文｜實(shí)習(xí)記者 田碩

與此前六年一樣，作為龍頭房企，保利發(fā)展繼續(xù)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢(shì)以及新發(fā)展模式作出了多點(diǎn)前瞻性研判，并提出了新的行業(yè)思考。

3月27日，保利發(fā)展研究院發(fā)布《2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》（以下簡稱“白皮書”），這是這家公司連續(xù)6年發(fā)布行業(yè)白皮書。

保利發(fā)展表示，依然堅(jiān)定看好中國房地產(chǎn)行業(yè)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處在由“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展” 的關(guān)鍵時(shí)期，中長期支撐房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好的基本面沒有改變。

未來5年，房地產(chǎn)市場規(guī)模仍然巨大，全國新房年銷售額將保持在10萬億元以上，新房及二手房年銷售額合計(jì)將超20萬億元。

但未來房企的核心競爭力關(guān)鍵在于能否精準(zhǔn)把握城市分化帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，能否準(zhǔn)確匹配客戶品質(zhì)需求的提升。

低水平重復(fù)建設(shè)和單純數(shù)量擴(kuò)張沒有出路，房企必須堅(jiān)持長期主義導(dǎo)向，重塑“以客戶為中心”的商業(yè)模式，通過體系化建設(shè)提高綜合競爭力，才能實(shí)現(xiàn)長期持續(xù)健康發(fā)展。

今年發(fā)布的《白皮書》主要分為兩個(gè)部分，第一部分闡述了房地產(chǎn)新發(fā)展階段，指房地產(chǎn)行業(yè)正處于由“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵時(shí)期；第二部分則著重強(qiáng)調(diào)了構(gòu)建以客戶為中心的中國特色房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

房地產(chǎn)行業(yè)正由”規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”

保利指出，房地產(chǎn)行業(yè)正處于由“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵時(shí)期。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)仍將發(fā)揮支柱作用，總體將表現(xiàn)出“趨勢(shì)修復(fù)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換”的新特征。

在今后房地產(chǎn)行業(yè)仍是十萬億規(guī)模的市場基礎(chǔ)下，房企依然有發(fā)揮空間。

另外在結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面，將形成更高水平的動(dòng)態(tài)平衡。結(jié)構(gòu)性的增長潛力集中于經(jīng)濟(jì)人口排名靠前的城市，這些主要城市的人口規(guī)模與最大的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體基本相當(dāng)，經(jīng)濟(jì)、人口持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場仍處于成長期，將呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性長?！碧卣?。

三是動(dòng)能轉(zhuǎn)換，由“量的擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的提升”。人民的居住需求從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，“居住品質(zhì)”“發(fā)展質(zhì)量”上升到更高層面，我們必須順應(yīng)這一發(fā)展主線的轉(zhuǎn)變。

據(jù)保利預(yù)測(cè)，在城鎮(zhèn)人口不斷增長，人口質(zhì)量不斷提升的趨勢(shì)下，我國房地產(chǎn)行業(yè)有望步入成熟穩(wěn)健發(fā)展軌道。

“房住不炒”在強(qiáng)調(diào)住宅的居住屬性的同時(shí)并未否認(rèn)其資產(chǎn)屬性，居民通過持有合理數(shù)量的住房，進(jìn)行家庭資產(chǎn)配置，增加財(cái)產(chǎn)性收入，有利于擴(kuò)大中等收入群體規(guī)模，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)。

此外，《白皮書》表示住房矛盾正從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，主要體現(xiàn)為空間錯(cuò)配和業(yè)態(tài)失衡。

綜合實(shí)力排名前10%的城市，常住人口占全國30%左右，經(jīng)濟(jì)總量占全國40%以上；新房規(guī)模占全國50%以上，一二手市場合計(jì)容量更是達(dá)近60%。

但從總量來看，區(qū)域的結(jié)構(gòu)性矛盾逐漸緩解，正在走向更高水平的供求均衡。

與此同時(shí)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成了城市分化，對(duì)人才吸引程度與居民收入分別影響了住房需求的增量空間與支付水平。

另外，商辦物業(yè)的超前供應(yīng)、商業(yè)性質(zhì)公寓供過于求造成了業(yè)態(tài)分化。

新發(fā)展模式思考

從行業(yè)層面來看，《白皮書》建議建立住房梯級(jí)消費(fèi)體系，形成良性循環(huán)機(jī)制，這是由于“先租后買、先舊后新”的住房梯級(jí)消費(fèi)體系正逐步形成。

同時(shí)，保利認(rèn)為存量房將發(fā)揮更重要的穩(wěn)定器作用，在合理的波動(dòng)范圍內(nèi)，通過釋放或回收供給，平抑價(jià)格，讓市場更加穩(wěn)定。

《白皮書》還提倡暢通住房流通體系。可采取取消四限、允許帶押過戶、簡化業(yè)務(wù)流程等措施來暢通市場循環(huán)。因?yàn)槎址康捻槙秤行蛄魍ê凸┣笃胶?，?huì)關(guān)系到新房、土地市場的穩(wěn)定。

在此基礎(chǔ)上，保利認(rèn)為應(yīng)努力盤活挖潛存量房源，形成“租購并舉的新格局。需求端應(yīng)加大財(cái)稅支持，通過發(fā)放“租賃券”等方式，降低租戶租金支付壓力，提升資產(chǎn)回報(bào)水平；

供給端要發(fā)揮政府投資帶動(dòng)作用，通過合理價(jià)格收購企業(yè)和居民的存量住房，同時(shí)鼓勵(lì)地方平臺(tái)引進(jìn)市場化房企。

回到企業(yè)層面，《白皮書》指出當(dāng)企業(yè)在達(dá)到一定規(guī)模后，必須轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，以增強(qiáng)核心競爭力。

未來房企的核心競爭力，關(guān)鍵在于能否精準(zhǔn)把握城市分化帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，能否準(zhǔn)確匹配客戶品質(zhì)需求的提升。

保利在白皮書中提到，企業(yè)的實(shí)行措施可具體到三個(gè)方面。

首先，《白皮書》提出各房企要優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，避免盲目擴(kuò)張。對(duì)于上市房企來說，通過再融資重啟、定增、配股等方式來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，將降低資產(chǎn)負(fù)債率；對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企，則可通過提升資產(chǎn)經(jīng)營和資本使用效率，發(fā)揮品牌和信用優(yōu)勢(shì)，最終提高盈利能力和投資回報(bào)率。

其次，《白皮書》提醒各房企要把握住結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，提升讀懂城市、認(rèn)知市場的能力，提升戰(zhàn)略洞察力和執(zhí)行力，與此同時(shí)投資體系要與戰(zhàn)略體系緊密結(jié)合。最重要的是要從“生產(chǎn)者思維”向“客戶思維”轉(zhuǎn)變、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)運(yùn)營“雙軌驅(qū)動(dòng)”。

各房企要提供全年齡段、綜合配套和資產(chǎn)管理的全生命周期服務(wù)，提升資產(chǎn)運(yùn)營、資本運(yùn)作等核心能力，從“重開發(fā)”“重銷售”向“重運(yùn)營”“重體驗(yàn)”轉(zhuǎn)變。并抓住城市更新、公共服務(wù)等新機(jī)遇。

最后，《白皮書》建議各企業(yè)堅(jiān)持長期主義，目前市場已經(jīng)形成由信用、品牌和公司治理能力構(gòu)成的競爭壁壘，房企的信任度已經(jīng)成為居民購房決策的關(guān)鍵因素。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年，保利發(fā)展以4573億元的全口徑銷售額，位列第二位，距離榜首的碧桂園僅差了70億元；2023年前兩個(gè)月，保利發(fā)展全口徑銷售635億元，已位居行業(yè)首位，與排名第二的萬科拉開了61.7億元的差距。