界面新聞記者 | 黃昱

作為較早一批出險的房企，中國奧園（3883.HK）的境內(nèi)外債務(wù)重組進(jìn)展相對緩慢，自2022年初出現(xiàn)美元債實質(zhì)性違約后，如今與境外債權(quán)人的談判終于有了進(jìn)展。

2月28日，中國奧園宣布，在公司重組顧問畢馬威及法律顧問年利達(dá)的推動下，公司已經(jīng)與部分主要境外債權(quán)人達(dá)成中期債務(wù)靜止協(xié)議，支持奧園進(jìn)行全面?zhèn)鶆?wù)重組及引進(jìn)戰(zhàn)投，同意暫緩償還債務(wù)安排，并承諾不采取任何強(qiáng)制執(zhí)行行動，以確保奧園運營穩(wěn)定。

值得一提的是，達(dá)成協(xié)議的部分債權(quán)人約占境外優(yōu)先票據(jù)未償還本金額的20%，雖然比例不算多，但據(jù)知情人士透露，這已經(jīng)是奧園最大的海外債權(quán)人了，搞定了最大債主之后，其他小債權(quán)人談妥的可能性會增加。

奧園在公告中表示，境外債務(wù)暫緩償還，將能有效緩解公司流動資金壓力，為境外債務(wù)全面重組提供穩(wěn)定條件。

在此基礎(chǔ)上，奧園承諾與海外債權(quán)人建立公開透明的溝通與監(jiān)督機(jī)制，同時將同等條款開放給所有海外債權(quán)人，力求制訂并推進(jìn)落實全面的財務(wù)重組，為企業(yè)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者創(chuàng)造更為有利的條件，為所有債權(quán)人保留公司價值，促進(jìn)公司回歸正常經(jīng)營。

公告顯示，奧園存續(xù)的境外債有12筆，共計約34.5億美元，其中5筆已經(jīng)在2022年到期，還有7筆將在2023-2027年到期。

自去年1月初一筆美元債出現(xiàn)違約后，中國奧園就正式對外宣布將啟動全面?zhèn)鶆?wù)重組。有知情人士告訴界面新聞，奧園本金約270億元的境內(nèi)債重組的進(jìn)展會更快一些，已有初步的債務(wù)重組方案，后續(xù)還需要與境內(nèi)債權(quán)人進(jìn)一步商談。

據(jù)界面新聞了解，此番境外債券人同意暫緩償還債務(wù)后，奧園可能很快就會公告境外重組方案了。如果重組方案能夠正式通過，那奧園將獲得一段時間的喘息期，可以將更多精力放在恢復(fù)資產(chǎn)處置以及恢復(fù)正常經(jīng)營上。

不過，境外重組方案的通過還有很大的不確定性。

自2021年下半年以來，不少房企都宣布將進(jìn)行境內(nèi)外債務(wù)重組，但相對境內(nèi)債，境外債重組方案通過的難度往往更大。

可以看到，自去年11月以來，出險房企完成債務(wù)重組的進(jìn)展明顯加快，富力成為首家實現(xiàn)境內(nèi)債整體債務(wù)展期的房企，截至目前完成境內(nèi)債整體展期的還有龍光和融創(chuàng)中國。在境外債務(wù)重組方面，目前能成功通過的有富力、綠地以及華夏幸福。

其他大部分出險房企的境內(nèi)外債務(wù)重組仍在推動中。

從富力到華夏幸福獲得通過的重組方案來看，可以為其他出險房企化債和出清提供參照樣本。

富力境外債整體重組成功是在去年7月份，全部49.43億美元票據(jù)整體展期3-4年。根據(jù)同意征求相關(guān)條款，富力需要向票據(jù)持有人支付每1000美元本金的5美元同意費，同時富力地產(chǎn)還將位于馬來西亞新山的富力公主灣項目和位于英國倫敦的LONDON ONE項目納入抵押物進(jìn)而作出信用增級。

華夏幸福債則是首個對境外債以“展期+債轉(zhuǎn)股”方式實現(xiàn)重組成功的房企。

一位券商人士告訴界面新聞，現(xiàn)在房企的債務(wù)重組方案獲通過確實會比去年更容易一些，債權(quán)人條件放寬了，對行業(yè)未來的預(yù)期也有所改善了。但當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)還是很難，出險房企即便通過整體債務(wù)重組獲得3年或以上的喘息時間，仍免不了繼續(xù)出售核心資產(chǎn)才真正活下去。

事實上，目前奧園在資產(chǎn)處置上也有所破局，今年2月不僅找來山東頤養(yǎng)健康集團(tuán)以近6億元收購其珠海翠微舊改項目60%，還將奧園健康29.9%的股份出售，接盤方擁有廣州國資背景的南粵星橋基金，但僅回籠現(xiàn)金2.56億港幣。

對于奧園來說，接下來的境內(nèi)外債重組方案尤為重要，只有真正獲投資者通過后，才能在市場有回暖跡象的情況下，逐步恢復(fù)正常運營。