文｜燃次元 謝中秀
編輯丨饒霞飛
自如再一次傳出上市消息。
3月初，有消息表示，據(jù)知情人士透露，中國租房平臺自如考慮在香港首次公開募股（IPO），最早或于4月份向香港交易所提交初步招股說明書，并最快在今年上市。
關(guān)于上市消息，自如方面向燃次元表示，不予置評。
這并非自如首次傳出上市消息，早在2019年底，就有消息表示自如或于2020年赴美上市。但當(dāng)時(shí)自如聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長兼CEO熊林公開表示，“暫不急于啟動(dòng)IPO?！?/p>
如今自如上市消息再傳，雖然自如“不予置評”，但也惹人猜想。
只是前有蛋殼公寓暴雷、青客公寓破產(chǎn)清算，魔方公寓2022年9月啟動(dòng)IPO卻至今無好消息傳來，同為長租公寓的自如欲上市前景如何，并不明朗。
從業(yè)務(wù)的角度來看，自如業(yè)務(wù)仍以長租公寓為主。根據(jù)自如官網(wǎng)，目前自如的業(yè)務(wù)包括租房（分散式長租公寓、集中式長租公寓），還有酒店（自如驛）、家庭服務(wù)（保潔、搬家、家修）和生活服務(wù)（電商）等。
2018年，熊林在接受虎嗅采訪時(shí)曾表示，“我們是一家提供居住產(chǎn)品和生活服務(wù)的科技公司?！?/p>
熊林當(dāng)時(shí)提到。未來，長租公寓仍占（自如）40%的重要體量；剩下的60%當(dāng)中，有30%依然屬于待繼續(xù)開發(fā)的居住產(chǎn)品，包括涉及旅游市場的民宿、青旅，以及獨(dú)棟公寓的社區(qū)化、社群化運(yùn)營等；最后30%則來自衍生服務(wù)，包括保潔、維修、搬家，甚至家居用品電商平臺等。
如今來看，自如正朝著熊林的規(guī)劃和設(shè)想前進(jìn)，但在租房之外，自如其他業(yè)務(wù)成色如何，是否能撐得起自如的60%，還得打個(gè)問號。
以生活服務(wù)（電商）為例，3月17日，燃次元打開自如-生活版塊，其頁面展示的5個(gè)商品，無一可購買，其中3個(gè)商品顯示“商品下架”，2個(gè)商品顯示“訪問的頁面不存在”。
而關(guān)于家庭服務(wù)（保潔、搬家、家修），自如披露了戰(zhàn)績，自如官網(wǎng)顯示，自如服務(wù)（包括保潔、搬家、家修）使用用戶500萬+、累計(jì)訂單3000萬+，但并未透露這些服務(wù)來自外部、非自如向租客提供服務(wù)的訂單量為多少。
圖/自如網(wǎng)站上的電商商品 來源/燃次元截圖
整體來看，自如的業(yè)務(wù)仍以租房為主，即使家庭服務(wù)（保潔、搬家、家修）也以租房為依托。
但租房服務(wù)經(jīng)過疫情的沖擊，難言樂觀。比如《財(cái)經(jīng)》“自如”，“穿越周期”報(bào)道就提及熊林的描述，“那年（2020年），自如有60%的武漢客戶過年后沒能回到武漢，這意味著有60%的房子是空置狀態(tài)。自如要為這些客戶寄送行李回家鄉(xiāng)，幫他們免掉部分房租、服務(wù)費(fèi)?！?/p>
貝殼研究院2020年3月發(fā)布的租賃數(shù)據(jù)也顯示，自如管理的100萬間房源，受疫情影響平均多空置15天。
截至2020年9月，自如入住率才接近90%，直到2021年7月底，自如才發(fā)布好消息——分散式房源主要城市入住率均超95%，集中式租賃產(chǎn)品自如寓和自如里9成項(xiàng)目呈滿租狀態(tài)。
對于長租公寓來說，持有就是成本，空置可以致命。熊林在2018年回應(yīng)自如“囤房推價(jià)”時(shí)就表示，“機(jī)構(gòu)化經(jīng)營模式的核心是不要空置，個(gè)人持有房產(chǎn)的成本其實(shí)不高，而機(jī)構(gòu)有房子在手里的時(shí)候成本極高。”
另有多篇報(bào)道提及，長租公寓只有入住率達(dá)到90%、95%，才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
經(jīng)歷2020-2022年三年的沖擊，自如手里持有的物業(yè)情況或并不樂觀。雖然多位租房人表示，目前似乎租房市場已經(jīng)回暖，回到了“賣房市場”，“價(jià)格漲了很多，之前看6000元租金的二居大把，但現(xiàn)在幾乎都要7000多元/月?！苯谡谧夥康哪硎尽?/p>
房源也開始緊張，“有些剛發(fā)布2-3天的房源，我去問，就說已經(jīng)定出去了?！蹦f道。
但一切還為時(shí)尚早，自如此時(shí)早早傳出上市消息，如為確實(shí)，惹人猜想其是否有融資需求。只是即使上市，資本市場是否買賬，又是另外的問題。
“兩頭吃”的生意
自如官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，自如布局10座城市，服務(wù)近50萬業(yè)主、500萬自如客、管理房源超100萬間。
100萬間的管理量，自如幾乎算得上是“中國最大二房東”。
而自如的主要業(yè)務(wù)，長租公寓看起來商業(yè)模式十分簡單，無非是賺取租客和房東之間的租金差。
“兩頭吃嘛?！弊匀鐦I(yè)主艾可對燃次元直言，“租客租金高，但房東到手可沒那么多?！?/p>
在租房業(yè)務(wù)的收入側(cè)，自如的收入主要來源于租客支付的租金。“貴”是租客對自如的普遍現(xiàn)象，“差不多位置的房源，自如能比其他的貴幾百元?！?/p>
燃次元也看到，以上海市閔行區(qū)莘莊地區(qū)為例，選擇“水清一村”兩居整租，其中自如有兩套59平米房源，價(jià)格分別為5790元/月（季付價(jià)）、5190元/月（季付價(jià)），而貝殼找房展示的、與自如房源面積接近的兩套57平米兩居，價(jià)格分別為4800元/月、5100元/月。
除租金之外，自如還將從租客手頭收取10%的服務(wù)費(fèi)，算下來約1.2個(gè)月房租。以此計(jì)算，一年下來，自如從租客手里收取的實(shí)為13.2個(gè)月的房租。
圖/上海閔行莘莊地區(qū)“水清一村”整租二居價(jià)格對比（左為自如，右為貝殼）
來源/燃次元截圖
在支出側(cè)，艾可告訴燃次元，“我是2018年把房子委托給自如的，當(dāng)時(shí)還是‘省心租’的模式，就是自如負(fù)責(zé)裝修，房東每年讓不到一個(gè)月的房租給自如，大概下來，每年能收到11個(gè)月的房租?！?/p>
左手收租，右手付租，一來一去，自如便賺了2.2個(gè)月房租。
而自如賺的還不只這些，艾可介紹，“房東每年還要交幾百元的維修基金，之前是300元，最近漲到了800元?！?/p>
更大的盈利空間在于差值部分。“租客租自如的房源，普遍要比周邊價(jià)格高幾百元。但在房東這頭，收入比市場價(jià)低?！卑杀硎?，“按照跟自如簽約的4600元/月租金為例，房東實(shí)際只收到11個(gè)月房租，均攤下來一個(gè)月大概是4200元/左右。但我記得，當(dāng)時(shí)周邊市場價(jià)是4500元/月左右。”
租金漲幅的差異更大。據(jù)多位自如租客反映，每年續(xù)約時(shí)，自如都會提出10%左右的租金漲幅，比如有租客表示，“我去年租的價(jià)格是2999元/月，今年續(xù)約就變成了3290元/月?！?/p>
但在房東側(cè)，這個(gè)漲幅卻并不如此?！拔抑案匀绾灥氖俏迥旰霞s，其中前三年租金不變，后面兩年會每年上漲5%?！卑山榻B。也有房東表示，“跟自如約定的是租金每年漲幅3％?！?/p>
漲與不漲，漲10%與5%或3%之間，也造就了自如的盈利空間。
以艾可的房源為例，若艾可以4600元/月與自如簽約，每年讓1個(gè)月房租，實(shí)收11個(gè)月房租，前三年價(jià)格不變，后兩年每年上漲5%，五年下來，艾可可收到約25.6萬元租金。但自如若以5000元/月的價(jià)格租出去，并保持每年10%漲幅，五年下來實(shí)際收到約36.6萬元。不計(jì)服務(wù)費(fèi)、維修基金等收入，差值為10萬元。
看起來這是一門賺錢的生意，實(shí)際上卻沒有那么性感。
僅計(jì)算從租客端收取的租金，以及業(yè)主端付出的租金，這之間的“租金差”，簡化了諸多成本。首先，自如也有空置期，多份數(shù)據(jù)顯示，自如房源平均出租周期為15天，也就是說自如每年也有15天的空置期，空置便是成本。
其次，空置期之外，裝修也在吃掉自如的盈利空間。在以往，自如為招攬業(yè)主，多選擇自如承擔(dān)裝修及租房工作，業(yè)主讓利一個(gè)月左右房租的“省心租”模式，在此模式下，裝修費(fèi)用就成了自如的前期重投入，需要靠后期的租金償還。
在此基礎(chǔ)下，自如的租房業(yè)務(wù)必須是一個(gè)“滾雪球”的長期生意，做得越久，就越賺錢。但疫情、長租公寓暴雷、各類酒店式公寓雨后春筍般涌向，似乎打亂了自如的節(jié)奏。
同在《財(cái)經(jīng)》報(bào)道中，也有提及“直到2019年底，熊林還是想通過自如出錢收房改造，賺租金差+空置期的傳統(tǒng)長租公寓模式布局行業(yè)。但是，疫情改變了這家公司的發(fā)展軌跡”。
并且“疫情帶來的不確定性，讓自如在行業(yè)洗牌時(shí)積累的資金和管理優(yōu)勢不再明顯。此時(shí)，熊林和團(tuán)隊(duì)迅速決定放棄規(guī)模增長，做好存量運(yùn)營，保住現(xiàn)金流。”上述報(bào)道表示。
危機(jī)開始顯現(xiàn)。
“增益租”是自如的解藥嗎？
作為與大眾的居住生活密切相關(guān)的租房平臺，自如消極消息不斷。
在“黑貓投訴”上，搜索“自如”，有超過11000條結(jié)果，其中提及“自如合租遇變態(tài)男往女生鞋子里撒尿，要求免費(fèi)換租，卻溝通不暢”“退租多收房費(fèi)”“申請租房發(fā)票業(yè)務(wù)沒有回應(yīng)”等等。
自如租客和業(yè)主也紛紛向燃次元表示，和自如打交道，最好祈禱別出問題，因?yàn)槌鰡栴}了，承擔(dān)后果的只有租客和業(yè)主。
“2018年我在自如租房的時(shí)候，看房時(shí)跟管家反復(fù)確認(rèn)，小區(qū)外的快速路會不會吵，當(dāng)時(shí)管家拍著胸脯跟我說不會。但住進(jìn)去之后，噪音仿佛身處工地現(xiàn)場。找管家，管家也扯皮半天。到最后，我只能搭進(jìn)去半個(gè)月房租和一個(gè)月押金，虧了4000多元才逃離?！痹?jīng)的自如租客小陸說道。
在業(yè)主端，也是一樣，“一旦和他們簽了協(xié)議，（毀約的話）基本上要賠三個(gè)月以上的違約金?！卑杀硎?。燃次元也看到，有業(yè)主分享，“自如合同里有一條，不管什么違約情況，只要違約了，業(yè)主要賠自如的裝修費(fèi)。”
但沒有十全十美的生意，爭議總是伴隨著企業(yè)，而資本市場關(guān)注的核心，是企業(yè)的賺錢能力。
在長租公寓蓬勃發(fā)展的2015年-2019年，長租公寓也曾被看好。但經(jīng)歷行業(yè)暴雷，以及疫情三年，長租公寓的處境已不可同日而語。
有消息顯示，自2020年11月開始，自如就在要求房東降租。此后，降租、退房的消息時(shí)有傳來——2022年8月，就有不少業(yè)主表示，“疫情期間強(qiáng)壓房東降房租。”也有業(yè)主在2022年10月表示，“今年電話通知我們要解約?！?/p>
近期，有業(yè)主表示，續(xù)約價(jià)格被壓降了1/5。
自如當(dāng)下的處境似乎不算樂觀，在上述壓降房租的消息下，有自如管家回應(yīng)道，“現(xiàn)在自如續(xù)約給到業(yè)主的錢真的不高，一是公司資產(chǎn)收益率把控得很嚴(yán)，二是市場環(huán)境確實(shí)不太好，收的房子很多租不出去?！倍遥白匀绗F(xiàn)在挺多空房子租不出去的，我之前在職的時(shí)候，空100多天的房子都有?！?/p>
壓降房租、收縮規(guī)模只是自如保住現(xiàn)金流、求生的一方面。在另一方面，自如推出了“增益租”，以轉(zhuǎn)嫁成本。
2021年2月，自如推出“增益租”模式，按照解釋，“增益租”模式是自如推出的一套“無差價(jià)、無空置期、收益有保底、年度有分成”的創(chuàng)新機(jī)制，由此與業(yè)主形成利益共享、長期合作共贏的伙伴關(guān)系。
落實(shí)下來，就是業(yè)主承擔(dān)裝修費(fèi)用，但相較于以往每年需讓一個(gè)月租金的模式，“增益租”可收12個(gè)月租金，并且有所謂的租金溢價(jià)的“分紅”。
但“分紅”也“羊毛出在羊身上”，據(jù)業(yè)主介紹，“‘增益租’模式下，合同會約定一個(gè)保底租金，大概是市場租金的80%，這個(gè)保底租金業(yè)主每年可以拿夠12個(gè)月，超出保底租金的溢價(jià)部分，就是年底‘分紅’，屆時(shí)自如和業(yè)主各50%?！?/p>
“增益租”推出之后，自如曾多次宣揚(yáng)“增益租”模式的戰(zhàn)績，比如“2021年2月，自如開始啟動(dòng)增益租模式。九個(gè)月簽約房源超過4萬家”“自如在內(nèi)部全員會議上公布的多項(xiàng)2022年Q1業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，增益租的業(yè)主委托量比去年同期增長超過400%”。
2023年1月，中國城市住房租賃智庫聯(lián)合自如研究院發(fā)布的《全國重點(diǎn)城市業(yè)主出租偏好觀察》也顯示，自如“增益租”已累計(jì)獲得業(yè)主委托量已超11萬間；進(jìn)入2022年后，自如“增益租”模式業(yè)主委托量迎來快速增長，2022年全年委托量同比增長50%，其中1季度委托量同比增長420%、上半年委托量同步增長超100%。
按照目前自如房源管理量，“增益租”模式的委托量已占平臺總管理量的10%左右。
一位收房管家向燃次元說道，“業(yè)主還是很認(rèn)可的，增益租的模式?jīng)]有空置期沒有差價(jià)，自如更多的是給業(yè)主做資產(chǎn)管理而不是簡單的房屋托管了，從房屋的整體裝修，到保底加分成給業(yè)主收益，對業(yè)主都是利好的，北京的收房情況也不錯(cuò)?！?/p>
但不滿的業(yè)主也不少。有業(yè)主分享道，“我跟自如簽約是裝修費(fèi)在前兩年的租金中扣減，最終導(dǎo)致的結(jié)果是，目前保底租金5000元/月左右，實(shí)際租金7300元/月，但扣除交給自如的裝修費(fèi)、管理費(fèi)、分成費(fèi)7100元/月，我實(shí)際到手200元/月?！?/p>
自如動(dòng)輒十萬余元的裝修費(fèi)用，讓業(yè)主紛紛被勸退。有業(yè)主向燃次元直言，“你自己裝修還好，找他們裝肯定是虧?！?/p>
目前業(yè)主也非均選擇“增益租”。比如艾可就表示，“我是直接續(xù)約的，沒有另外裝修，還是按照之前的‘省心租’模式”。
另有管家介紹，“新簽主要看房源狀況，有純裝修的，也有不裝修的。主要是老破小，自己裝修也是要成本的，自如就是裝修加出租一起服務(wù)，而且不管租沒租出去，都是從房子交付就開始給業(yè)主支付保底了。另外就是漏水、地板起皮或者裂縫的話，也需要硬裝，不然不好出租?！?/p>
“增益租”模式轉(zhuǎn)嫁了自如裝修的成本，但業(yè)主如何算這筆賬，似乎仍是一個(gè)大難題。
自如想上市，容易嗎？
企業(yè)的商業(yè)故事，最重要的是可以自圓其說，并且可以持續(xù)講下去。
對于自如來說，租房仍是核心，而中國每年有近千萬的應(yīng)屆畢業(yè)生，北上廣深杭等城市還有數(shù)十萬、上百萬的外來人口，這些都是自如租房的需求支撐。
挑戰(zhàn)在于，這些租房人口是否還會選擇自如。近日，燃次元進(jìn)行的多次了解來看，自如等長租公寓并不是租房人的優(yōu)先選項(xiàng)。
3月15日，在一個(gè)的互聯(lián)網(wǎng)打工人交流群中，當(dāng)燃次元問起“大家都通過什么渠道租房”時(shí)，近20個(gè)回復(fù)的人中，其中10余人表示，會使用群、朋友介紹、小區(qū)溜達(dá)等方式，另有3人提及我愛我家、貝殼等中介渠道，僅有1人提及自如。
對于自如，有人直言，“房租貴”“自如自從那個(gè)白血病的，還有蛋殼暴雷等，我就不用這種第三方平臺了”。
從某種程度上來說，自如等長租公寓爆發(fā)于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、互聯(lián)網(wǎng)蓬勃向上的那幾年，租房人在租房時(shí)亦是向上選擇，不吝花更多錢住得更好，但如今，消費(fèi)者在變得保守、謹(jǐn)慎，在租房選擇上，亦是一樣。
這對于“花更多錢住得更好”的自如來說，不算是一個(gè)好消息。
另在業(yè)主端，自如官網(wǎng)顯示，目前自如“管理房源超100萬間”，但值得關(guān)注的是，這個(gè)“100萬間”是自如在2019年11月達(dá)成的成就，也即是說，這個(gè)成就已經(jīng)三年未有改變。
還有不少業(yè)主在被“勸退”。“前五年的合同到期之后，前不久我剛和自如續(xù)了三年。因?yàn)楝F(xiàn)在租房環(huán)境不景氣，自如給的條件還可以。但這三年的合約到期后，我應(yīng)該不和自如續(xù)約了。”艾可直言，“我覺得房子的主動(dòng)權(quán)還是掌握在自己手里比較好。”
至于另外“60%”業(yè)務(wù)，仍未見雛形。
如此情況下，自如要成功上市，并說服投資者，并不容易。更何況，前有蛋殼公寓暴雷、青客公寓破產(chǎn)，前不久遞表的魔方公寓，如今仍在“進(jìn)行中”。
2020年1月，蛋殼在美國紐交所上市，但僅445天后，2021年4月6日，“紐交所監(jiān)管局”啟動(dòng)程序，將蛋殼公寓從紐交所摘牌。
在蛋殼之前，2019年11月，青客公寓登錄納斯達(dá)克，彼時(shí)仍是風(fēng)光無限的“長租公寓海第一股”，但到2022年1月，青客公寓也已走向破產(chǎn)清算。
2022年9月26日遞交上市申請書的魔方公寓，至今沒有好消息，而根據(jù)港交所規(guī)定，自招股說明書簽署之日起6個(gè)月內(nèi)，未能完成聆訊或者上市，招股書都會自動(dòng)失效，如今距離魔方公寓招股書失效僅剩不到10日了。
在盈利能力這一核心上，這幾家長租公寓公司都深陷虧損漩渦。
根據(jù)蛋殼公寓招股書及停留在2021年Q1的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2017年、2018年和2019年蛋殼的凈虧損分別為2.72億（人民幣，以下未注明則同）、13.70億元和34.37億元，2021年Q1蛋殼凈虧損12.34億元。
青客公寓招股書及財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)也顯示，2017財(cái)年、2018財(cái)年、2019財(cái)年、2020財(cái)年、2021財(cái)年，青客的凈虧損分別為2.45億元、5億元、4.98億元、15.34億元、5.69億元。
魔方公寓的數(shù)據(jù)稍微好看一些，根據(jù)魔方公寓上市招股書，其2019年、2020年、2021年和2022年截至6月30日，凈利潤分別為0.64億元、-2.31億元、2.95億元和41萬元。
在蛋殼、青客、魔方這三家公寓中，蛋殼似乎與自如更為相似，主做分散式房源的長租公寓，青客、魔方則主要是集中式長租公寓。
雖自如亦有涉及集中式長租公寓，但分散式公寓仍是自如的主力。
只不過相較于蛋殼因“租金貸”暴雷，自如曾多次強(qiáng)調(diào)，其“租金貸”占比僅25%、或30%。這或許是自如的安全性之一。
但僅憑這一點(diǎn)，自如能說服投資者嗎？
另外，借“增益租”模式，自如做起了裝修生意。自如官網(wǎng)頁面顯示，自如家裝目前包括“智愛家”“靈之”“自如優(yōu)品”“Z-CASA”，其中“智愛家”是家裝品牌，為業(yè)主提供一站式產(chǎn)品化設(shè)計(jì)智能家裝服務(wù)，累計(jì)交付智能化房源超62萬間。
而“靈之”“自如優(yōu)品”“Z-CASA”則分別是自如家裝的全屋智能、建材定制、生活家居品牌。
在家裝方面，自如曾披露最新數(shù)據(jù)，目前自如每年裝修交付單量達(dá)7.5萬，供應(yīng)商超300家。只是這些單量中，外部單量占比如何，自如需要披露這一核心數(shù)據(jù)，才能證明平臺裝修業(yè)務(wù)的成色。
對于自如來說，壓力倍增之下，尋求上市謀求融資有其可能性，而鏈家“雙生”的貝殼已經(jīng)上市，自如也有追趕的可能性。
只是不知，自如的故事夠不夠性感，資本市場是否會為自如的故事買單。
參考資料：
《自如CEO熊林：我們不是長租公寓》，來源：虎嗅；
《自如，穿越周期》，來源：《財(cái)經(jīng)》。
*文中沫沫、艾可、小陸、琳達(dá)、浪浪為化名。