界面新聞記者 | 黃昱

一直以來困擾中國長租公寓企業(yè)發(fā)展的資金問題將獲得全方位支持。

2月24日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》），提出了扶持住房租賃融資的四大點(diǎn)，合計17條措施，建立健全住房租賃金融支持體系，并提出了不少金融創(chuàng)新手段。

長租公寓投資規(guī)模大、投資回報期較長且利潤低，想要釋放其業(yè)務(wù)價值，找到便宜的資金很重要?！兑庖姟烦雠_目的就在于通過融資扶持，讓這些企業(yè)能長期經(jīng)營下去、資金流可持續(xù)，也能盈利。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)指出，2022年2月，銀保監(jiān)會和住建部曾發(fā)布《關(guān)于銀行保險機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》，加強(qiáng)對保租房建設(shè)運(yùn)營的金融支持。本次《意見》進(jìn)一步將金融支持的范圍擴(kuò)大至市場化長租房。

本次《意見》的提出可謂是水到渠成。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從2016年鼓勵規(guī)?；赓U的39號文，到2021年鼓勵保租房的22號文，再到央行、銀保監(jiān)發(fā)布的支持新市民金融服務(wù)，以及金融16條中對于租賃融資的強(qiáng)調(diào)，都需要制定針對住房租賃全方位的融資體系。

從金融產(chǎn)品特點(diǎn)來看，《意見》考慮了租賃企業(yè)在開發(fā)、運(yùn)營、管理等全流程的情況下，結(jié)合其現(xiàn)金流平衡的狀態(tài)，提出了開發(fā)貸、團(tuán)體購房貸（籌集房源）、經(jīng)營貸等直接融資產(chǎn)品，以及企業(yè)債、擔(dān)保債、REITs等間接融資工具。

多位長租公寓運(yùn)營商都在社交媒體上表示，“這對住房租賃行業(yè)發(fā)展來說是重大利好?！?/span>

最受業(yè)界關(guān)注的是，《意見》明確了對于住房租賃企業(yè)在運(yùn)營環(huán)節(jié)的扶持。

《意見》分別提出對于重資產(chǎn)模式的住房租賃企業(yè)（最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%），以及中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)模式的住房租賃企業(yè)（最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%）給予不同年限和額度的經(jīng)營性貸款。

重資產(chǎn)模式是指住房租賃企業(yè)經(jīng)營自持物業(yè)，而中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)模式則是指住房租賃企業(yè)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有租賃住房。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然指出，在減免了房地產(chǎn)稅、增值稅的基礎(chǔ)上，《意見》進(jìn)一步為“微利運(yùn)營”的住房租賃企業(yè)減負(fù)。

在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，《意見》指出，支持商業(yè)銀行向房企、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等各類主體新建、改建長期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款。租賃住房建設(shè)的項目資本金比例應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長不超過5年。

一位頭部長租公寓運(yùn)營商負(fù)責(zé)人對界面新聞表示：“過去銀行對企業(yè)新建長租公寓項目的貸款一直都是非常支持的，此次《意見》的核心重點(diǎn)在于明確了對改建項目的貸款支持，這在我看來是此次《意見》的最大意義?！?/span>

值得一提的是，《意見》還提出了不少金融創(chuàng)新手段的探索。

例如，首次提出允許機(jī)構(gòu)類住房租賃企業(yè)發(fā)放最長達(dá)30年的租賃住房團(tuán)體購房貸款——“創(chuàng)新團(tuán)體批量購買租賃住房信貸產(chǎn)品”，可以簡單理解為支持收并購用作住房租賃房源的貸款，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%。

此外，《意見》提出的住房租賃擔(dān)保債券（Covered Bond），用于住房租賃行業(yè)亦屬首次。住房租賃企業(yè)持有運(yùn)營的租賃住房具有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。住房租賃擔(dān)保債券納入債券管理框架。

趙然指出，擔(dān)保債券對于投資人具有優(yōu)先權(quán)屬性，同時對于入池的租賃住房資產(chǎn)在資質(zhì)、品質(zhì)、運(yùn)營的規(guī)范性和穩(wěn)定性方面有著嚴(yán)格的要求，即保護(hù)了投資者，也對行業(yè)的高品質(zhì)發(fā)展起到了激勵與約束并重的作用?！兑庖姟愤M(jìn)一步拓寬了住房租賃企業(yè)債券融資渠道，鼓勵各類租賃住房專項債券的發(fā)行。

最后，長租公寓實(shí)現(xiàn)“投融管退”閉環(huán)的最優(yōu)解——房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），也是此次《意見》的重點(diǎn)內(nèi)容。

《意見》提出要穩(wěn)步發(fā)展REITs，劃定了雄安新區(qū)、海南、深圳等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開展REITs試點(diǎn)，明確為利用集體建設(shè)用地的長期租賃住房企業(yè)提供資金支持。

趙然指出，這對于集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房項目來說是重大政策利好，特別是對于擁有眾多城中村等集體建設(shè)用地的深圳等地，將加快住房租賃市場發(fā)展步伐。

海通證券研報指出，如果沒有稅收優(yōu)惠（提升租金收益率）或REITs/ABS等金融工具幫助，重資產(chǎn)類項目前期占用資金量大，收回成本慢，難以形成規(guī)模。

萬科總裁祝九勝在2022年12月的股東大會上表示，公募REITs對不動產(chǎn)玩家而言，作用相當(dāng)于1990年代中期按揭政策的出臺，能夠提前把自己的資金拿回來，讓其流動性更好。

租賃住房的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品主要包括CMBS、類REITs以及公募REITs，其中只有公募REITs才能真正讓長租公寓持有方實(shí)現(xiàn)退出，跑通商業(yè)閉環(huán)。

從機(jī)構(gòu)房東涉足長租公寓開始，業(yè)內(nèi)對放開公募REITs的呼聲就不斷。然而2021年7月我國才明確將保障性租賃住房納入REITs試點(diǎn)申報項目名單，拉開租賃住房REITs的序幕。

去年底，監(jiān)管層支持保租房REITs常態(tài)化發(fā)行、推動市場化長租房納入REITs的信號也越來越明顯。此次《意見》將進(jìn)一步加快市場化長租房REITs的步伐，促進(jìn)住房租賃市場快速發(fā)展。

還有分析認(rèn)為，支持住房租賃市場發(fā)展的《意見》出臺，與證監(jiān)會在2月20日宣布啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，這都有助力推動房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。