界面新聞記者 | 牛鈺
受市場行情及大額計提減值影響，去年大部分房企均出現(xiàn)營利下滑，并由盈轉(zhuǎn)虧。
3月30日晚間，遠(yuǎn)洋集團（03377.HK）發(fā)布2022年業(yè)績報告，期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)額461.27億元，較去年下降28%，毛利為人民幣23.77億元，較去年下降79%，毛利率為5%，較2021年的18%下滑13個百分點。
2022年，遠(yuǎn)洋集團的公司擁有人應(yīng)占虧損為159.3億元，2021年同期為盈利27.29億元。
至于虧損的原因，遠(yuǎn)洋解釋稱，一方面是整體房地產(chǎn)市場低迷及疫情持續(xù)導(dǎo)致營業(yè)額及毛利率下降，以及對物業(yè)項目計提的減值撥備增加；另一方面，分占合營企業(yè)和聯(lián)營公司的業(yè)績下降；第三方面來自匯兌虧損。
核數(shù)師在報告中指出了遠(yuǎn)洋集團聯(lián)營公司存在的一些問題，其中一家名為“瑞喜”集團的公司，持有遠(yuǎn)洋資本股份，2022年錄得虧損7.71億元。
并且遠(yuǎn)洋集團下屬另一家子公司，有存在106億元的滾存應(yīng)收款項余額，該應(yīng)收款的減值損失為27.5億元。
遠(yuǎn)洋集團管理層對此解釋稱，相關(guān)款項最終用于支持遠(yuǎn)洋資本的營運資金及對其投資。遠(yuǎn)洋資本管理層也表示，該等資金安排為了滿足營運資金及投資物業(yè)發(fā)展項目。
去年至今，遠(yuǎn)洋集團未有公開債務(wù)違約，但遠(yuǎn)洋資本曾展期過一筆10億元的債券，原因則是受市場行情變化，加之部分投資項目周期較長，退出時點與債務(wù)到期節(jié)點存在一定錯配情況，因此遠(yuǎn)洋資本面臨一定的流動性壓力。
遠(yuǎn)洋集團曾在投資者會議上表示，與遠(yuǎn)洋資本是兩個獨立的經(jīng)濟實體、法律實體，支持遠(yuǎn)洋資本獨立解決流動性管理問題。如今從年報來看，遠(yuǎn)洋資本的流動性壓力也對遠(yuǎn)洋集團的財務(wù)報表產(chǎn)生了虧損影響。
遠(yuǎn)洋集團去年的業(yè)績表現(xiàn)也影響到了大股東中國人壽的財報數(shù)據(jù)。據(jù)中國人壽2022年財報披露，2022年末，遠(yuǎn)洋集團港股每股1.09港元，基于此已計提減值26.45億元，2021年底時，已對其計提減值32.17億元。
3月30日，在中國人壽舉辦的2022年業(yè)績發(fā)布會，其副總裁劉暉表示，遠(yuǎn)洋集團是公司聯(lián)營企業(yè)，對其計提減值后，賬面值占中國人壽總資產(chǎn)低于0.05%，不會對公司有影響。
劉暉說，“作為大股東，公司高度關(guān)注遠(yuǎn)洋集團的經(jīng)營情況。當(dāng)前，地產(chǎn)行業(yè)的基本面也迎來了積極的變化，市場也在筑底修復(fù)中，我們將積極支持遠(yuǎn)洋走出低谷，實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展?！?/span>
有大股東的支持和遠(yuǎn)洋集團在經(jīng)營戰(zhàn)略方面的節(jié)衣縮食，2022年遠(yuǎn)洋集團如期完成所有到期有息債務(wù)的兌付，以及信用類融資凈還款189億元，包括120億元供應(yīng)鏈ABS的兌付，逐步以抵押借款替換信用類融資，持續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。
就在今年3月，遠(yuǎn)洋集團本擬展期一筆6億元次級永續(xù)美元債本期票息，但在月底時選擇兌付了共計2060萬美元。
據(jù)了解，遠(yuǎn)洋集團境外再融資壓力小，2022年新增公開市場融資74億元，包括4億美金美元債，20億元PPN，13.2億元公司債回轉(zhuǎn)售和13.03億元REITs發(fā)行。并且美元債2023年無到期，下一筆美元債到期為2024年7月30日。
從經(jīng)營層面來看，物業(yè)開發(fā)占遠(yuǎn)洋集團總營收的80%。在銷售方面，2022年，遠(yuǎn)洋集團實現(xiàn)協(xié)議銷售額1003億元，雖然同比下滑26%，但在行業(yè)內(nèi)的銷售排名提升了10個名次，躋身TOP20行列。
從區(qū)域分布來看，全年56%的協(xié)議銷售額來自于華東、華南、華中及華西區(qū)域。其中來自一、二線城市的協(xié)議銷售額占全體約80%。
從具體城市來看，北京作為遠(yuǎn)洋的大本營，單城銷售額達(dá)180億，其次為天津、成都、深圳，單城銷售額分別為85.9億、78.3億及73.4億。
在去年的樓市行情下，遠(yuǎn)洋集團的銷售額表現(xiàn)最好的月份與市場整體回暖密切關(guān)聯(lián)，6月、11月、12月單月銷售額均超過百億元。
從投資方面來看，遠(yuǎn)洋也在做戰(zhàn)略性收縮。2022年只新增獲取了7個項目，新增土儲約67萬平方米。而2020年、2021年分別新獲取53個及46個（包括物流地產(chǎn)在內(nèi)的21個非住宅）項目。
遠(yuǎn)洋的新增投資開始更聚焦一二線核心城市，并且側(cè)重于舊改等可一、二級聯(lián)動、持續(xù)產(chǎn)生貢獻的項目。
截至2022年12月31日，遠(yuǎn)洋集團總土地儲備約4300萬平方米，平均可售面積土地成本約每平方米7100元，其中北京（包括環(huán)京）與環(huán)渤海的土儲占比高達(dá)46.3%。
在物業(yè)投資方面，截至2022年底，遠(yuǎn)洋共持有超過22個投資物業(yè)，其中包含已出售給合作方太古里的成都遠(yuǎn)洋太古里。
實際上，近兩年遠(yuǎn)洋正在逐步收縮投資性業(yè)務(wù)，包括減少項目股權(quán)保留運營權(quán)、直接出售項目的“輕資產(chǎn)化”，接盤方主要是大股東中國人壽及其它合作方，這兩項總計回籠資金近140億。
遠(yuǎn)洋集團在年報中表示，“對行業(yè)迎來春天充滿信心”，同時也指出“經(jīng)濟復(fù)蘇和購房客戶、金融機構(gòu)、供應(yīng)商等上下游產(chǎn)業(yè)鏈的預(yù)期恢復(fù)需要時間，傳導(dǎo)至企業(yè)現(xiàn)金流改善和投資能力恢復(fù)則需更長時日，行業(yè)還有一段春寒料峭之路要走?！?/span>