界面新聞記者 | 黃昱

對獨立性的強調(diào)成為此輪上市物管企業(yè)2022年業(yè)績會上的主題詞之一。

3月28日，卓越商企服務董事會主席李曉平在2022年業(yè)績發(fā)布會上表示，目前物管行業(yè)競爭格局有兩個特點，一是市場化競爭加劇，二是對房地產(chǎn)行業(yè)的相關性依賴在減少。

時間回到2020年，那是物管企業(yè)上市的最高潮期，相較于企業(yè)的第三方拓展能力，彼時資本市場似乎更青睞關聯(lián)地產(chǎn)公司能為企業(yè)帶來的管理面積增量。

但近兩年來隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期，上市物管公司也籠罩著陰霾，增長、盈利、應收賬款及現(xiàn)金流均承壓，不僅估值受挫，還備受外界對物管企業(yè)對關聯(lián)地產(chǎn)公司“輸血”的質(zhì)疑，關聯(lián)地產(chǎn)公司對上市物管企業(yè)的角色更多從依賴轉(zhuǎn)為拖累。

卓越商企服務總經(jīng)理郭瑩表示，如今物管企業(yè)業(yè)務發(fā)展的獨立性更加凸顯重要性。

3月28日，萬物云董事長兼總經(jīng)理朱保全也在業(yè)績會上指出，當前的行業(yè)情況再次引發(fā)對物業(yè)企業(yè)擺脫開發(fā)商行業(yè)依賴，以及推進客戶多元化需要的第三方獨立性的思考。

對于卓越商企服務而言，因為關聯(lián)地產(chǎn)公司卓越集團本身就不是在規(guī)模上有明顯優(yōu)勢的企業(yè)，所以其一直都更強調(diào)市場化競爭的能力。

李曉平指出，市場化收入占卓越商企服務主要的部分，所以更適應市場化競爭。

卓越商企服務2022年業(yè)績報告顯示，2022年其總合約管理面積7006萬平方米，較上一年同期增長23%；在管面積5376萬平方米，較上一年同期增長31%，其中管理第三方的物業(yè)面積占比65%。

從營收來看，2022年其營業(yè)收入實現(xiàn)35.3億元，同比微增1.7%，其中基礎物業(yè)服務28.15億元。第三方業(yè)務持續(xù)增長，占基本物業(yè)服務收入的58%，占總收入的46%。

卓越商企服務常務副總經(jīng)理楊志東表示，在第三方外拓上，卓越商企服務取得了歷年來最好的業(yè)績——年化合同額超過5.7億元。

與大多數(shù)物管企業(yè)不同，卓越商企服務優(yōu)勢更在于商務物業(yè)賽道，商務物業(yè)服務占基本物業(yè)服務收入的77%。

然而，市場化獲取的第三方業(yè)務的毛利率客觀上低于卓越自有高端商寫項目，一定程度上拉低了卓越商企服務的整體毛利率。

財報數(shù)據(jù)顯示，2022年卓越商企服務毛利率23.9%，同比下降3.8個百分點；歸母凈利潤4.03億元，同比下降20.9%，剔除2021年底出售2家收并購公司影響后同比下降15.7%。

除第三方業(yè)務占比逐年增大外，影響卓越商企服務毛利率原因還是有三點，1、階段性影響因素：PM商寫項目因疫情對停車場、中央空調(diào)收入影響毛利率下降2%；2、部分單一客戶因經(jīng)濟周期影響降本。3、非業(yè)主增值業(yè)務毛利率下降。

盡管第三方占比拖累了整體毛利率，卓越商企服務未來還是要進一步加大第三方占比。

郭瑩進一步解釋稱，第三方服務的毛利率是市場化的水平，目前大概是12-15%，，公司更多希望通過擴大規(guī)模來增加收入，在基本物業(yè)維持毛利率的基礎上同時加大延伸增值服務的邊界，另外則是通過公司治理水平的提高，利用數(shù)字化和管理機制降本增效。

對于規(guī)模和利潤率的平衡，李曉平也表示，行業(yè)的毛利大概在15到20%之間，公司主要希望穩(wěn)定在比較穩(wěn)健的水平，這是我們的平衡點。從商企自身來看，由于公司在第三方市場的能力比較強，規(guī)模增長和對利潤的要求就會比較好平衡，未來希望優(yōu)勢帶來更好的溢價。

對于收并購，卓越商企服務管理層有與其它公司不同看法，在2022年并沒有做太多的收并購。

郭瑩認為， 2022年市場估值還是偏高，不是一個非常好的收購機會。但這并不代表卓越商企服務不關注收并購機會。

“2022年底我們加強了收并購的部門力量，未來公司的收并購一方面是為了戰(zhàn)略目標區(qū)域的補強，在目標區(qū)域進行本地化，進行有一定規(guī)模的非住為主的標的股權合作，第二個就是就是新賽道的業(yè)務?！?/span>

對于接下來的業(yè)績走勢，郭瑩表示，2023年從一開始公司的業(yè)務就呈現(xiàn)出較好的增長勢頭，預估今年業(yè)績有一個較好的恢復性增長。