界面新聞?dòng)浾?| 牛鈺

自如再一次被傳出要IPO的消息。

3月8日，據(jù)彭博消息，知情人士透露，中國(guó)租房平臺(tái)自如考慮在香港首次公開募股（IPO），計(jì)劃籌資約10億美元，最早或于4月份向香港交易所提交初步招股說明書，并最快在今年上市，計(jì)劃尚處在討論期，籌資規(guī)模和時(shí)間等發(fā)行細(xì)節(jié)可能仍會(huì)發(fā)生變化。

界面新聞就此向自如方核實(shí)，自如方面回應(yīng)稱：“不予置評(píng)”。

公開資料顯示，自如最早于2011年誕生于鏈家集團(tuán)內(nèi)，熊林在鏈家創(chuàng)始人左暉的支持下創(chuàng)立了這個(gè)事業(yè)部，開啟了房屋租賃產(chǎn)品和服務(wù)的“長(zhǎng)租”模式。2016年6月，自如脫離鏈家獨(dú)立運(yùn)作。2021年10月，在左暉因病離世5個(gè)月后，自如CEO熊林接過董事長(zhǎng)一職。

據(jù)天眼查app，自2018年以來，自如已完成四輪融資。最近一次融資為2020年3月份，軟銀愿景基金向自如投資10億美元，其中5億美元是直接投資，另外從其創(chuàng)始人手中購買了5億美元股票。自如在這一輪投后估值達(dá)66億美元。

2018年1月，自如召開過A輪融資發(fā)布會(huì)，宣布獲得40億人民幣A輪融資，自如此時(shí)的估值約200億元人民幣。

當(dāng)時(shí)擔(dān)任自如董事長(zhǎng)的左暉介紹稱，自如有可觀的現(xiàn)金流，“但要迎接更大的事業(yè)，需要更多的伙伴”，所以選擇融資。同時(shí)，左暉指出，國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)到了一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，中國(guó)會(huì)有很多租賃平臺(tái)、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)發(fā)展起來。

2017-2019年正是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓發(fā)展最迅速的階段，蛋殼公寓2018年內(nèi)進(jìn)行了B輪和B+輪融資，合計(jì)資金規(guī)模超過1.7億美元，另一長(zhǎng)租公寓品牌青客也在同年獲得數(shù)千萬美元C輪融資。

2019年底，青客赴美上市，成為長(zhǎng)租公寓赴美上市第一股，蛋殼也遞交了招股書，最終于2020年初上市。因此，當(dāng)時(shí)外界傳言自如也將于2020年赴美上市，可能會(huì)籌集5億至10億美元。

熊林早前也曾回復(fù)過上市進(jìn)展。他認(rèn)為IPO就像把自己的成果拿出來，讓更多人的去評(píng)判，未來這些人要和你共享利益同時(shí)也要共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此只有自如的各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)得更好、只有自如的品質(zhì)與服務(wù)更好，才會(huì)去考慮IPO。

2020年下半年開始，曾經(jīng)站在風(fēng)口上的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，出現(xiàn)了多家運(yùn)營(yíng)商資金鏈斷裂的情況。隨后在2021年4月，蛋殼黯然從紐交所退市，青客也在2022年初宣告破產(chǎn)。

自如在這場(chǎng)行業(yè)巨變中平穩(wěn)落地，并且抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)收購了兩家公司。

2020年11月，自如并購貝客青年精品公寓，獲得了在北京、上海、廣州、深圳、南京等城市運(yùn)營(yíng)五十余個(gè)集中式公寓項(xiàng)目，2021年4月，自如宣布住宅公寓服務(wù)商“曼舍”與旗下豪宅業(yè)務(wù)戰(zhàn)略合并，高端長(zhǎng)租住宅規(guī)模增長(zhǎng)至2000余套。

在規(guī)模擴(kuò)張之余，自如最近幾年面臨的運(yùn)營(yíng)壓力也不小。

漲價(jià)、甲醛等負(fù)面消息始終圍繞著這家分散式長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)，去年年中，自如被曝對(duì)內(nèi)大規(guī)模裁員20%，并縮減在管房源，雖然官方回應(yīng)稱不實(shí)消息，但確實(shí)承認(rèn)在進(jìn)行正常的組織優(yōu)化調(diào)整。

從規(guī)模擴(kuò)張方面來看，自如2019年就突破了100萬房源，時(shí)隔4年還是100萬房源的管理規(guī)模。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，截止今年2月底，自如已進(jìn)駐城市達(dá)10個(gè)，掛牌約12.64萬間，主要分布在北京、上海、成都、南京和武漢。

目前，租賃市場(chǎng)熱度開始回暖，尤其是自如所布局的一線城市和熱點(diǎn)二線城市。但與此同時(shí)，市場(chǎng)格局亦在變動(dòng)，在長(zhǎng)租公寓幻滅風(fēng)波之下，以房企為主的集中式公寓商不像青客、蛋殼等分散式公寓商一般密集倒下，反而在“保租房”以及系列融資支持之下，頭部房企從中獲得了利好，在市場(chǎng)方面的占有率明顯提升。

據(jù)克爾瑞租售數(shù)據(jù)，截止2022年底，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝瓴寓在管規(guī)模分別為21.4萬間、11.8萬間、8.7萬間，這是房企長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域最大的三家。

另外在市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的企業(yè)中，除了自如外，另外兩家在管規(guī)模排在行業(yè)前列的還有魔方和樂乎公寓，截至去年底規(guī)模分別為7.7萬間和7.1萬間。

面對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)變化和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形式，轉(zhuǎn)向“增益租”模式成了自如應(yīng)對(duì)規(guī)模等指標(biāo)增長(zhǎng)乏力的選擇。與之前自如收房后自行裝修再出租的模式不同，“增益租”由業(yè)主支付裝修費(fèi)用，自如提供風(fēng)格、設(shè)計(jì)師方案幫助裝修。

在收益方面。收房時(shí)自如將根據(jù)樓盤和市場(chǎng)情況與業(yè)主商定出房?jī)r(jià)，無論房屋出租與否，自如都將支付80%的保底收益；在市場(chǎng)向好時(shí)，超出商定價(jià)格的部分將與業(yè)主收益分成，而房東可以通過一次性支付、貸款、租金抵扣等方式支付裝修款。

不過至于新模式的具體運(yùn)營(yíng)及收益情況，或許要等到自如真的遞出招股書的那一天才能清晰。

去年9月26日，另一家集中式長(zhǎng)租公寓商魔方公寓已向港交所遞交上市申請(qǐng)，目前距離其招股書失效還剩不到一個(gè)月，狀態(tài)仍為“進(jìn)行中”。

面對(duì)沉寂許久的長(zhǎng)租公寓，資本市場(chǎng)或許還難以再次為其打開大門。