都以陪跑收?qǐng)觥?/p>
合肥算得上南通亞倫的老戰(zhàn)場(chǎng)。去年9月份，南通亞倫競(jìng)得瑤海區(qū)YH202210號(hào)地塊，總價(jià)6.86億元，溢價(jià)率14.68%。如今，南通亞倫與龍湖合作將地塊開發(fā)成了龍湖亞倫學(xué)樘府項(xiàng)目，由龍湖操盤，備案價(jià)格17168元/平方米。
南通亞倫開始鉚足火力進(jìn)攻土地市場(chǎng)是在去年。這一年，他們?cè)谌珖?guó)多個(gè)一二線城市大手筆摘地且有所斬獲。
2022年，南通亞倫首次進(jìn)入深圳土拍便上演了一出“虎口奪食”。在深圳第四輪土地出讓中，28家房企參與寶中安居地塊的搖號(hào)，最終南通亞倫以近乎觸頂?shù)膬r(jià)格6億元將地塊收入囊中。
該地塊已于近期開工，建設(shè)單位為深圳市瑞倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。天眼查APP顯示，該公司成立于2022年12月15日，是南通亞倫專門為地塊新成立的公司，由南通亞倫全資持股。
在上海也如愿以償實(shí)現(xiàn)了布局。在去年上海第三批次土拍中，南通亞倫聯(lián)手上海本土國(guó)企新黃浦實(shí)業(yè)集團(tuán)摘得了青浦區(qū)夏陽(yáng)街道地塊，成交總價(jià)9.5億元，溢價(jià)率7.09%。
該地塊位于青浦新城核心區(qū)，是江南新天地的首塊宅地。根據(jù)地塊規(guī)劃，項(xiàng)目擬建22幢住宅，含別墅及洋房，案名為新黃浦江南里，預(yù)計(jì)三批次入市。此次將推出約95平方米7-8層洋房以及約175平方米的聯(lián)排住宅，共319套房源。
從合肥、上海的情況來(lái)看，南通亞倫更傾向于跟品牌房企合作，依托這些房企的品牌、產(chǎn)品力以及在該城市的認(rèn)可度，帶來(lái)溢價(jià)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)快速去化。
如今南通亞倫又順利進(jìn)入了廣州、西安等市場(chǎng)，是否會(huì)引來(lái)合作方抑或是獨(dú)立操刀，仍是未知數(shù)。
曾經(jīng)在一眾房企列表里，毫無(wú)存在感的南通亞倫，已經(jīng)成為土地市場(chǎng)上一股不容忽視的新生力量。
在過(guò)去這一年多里的土拍市場(chǎng)，不少房企“臨陣脫逃”，雖然報(bào)名競(jìng)拍，但卻一次都沒(méi)舉牌。也不乏房企“忍痛割愛(ài)”，決定退地拿錢保流動(dòng)。比如深陷債務(wù)危機(jī)的祥生，最終退掉了杭州下沙的一宗地塊。
區(qū)域深耕房企開始跨區(qū)域拿地，更大范圍布局，在今年的土拍市場(chǎng)逐漸頻繁，如新希望地產(chǎn)、偉星房產(chǎn)、雅戈?duì)柕取?/p>
同策研究院研究主任李霄霄在接受界面新聞采訪時(shí)指出，這類企業(yè)有個(gè)共性，即有母公司實(shí)體產(chǎn)業(yè)支撐其擴(kuò)張。
“亞倫地產(chǎn)隸屬于江蘇亞倫集團(tuán)，母公司在南通做家紡產(chǎn)業(yè)，也是一家有實(shí)體產(chǎn)業(yè)支撐的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。”李霄霄表示，這些房企目前拿地的主要是一二線城市，從投資保值上來(lái)講確定性更高。
如果傳統(tǒng)民營(yíng)房企沒(méi)能撐下來(lái)，未來(lái)百?gòu)?qiáng)也可能會(huì)出現(xiàn)新面孔。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴界面新聞，這也表明房地產(chǎn)仍有很大發(fā)展空間，依然是大行業(yè)、好行業(yè)。
另外，這些企業(yè)前幾年未過(guò)度加杠桿，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，流動(dòng)性充裕。在市場(chǎng)深度調(diào)整時(shí)，土地市場(chǎng)較為低迷，因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)發(fā)展信心較強(qiáng)，他們才發(fā)展積極、加大拿地。
如今，南通亞倫這家名氣不大但來(lái)頭不小的江蘇民企，也終于有機(jī)會(huì)在房地產(chǎn)行業(yè)里嶄露頭角了。