文|財富質點 謝美浴
“現在中介也不好做，2017年之前還好一點?！边@個月初，樓市“回暖”之聲不絕于耳，北京一位我愛我家的房產經紀小徐如是說。
2016年，房地產行業(yè)炙手可熱，時至今日仍被人們津津樂道，“那是中國房地產最好的一年”。
2017年調控政策出臺，穩(wěn)住了樓市狂熱的情緒。其后疫情反復，房地產行業(yè)動蕩。進入2023年，疫情陰霾散去，樓市冰雪消融。
春江水暖鴨先知。作為經手房屋買賣的行內人，中介是一個無法被忽視的單元。
“我們給建委的網簽備案，比有疫情的時候多了都不止一倍，將近兩倍?！?/p>
"談不上回暖，消化積壓的剛需，很多人等了兩年，等不及也就出手了，開春本來也是學區(qū)房旺季。"
在他們眼中，這場樓市回暖成色幾何？又對他們的工作和生活產生了什么影響？
01 市場活躍了
北京朝陽區(qū)中部偏北，大山子北里車流不息，行人往來，我愛我家和鏈家各自占有一席之地。
小徐就是此處我愛我家的一名中介，入職近六年的他說，“正常情況下晚上9點才下班，如果有客人的話，可能會更晚”，但這份工作相對比較自由，還能出門遛彎兒。
在小徐眼里，北京不是由故宮、天壇、南鑼鼓巷等景點繪成的情懷卷軸，而是由交通狀況、地段房價和戶型圖等等構成的地理資料。
"這個小區(qū)類似于花家地，（上世紀）80年代到90年代的老小區(qū)。疫情之后看房的特別多，像這個老公房小區(qū)，我們上個月（2月）成交的就有十幾套，其他商品房的數據還要高，20套、30套這樣。"
小徐對現在的行情持樂觀心態(tài)，“過完年到現在，看房的人很多，我們給建委的網簽備案，比有疫情的時候多了都不止一倍，上升了兩倍左右。”
在小徐所在區(qū)域60公里之外的京西南地區(qū)，情況也類似。
近日，北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)，我愛我家一位杜姓的置業(yè)經理也告訴《財富質點》，“現在前來咨詢和看房的人多了，周末的時候，每天有十來組（客戶），去年有時一個月也就這個量?！?/p>
“從春節(jié)后到現在，我們店已經成交了20多套了。這個店位置稍微偏一點，大多數房源就來自邊上這一個小區(qū)。要是位置好的店，可能成交更多。”
北京之外，其他地方樓市也在復蘇。
27歲的小姜，在上海從事地產經紀業(yè)務，其服務范圍主要是上海閔行外環(huán)區(qū)域。
在上海疫情的三個月之前，小姜成交了一套價值900萬的住房，收傭3個點。因為需要各種合作，小姜個人稅后到手的提成在4萬元左右。”個人提成看職級，職級高的經紀人可能會拿到8萬左右?！?/p>
"像去年，除了三、四、五月份，上海的成交量都在一萬五、一萬六左右。我估計，今年2月份，28天成交量就能到2萬，帶看量相比之前也是增加差不多50%吧。"小姜同時表示，他個人應該是高于平均水平的。
諸葛找房的數據顯示，春節(jié)假期后首周，北京新房、二手房成交雙雙觸底回升，新房成交760套，環(huán)比漲幅為783.72%，二手房成交2814套，環(huán)比漲幅為519.82%。
北京市住建委數據統(tǒng)計，2月前半月（2月1日-2月16日），北京市二手住宅網簽7497套，環(huán)比上漲約138%，同比上漲約146%。
該機構的數據還顯示，2023年2月，存量房網上簽約17189套，其中住宅簽約15316套。而1月份，這兩項數據分別為9491套及8380套。
02 價格穩(wěn)住了
在寸土寸金的北京擁有一套房，是無數北漂人的奮斗目標。
然而，即便是四五萬一平米的價格，也無法回避逼仄的樓間距和飽經滄桑的小區(qū)環(huán)境。
花家地建成于1994年，原本是位于北四環(huán)東北角的一片菜地，名為“花椒地”。2月中旬，一位鏈家的經紀人小劉介紹，這里戶型兩室一廳的二手房，均價在400萬以上。
與花家地類似的老小區(qū)，2月中旬時，鏈家經紀人小劉當月已經賣出了2套，“一套在北苑，成交價610萬；另一套在安貞，成交價460萬。“
中介費方面，鏈家經紀人小張透露，基本上是2.5%；我愛我家經紀人小徐告訴《財富質點》，最近公司在搞活動，最低可以到2.075%，新房單價比較高，基本上7萬到8萬，但不收中介費。
中指研究院數據顯示，2023年1月，十大城市二手房價環(huán)比二漲八跌。具體到北京，1月二手住宅價格環(huán)比止跌轉漲，漲幅為0.02%。
中指院表示，春節(jié)假期過后，北京二手房市場活躍度有所回升，預計隨著市場信心與預期的逐步恢復，未來北京二手房市場或延續(xù)當前回溫的態(tài)勢。
鏈家經紀人小劉表示，"最近成交還挺多的，但還好，價格目前都還沒怎么漲?！?/p>
我愛我家的杜姓置業(yè)經理，則以最近成交的一套位于長陽的89平小三居為例介紹，同樣戶型的房子2018年前后最高時能到450萬，疫情期間降到了370萬左右，近期他促成了一單，成交價380萬。
多位中介也都透露，疫情之后到現在，房價并沒有怎么漲。但鏈家經紀人小張告訴《財富質點》，“望京新城我那客戶21年初買的，500萬出頭，但21年中旬就漲了20%，已經橫盤一年了。”
樓市成交活躍，為何價格沒有大幅變動？
獨立經紀人小許有自己的理解，他認為目前樓市還談不上回暖，更多是在消化積壓的剛需。“很多購房者等了兩年了，等不及也就出手了，開春本來也是學區(qū)房旺季?！?/p>
“年后租賃，特別是3000以內的一室租賃成交還不錯，開工半個月簽了4套，但買賣方面仍然沒有成交量?！?/p>
小姜則認為，目前客戶的購房用途基本沒有改變，絕大多數買房都只是為了滿足自己居住的需求，順便讓自己的現金有一個保值。
"因為現在房價是高位，它的投資回報率是很低的，投資客基本已經撤離了。"
不過，3月初，我愛我家經紀人小徐成交了一套240萬的住房，小徐向《財富質點》表示，“那是一套老房子，30多不到40平米，客戶剛從外地過來，就是純投資的，將來可能會出租?！?/p>
北京鏈家研究院分析師冷會指出，根據北京住建委官網數據，2023年2月，北京市二手住宅網簽量環(huán)比、同比數據都有較大程度的增長。但2月份網簽量增幅并無較大參考意義，增幅較大主要是低基數效應導致。
2023年2月份是節(jié)后的第一個完整月份，應當與往年的3月份做對比。在考慮平年因素的前提下，今年2月份網簽規(guī)模與去年3月份基本持平。當前市場的活躍狀態(tài)是季節(jié)性的正常表現，說明市場恢復狀況良好?！?/p>
價格方面，冷會表示，由于節(jié)后剛需入市增加，外圍城區(qū)成交占比有所提升，進而導致全市成交均價結構性下降。分城區(qū)看，多數城區(qū)價格走勢平穩(wěn)，波動幅度處于合理運行區(qū)間。
而小徐則認為，如果成交一直持續(xù)（增長）下去，價格可能會有浮動。
03 悲喜經紀人
騎著一輛電動車穿梭在城市的大街小巷，經手動輒百萬千萬的合同，但房產中介渡過實習期就沒有底薪保障。
我愛我家一名經理告訴《財富質點》，“剛入職的本科，底薪是5000起，3個月實習期。但底薪是浮動的，中間要學習、考試，這個分數決定你的底薪，在3個月當中你可能還有任務，比方說出去拍照片，錄入客戶、房源。”
這些年，作為局中人的房產經紀人或堅守，或撤退。
“疫情的時候績效不好，當時也沒有底薪，很長一段時間沒有工資，但也沒有做其他的。”小徐認為，疫情之下所有行業(yè)都一樣，轉行并不能改變什么。
不過，他表示，“也有一部分同事覺得壓力太大選擇離開，去別的行業(yè)或者回老家了?！?/p>
據貝殼財報，2022年第三季度，貝殼的內部傭金及薪酬的營業(yè)成本降至人民幣46億元（7億美元），而2021年同期為人民幣60億元。
財報顯示，主要是由于隨著市場下行，鏈家門店數量有所減少；此外，鏈家經紀人、具備新房業(yè)務相關專業(yè)知識的專門銷售團隊及其他一線運營人員人數減少，對應的新房交易的總交易額減少，致使浮動傭金減少。
小許的職業(yè)規(guī)劃則在疫情下進行了調整。
剛進入這一行時，小許在瑞房地產做中介。小許稱，機構資源多，但時間不自由、分成少，“機構分到手大概是30%起，現在一般是50%起?！?/p>
如今，作為獨立經紀人，小許需要自己整合資源，線上渠道主要通過小紅書轉化客戶。
進入中介行業(yè)五六年的小蔚，也在去年轉戰(zhàn)上海，理由則是，上海“更市場化，租戶活躍度更高，更多新增供應”。
剛入行時，小蔚曾做過半年商業(yè)招商業(yè)務，相比之下，寫字樓租賃業(yè)務的業(yè)績和收入更為樂觀，但她也表示，“我們這個行業(yè)，也只有頂尖的會做得很不錯，其他的可能只夠養(yǎng)家糊口?！?/p>
目前，上海浦東、浦西都是小蔚涉及的租賃領域，她表示，“目前會盡可能多做南京西路這個區(qū)域，每個中介都有自己專屬的領域，但我的客戶遍布上海各地，哪里的都有。”
小蔚還向《財富質點》介紹，“跟住宅租賃市場完全不一樣，寫字樓租賃的客戶群體是企業(yè)，是商業(yè)行為而非個人行為。寫字樓租賃的正規(guī)流程，少則1-2個月，多則半年到一年。“所以小蔚建議，租戶應及時啟動選址，避免后期時間緊張造成重大公司損失。
最近，小蔚也感受到了市場的轉變，“年后每天大概的帶看量，就我接觸到的，接待看房的寫字樓業(yè)主反饋，一天基本上是一到兩組，多一點的兩到三組，周末的話可能就是五到七組，這樣的比例可以說是非?；钴S了。”
小蔚表示，“去年整體的主色調就是保守謹慎，今年已經回暖了，雖然未來還沒法預判，但至少有希望的曙光了。”
樓市是否等到了溫暖的春天，還無法斷言，但不是每個房產經紀人都能等到好時候。