文|中外管理傳媒 莊文靜
2023年開年，房地產(chǎn)或?qū)⒁I(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)回暖。
截至3月3日，全國22個(gè)集中供地城市中，已有9個(gè)城市將在3月集中出讓，共出讓涉宅地53宗，總出讓面積約230.13萬平方米，總規(guī)劃建面約533.86萬平方米，起始總價(jià)607.46億。
2023年2月，北京2022年第五批次集中供地的“土拍”落幕，總面積約21.47萬平方米、總建面約53.18萬平方米的6宗地塊，最終以132.09億元的總成交價(jià)拍出，其中，3宗地塊觸頂、3宗底價(jià)成交。
引人關(guān)注的是，此次北京集中供地共吸引了20余家企業(yè)及聯(lián)合體參與，除各大房企均紛紛出手，京東也參與并以31億元斬獲了亦莊新城的一地塊，其中包含住宅用地，據(jù)說將建員工福利房。
日前，國家自然資源部辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》流出，這是一份對(duì)地方住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行指導(dǎo)的文件，特別提出：全年供地次數(shù)的限制解除，本質(zhì)上并不是取消集中供地制度，而是更好地適應(yīng)當(dāng)下房地產(chǎn)市場環(huán)境，發(fā)揮土地的調(diào)節(jié)性作用，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。
那么，中國房地產(chǎn)市場的回暖，能帶動(dòng)多少產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？房地產(chǎn)的復(fù)蘇又有哪些重要意義？
房地產(chǎn)，中國經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”
每當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)生變動(dòng)之時(shí)，房地產(chǎn)都充當(dāng)著“救市”的角色。于是，就出現(xiàn)了房地產(chǎn)在幾次過熱和過冷時(shí)，都有相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)。因此，房地產(chǎn)市場被稱為是中國經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，不僅牽動(dòng)著億萬國民的神經(jīng)，龐大的產(chǎn)業(yè)背后更關(guān)系到上千萬條供應(yīng)鏈和數(shù)以億計(jì)的就業(yè)問題。
國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部首席經(jīng)濟(jì)師祝寶良曾做過統(tǒng)計(jì)：要知道，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)占到中國GDP的14%，僅此體量，便可想而知其重要性。
今年以來，外資已經(jīng)悄然開始了重啟中國地產(chǎn)生意。2月9日，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布了一則報(bào)告，首次上調(diào)了對(duì)中國房企的展望。
最近，萬達(dá)發(fā)債、龍湖評(píng)級(jí)上調(diào)等信息，也都顯示出機(jī)構(gòu)和投資者的信心回升。貝殼研究院有數(shù)據(jù)顯示，作為房地產(chǎn)市場風(fēng)向標(biāo)的二手房市場，在春節(jié)后，日均成交量已較節(jié)前提升了30%。
中國每年商品房銷售額高達(dá)17萬億，有8萬億的土地財(cái)政，15萬億的房地產(chǎn)投資。而汽車行業(yè)，每年銷售額也才不到5萬億。因此，在2022年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，再次對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提出了明確指導(dǎo)。房地產(chǎn)就是現(xiàn)階段中國國民經(jīng)濟(jì)的“核心支柱產(chǎn)業(yè)”，中國每年要維持超過7億就業(yè)人口，僅房地產(chǎn)就間接影響近一半。
恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)，房地產(chǎn)一馬當(dāng)先
其實(shí)，從2022年6月份開始，房地產(chǎn)就已經(jīng)開啟了“救市階段”——允許房企融資、發(fā)債、上市股權(quán)交易等。但如果只是從“供給端”來救房企，房地產(chǎn)還是救不起來的，有專家說：中國現(xiàn)有的房子已夠30多億人居住。因此，今年的房地產(chǎn)主題就成了“刺激需求端”，將改善住房消費(fèi)作為主攻方向。
據(jù)新華社消息稱：2023年的經(jīng)濟(jì)核心工作，首先是“著力擴(kuò)大國內(nèi)需求，并將會(huì)大規(guī)模發(fā)放“消費(fèi)券”，甚至還傳出“全體延遲12個(gè)月房貸”的說法。
第二，2023年“要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置”。既然把擴(kuò)大消費(fèi)放在優(yōu)先位置，而2023年最重要的關(guān)鍵詞就是“拉動(dòng)消費(fèi)”。
第三，2023年要大力“支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等三大消費(fèi)”。而“住房改善”無疑處在了“重中之重”的位置上。
而最近支持住房改善的政策已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)：
第一，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的信貸政策，只要“還完貸款”就可以按照首套貸款來進(jìn)行住房“改善”；第二，降低“二套房房貸利率”；其三，大幅提高“普宅線”（包括房子的容積率、建筑面積、總價(jià)或單價(jià)、稅費(fèi)等方面），推動(dòng)二手房成交率提高；其四，降低二手房交易“稅費(fèi)”，推動(dòng)消費(fèi)者盡快“賣小買大”，推動(dòng)改善需求加速進(jìn)場。而各個(gè)城市已經(jīng)陸續(xù)開始了按此政策實(shí)施。
因此，2023年的主題就是“住房改善年”，各項(xiàng)支持住房改善的政策將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，作為擁有最為龐大的“住房改善需求”的一線城市，房價(jià)上漲已是“勢不可擋”。同時(shí)，隨著人口大量流入的“新一線城市”，也會(huì)迎來爆發(fā)性增長。
但是由于依然要堅(jiān)持“房住不炒”，2023年的中國樓市依然沒有“超級(jí)大刺激”的普漲行情，三四線城市的房價(jià)依然要承受巨大壓力。
房地產(chǎn)市場復(fù)蘇將帶動(dòng)哪些產(chǎn)業(yè)？
房地產(chǎn)行業(yè)橫跨生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三大領(lǐng)域，所以它的復(fù)蘇密切關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)新一輪的活躍，最為直接的就是對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用。
首先，就是建筑業(yè)和制造業(yè)；其次是家居電器行業(yè)；第三，帶動(dòng)建筑施工行業(yè)及重型設(shè)備制造企業(yè)；第四，帶動(dòng)勞務(wù)輸出、勞務(wù)派遣類型的公司；第五，對(duì)開發(fā)商乙方單位的帶動(dòng)，比如建筑公司、建筑設(shè)計(jì)單位、園林景觀設(shè)計(jì)單位、廣告公司、銷售公司、渠道公司、公關(guān)活動(dòng)公司、勘探公司、報(bào)建等一大批公司。
同時(shí)，房地產(chǎn)還將帶動(dòng)一大批家裝公司的發(fā)展、藝術(shù)類產(chǎn)品的消費(fèi)。特別是，房地產(chǎn)的回暖直接對(duì)房屋中介、金融業(yè)帶來了極大的利好，同時(shí)也相應(yīng)帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)其他經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，比如餐飲、娛樂、文化、教育、健康等，而文旅地產(chǎn)還帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐穆糜蜗M(fèi)?？梢哉f，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的回暖牽一發(fā)而動(dòng)全身。
其中，值得一提的是，隨著房地產(chǎn)重回支柱產(chǎn)業(yè)地位，建材家居行業(yè)迎來了回暖，也將促進(jìn)家居建材行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
首先，舊房改造、二次裝修等存量市場“紅利”爆發(fā)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測：2023年，基于舊房改造、翻新、二次裝修的存量房市場，將成為眾多家居企業(yè)的業(yè)務(wù)支撐點(diǎn)。
其次，整體家裝趨勢不斷走強(qiáng)。消費(fèi)者對(duì)于“寸土寸金”的房屋裝修，更追求滿足“個(gè)性化定制”需求，追求“把小房子越住越大”。因此，一站式建材、家具軟裝、家電、智能家居等全產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)品零售服務(wù)，都面臨整體協(xié)同和提升的挑戰(zhàn)?？梢韵胍?，2023年家居建材行業(yè)將會(huì)進(jìn)一步整合供應(yīng)鏈，做大整裝市場。通過“一體化”拓展自有企業(yè)的銷售空白延伸客戶網(wǎng)絡(luò)，通過跨界、拓展業(yè)務(wù)、聯(lián)盟等方式挖掘增量市場。
再次，企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)是持續(xù)的熱點(diǎn)。由于家居建材行業(yè)的進(jìn)入門檻較低，競爭始終很激烈，“內(nèi)卷”呈常態(tài)化。因此，家居建材企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，通過產(chǎn)品多元化、整合供應(yīng)鏈、向整體家裝過渡，才能給消費(fèi)者提供更專業(yè)、省心、高附加值的產(chǎn)品和服務(wù)。
第四，睡眠產(chǎn)業(yè)將成為行業(yè)風(fēng)口。據(jù)央視報(bào)道稱，2020年我國睡眠經(jīng)濟(jì)市場規(guī)模超過4000億元，到2030年時(shí)有望突破萬億元。不少家居企業(yè)也開始尋找機(jī)會(huì)切入該領(lǐng)域。
第五，基于數(shù)字化的組織能力重構(gòu)。家居建材作為耐用消費(fèi)品，在數(shù)字化時(shí)代的“貨找人”背景下，用直播帶貨之類的數(shù)字營銷方式，或許并不適用。因此，適合家居建材行業(yè)在數(shù)字化時(shí)代的新打法也值得探索。
淡化金融屬性是必然
中國的房地產(chǎn)，作為10萬億陣營的產(chǎn)業(yè)，它能帶動(dòng)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止是傳統(tǒng)制造業(yè)，同時(shí)也有金融市場。但隨著2016年末“房住不炒”的戰(zhàn)略出臺(tái)，其目的就是要去除房地產(chǎn)過度的金融化、泡沫化，在政策導(dǎo)向上回歸房屋的居住屬性。
萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林前兩年就曾公開發(fā)表了他對(duì)中國房地產(chǎn)長期趨勢的看法：“事實(shí)上，萬達(dá)的去地產(chǎn)化就已經(jīng)回答了。萬達(dá)要?jiǎng)冸x所有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，1平方米的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)也不再保留。我研究了歐洲工業(yè)史，工業(yè)化、城市化基本完成以后，地產(chǎn)行業(yè)就萎縮了。地產(chǎn)行業(yè)里面沒有百年企業(yè)，也沒有500強(qiáng)企業(yè)，就說明了問題?！比f科集團(tuán)創(chuàng)始人王石也曾說過：“在房產(chǎn)上獲利的人，遲早要還的?！?/p>
因此，我們更應(yīng)該關(guān)注的是房地產(chǎn)對(duì)于制造業(yè)、對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)力量，而絕非其金融屬性。
也就是說，短期內(nèi)的紓困松綁政策是對(duì)市場過熱時(shí)期政策的糾偏調(diào)整，并不是鼓勵(lì)炒房，也不會(huì)任由投機(jī)炒作故態(tài)復(fù)萌、房價(jià)脫離控制飛漲，化解市場風(fēng)險(xiǎn)不能以注入新的風(fēng)險(xiǎn)和透支未來為代價(jià)。而隨著人口總量負(fù)增、結(jié)構(gòu)日趨老齡化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，房地產(chǎn)市場中長期需求中樞水平下移是大勢所趨，向新發(fā)展模式是行業(yè)發(fā)展的必由之路。
畢竟，中國經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展，一定不能僅僅靠房地產(chǎn)，而需要通過第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）、第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）、第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）融合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)第一、第二產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，進(jìn)而帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，這樣才能使中國經(jīng)濟(jì)、各個(gè)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的發(fā)展持續(xù)發(fā)展。否則，如果中國經(jīng)濟(jì)只有第三產(chǎn)業(yè)在蓬勃發(fā)展，而其他產(chǎn)業(yè)在萎縮，那么第三產(chǎn)業(yè)的未來也將會(huì)是空中樓閣，失去根基。