界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
作為今年首家發(fā)布2022年業(yè)績(jī)報(bào)告的上市物管公司，越秀服務(wù)難能可貴的實(shí)現(xiàn)了歸母凈利潤(rùn)的正增長(zhǎng)。
據(jù)越秀服務(wù)3月8日發(fā)布的2022年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，去年?duì)I業(yè)收入達(dá)24.86億元，同比增長(zhǎng)29.6%；歸母凈利潤(rùn)約為4.16億元，同比增長(zhǎng)15.7%。董事會(huì)建議宣派年度末期股息每股0.109港元。
在財(cái)務(wù)方面，越秀服務(wù)截至去年末在手現(xiàn)金為43.61億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入為7.5億元。值得注意的是，這家公司并未有銀行借款。
受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整影響，不少物管公司利潤(rùn)都受到了影響，曾經(jīng)的上市物管公司市值之王碧桂園服務(wù)近期也發(fā)出了歸母凈利潤(rùn)下滑51%-57%的盈利預(yù)警。
摩根大通近期發(fā)報(bào)告指出，預(yù)計(jì)物管股的2022財(cái)年核心盈利平均下降18%。
盡管越秀服務(wù)的凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)，但仍然存在毛利率下降、增速放緩的情況。
數(shù)據(jù)顯示，越秀服務(wù)2021年的毛利率為35%，同比增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤(rùn)約為3.6億元，同比增長(zhǎng)80.6%。
2022年，越秀服務(wù)毛利率同比減少7.7個(gè)百分點(diǎn)至27.3%。
對(duì)于毛利率下降的原因，越秀服務(wù)資本運(yùn)營(yíng)總監(jiān)萬(wàn)思蘊(yùn)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上指出主要是由于三個(gè)方面，一是基礎(chǔ)物業(yè)管理的毛利率從2021年的22.2%下降至16.4%，這是因?yàn)樵叫惴?wù)加大了在服務(wù)品質(zhì)上面的成本投入，同時(shí)外拓項(xiàng)目增加以及人工成本上升所造成。
二是非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率從2021年43.5%下降至32.1%的，這里主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)變化導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商調(diào)整了對(duì)非業(yè)主增值服務(wù)的一些需求，從而對(duì)非業(yè)增值服務(wù)的毛利率造成影響。
三是社區(qū)增值服務(wù)的毛利率從2021年的46.1%下降至32.9%，這一方面是受疫情影響，另一方面越秀服務(wù)的很多社區(qū)增值剛剛開(kāi)起步，開(kāi)始投入成本相對(duì)會(huì)大一點(diǎn)。
“隨著規(guī)模的擴(kuò)張，整體毛利率水平會(huì)逐漸接近行業(yè)的平均水平?！痹叫惴?wù)董事會(huì)主席林峰表示。
作為進(jìn)軍資本市場(chǎng)的后來(lái)者，越秀服務(wù)在2021年6月上市時(shí)曾提出要在三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)1億平方米在管面積目標(biāo)。林峰稱，這一目標(biāo)并沒(méi)有改變。
從管理規(guī)模來(lái)看，越秀服務(wù)在行業(yè)中處于中等水平。截至2022年底，越秀服務(wù)在管面積為5169萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33%；合約管理面積7060萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.9%，形成了以粵港澳大灣區(qū)為核心，華東、華中、北方和西部四大區(qū)域?yàn)橹匾蔚娜珖?guó)化布局。
林峰表示，在物管行業(yè)一定規(guī)模還是需要的，但越秀服務(wù)注重有質(zhì)量的拓展，不盲目追求面積，更加關(guān)注拓展項(xiàng)目包括收并購(gòu)項(xiàng)目的可持續(xù)盈利能力。
2022年，越秀服務(wù)新簽約項(xiàng)目84個(gè)，新增合約建筑面積1309萬(wàn)平方米，其中第三方拓展面積843萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)138.5%，占總新增總面積的64.4%，首次超過(guò)了越秀地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)方交付給的項(xiàng)目面積。
林峰表示，到2024年6月，越秀服務(wù)將如約達(dá)成1億平方米在管面積目標(biāo)。
在過(guò)去幾年，收并購(gòu)一向是不少物管公司快速做大規(guī)模的首選，越秀服務(wù)上市時(shí)也是這么計(jì)劃的，其上市募資的18億港元中有60%的資金用途是用來(lái)收并購(gòu)的。
但從越秀服務(wù)這兩年的規(guī)模拓展渠道來(lái)看，其以第三方外拓以及關(guān)聯(lián)方的交付為主，在收并購(gòu)上始終保持謹(jǐn)慎。
據(jù)悉，2022年10月，越秀服務(wù)收購(gòu)廣州長(zhǎng)隆集團(tuán)旗下廣州市秉信物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，總對(duì)價(jià)950萬(wàn)元，新增合約面積約79萬(wàn)平方米，為越秀服務(wù)上市以來(lái)首單收并購(gòu)。
據(jù)林峰介紹，這宗收并購(gòu)的PE（市盈率）大概只有5倍，因?yàn)檫@是越秀地產(chǎn)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目代建而帶來(lái)的協(xié)同效應(yīng)。
首宗收并購(gòu)雖然體量不大，但林峰認(rèn)為，這為越秀服務(wù)日后的收并購(gòu)積累了經(jīng)驗(yàn)。
為了實(shí)現(xiàn)1億平方米的在管面積目標(biāo)，越秀服務(wù)將通過(guò)多舉措擴(kuò)規(guī)模，一方面承接來(lái)自母公司越秀地產(chǎn)的項(xiàng)目資源，另一方面加強(qiáng)市場(chǎng)化外拓。在收并購(gòu)方面，林峰也向過(guò)去一樣表示，會(huì)積極關(guān)注市場(chǎng)出現(xiàn)的好機(jī)會(huì)。
林峰指出，物管行業(yè)標(biāo)的估值2021年高峰時(shí)期還是有一定的回落?！拔覀冋J(rèn)為目前估值應(yīng)該是接近行業(yè)合理的一個(gè)水平。”
在收并購(gòu)項(xiàng)目上,越秀服務(wù)會(huì)重點(diǎn)關(guān)注跟其自身在管理區(qū)域的重疊度，能提升其所在管理區(qū)域的密度，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)；同時(shí)要求收購(gòu)標(biāo)的有可持續(xù)盈利的能力，以及包括財(cái)務(wù)的規(guī)范，估值的相對(duì)合理。