界面新聞記者 | 黃昱

上市半年后，萬物云發(fā)布首份年度業(yè)績報告，這份報告延續(xù)了母公司萬科的風(fēng)格——充滿了對行業(yè)及自身發(fā)展戰(zhàn)略的思考。

但作為當(dāng)前物管行業(yè)的龍頭企業(yè)，萬物云的這份成績單卻略顯成色不足，增收不增利。

2022年，萬物云的總收入同比增長27%至約301.1億元，毛利同比增長5.2%至42.3億元；凈利潤約為15.9億元，同比下降7.5%，歸母凈利潤約為15.1億元，同比下降9.4%。

面對凈利潤下滑，萬物云在對外的業(yè)績宣傳中，將EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）放在了更醒目的位置，并成為物管行業(yè)中第一個使用EBITDA來衡量運(yùn)營能力的公司。

萬物云2022年的EBITDA為28.4億元，同比增長7.6%，相較凈利潤的下滑，這確實(shí)是一個更好看的數(shù)字。

與凈利潤相比，EBITDA剔除了利息、稅項、折舊及攤銷的影響，其中折舊及攤銷屬于非現(xiàn)金項目，對現(xiàn)金流沒有直接影響，但卻是導(dǎo)致萬物云凈利潤下滑的最主要原因。

3月28日，萬物云董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理朱保全在業(yè)績會上解釋道，每家公司記錄收并購帶來的商譽(yù)等無形資產(chǎn)的方式不同，萬物云選擇以大比例計入無形資產(chǎn)進(jìn)行10年客戶關(guān)系攤銷、部分進(jìn)入商譽(yù)的模型。

避免受折舊攤銷等波動影響判斷，這是萬物云使用EBITDA來衡量年度運(yùn)營能力的重要原因。

財報顯示，萬物云2022年的折舊及攤銷總額約為8.5億元，同比增加116%，其中最主要的是過往收購陽光智博（陽光城旗下物業(yè)公司）和伯恩物業(yè)（三盛集團(tuán)旗下物業(yè)公司）所帶來客戶關(guān)系攤銷，總額達(dá)約5.7億元，同比增長約195%。

萬物云的無形資產(chǎn)主要包括歷史收購產(chǎn)生的客戶關(guān)系、商譽(yù)。提到商譽(yù)，另一家物管龍頭碧桂園服務(wù)首次影響更大，在其發(fā)布的2022年盈利警告中，收購帶來的商譽(yù)減值成為碧桂園服務(wù)凈利潤大幅下滑的主要原因之一。

與碧桂園服務(wù)不同，在收購的賬務(wù)處理上，萬物云將部分收購溢價計入客戶關(guān)系并進(jìn)行攤銷，即對無形資產(chǎn)中因歷史收購帶來的待執(zhí)行物業(yè)管理合同價值的攤銷。

簡單來理解，無論是計入客戶關(guān)系攤銷還是商譽(yù)減值，都是溢價收購所帶來影響。因為大部分收購溢價計入了客戶關(guān)系攤銷，經(jīng)過萬物云的減值評估，其在2022年并未存在商譽(yù)減值。

2021年是物業(yè)市場收并購最火熱的一年，當(dāng)時物管公司估值處于高峰，被收購標(biāo)的也水漲船高，體現(xiàn)到財務(wù)報表上則是高額的商譽(yù)與無形資產(chǎn)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年，上市物業(yè)企業(yè)市盈率中位數(shù)一度高達(dá)46.7倍。

萬物云在業(yè)績報告中指出，2022年，伴隨開發(fā)商景氣度持續(xù)下滑，物業(yè)行業(yè)估值中樞同步下移，行業(yè)增長模式遭受挑戰(zhàn)與質(zhì)疑，部分開發(fā)商出險也導(dǎo)致了被并購物企的經(jīng)營波動和壞賬增加，對賬面的商譽(yù)帶來挑戰(zhàn)。

對收并購進(jìn)行反思，這是朱保全在業(yè)績會上重點(diǎn)談及的行業(yè)反思之一，另外兩個反思是獨(dú)立性和增值服務(wù)。

朱保全指出，一旦將高價收購來的無形資產(chǎn)100%計入財務(wù)報表中，資產(chǎn)負(fù)債表一定是變重的，而一旦像萬物云這樣計入大量的攤銷，就會對當(dāng)前的利潤業(yè)績產(chǎn)生影響，這是在幾年前大家基于高PE倍數(shù)下并購要去反思的事情。

不過，朱保全認(rèn)為，需要反思的不是高溢價，而是反思到底什么是商譽(yù)，除了買入合同、收入外，到底還有什么？

除了溢價收購帶來的折舊攤銷外，萬物云凈利潤有所下滑，主要還由于部分業(yè)務(wù)下半年收入不及預(yù)期，以及毛利潤下降所致。2022年萬物云整體毛利率約為14.1%，同比減少2.9個百分點(diǎn)。

比較罕見的是，管理面積已在行業(yè)中數(shù)一數(shù)二的萬物云并未在2022年年報中公布在管面積及合約管理面積，濃墨重筆的則是“蝶城”戰(zhàn)略，這是萬物云去年以來最重要的一項戰(zhàn)略工作。

萬物云于2021年提出了“街道戰(zhàn)略”，也就是基于其在住宅物業(yè)、商寫物業(yè)、城市物業(yè)以及遠(yuǎn)程運(yùn)營的能力，將圍繞一條街道內(nèi)服務(wù)者可達(dá)的20-30分鐘服務(wù)圈，打造一個高濃度、高效率服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，這個服務(wù)圈被稱為“蝶城”（Onewo Town）。

一切戰(zhàn)略圍繞著濃度，“蝶城”是萬物云未來十年的戰(zhàn)略。在萬物云的規(guī)劃中，通過“蝶城”把圈內(nèi)的社區(qū)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，商企物業(yè)服務(wù)和城市空間有效結(jié)合起來，從中發(fā)掘更多商機(jī)。

朱保全透露，萬物云在選擇了100個城市中3402條最有價值的街道，選擇其中15757個項目作為萬物云的目標(biāo)項目。

業(yè)績報告顯示，截至2022年底，萬物云的蝶城總數(shù)從2021年的459個增長到584個，完成38個蝶城的流程改造。2023年，其預(yù)期將實(shí)現(xiàn)超過100個蝶城的試點(diǎn)、探索及迭代。