近期股股春風(fēng)吹至地產(chǎn)行業(yè)，出險房企開始從債務(wù)危機(jī)中獲得喘息。
隨著支持房企融資的“三支箭”的落地以及“金融16條”的頒布，緩解了房企在資金端的壓力。如今“不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)”的啟動，再增加了房企融資渠道，助力房企紓困。
受此利好影響，不僅優(yōu)質(zhì)房企融資破冰，部分早已陷入流動性危機(jī)的房企也漸取得債務(wù)重組新進(jìn)展，比如曾經(jīng)的千億房企中梁和祥生。
2月20日晚間，祥生控股（02599.HK）發(fā)布公告稱，公司正就5筆票據(jù)啟動重組程序，“重組事項(xiàng)一旦完成，將為公司提供更強(qiáng)勁的前景，為所有利益相關(guān)者帶來長期價值?！?/p>
公告一出，祥生突顯股價異動。2月21日早間開盤，祥生控股集團(tuán)股價一路走高，當(dāng)日收盤報漲23.61%，全天振幅30.56%，成交金額4592萬港元。
具體來看，祥生將啟動重組程序的5筆美元債合計(jì)超過6.4億美元，其中有4筆已是逾期狀態(tài)，金額合計(jì)約 4.4 億美元，到期日期為2022年1月至2023年1月期間。另一筆票據(jù)將在今年8月到期，金額為2億美元。
公告中明確，祥生擬與交易票據(jù)持有人訂立以支持實(shí)施重組事項(xiàng)的債權(quán)人支持協(xié)議，同時公司鼓勵交易票據(jù)持有人于提前同意費(fèi)截止日期或基本同意費(fèi)截止日期前加入債權(quán)人支持協(xié)議，以便符合資格收取相應(yīng)的同意費(fèi)。
祥生預(yù)計(jì)，重組事項(xiàng)將按交易公司全權(quán)酌情決定，通過安排計(jì)劃或交換要約或同意征求實(shí)施。安排計(jì)劃為允許相關(guān)法院批準(zhǔn)經(jīng)相關(guān)類別債權(quán)人投票通過并獲所需大多數(shù)票批準(zhǔn)的“債務(wù)和解或債務(wù)安排”的法定機(jī)制，其并非破產(chǎn)程序。
2月17日，中梁控股（2772.HK）也披露了旗下境外債的整體解決方案。
中梁控股表示，公司一直與其所發(fā)行境外債務(wù)的若干持有人進(jìn)行溝通與建設(shè)性接洽，力求就公司本金總額約為11.8億美元的境外債務(wù)制定整體解決方案。
經(jīng)協(xié)商，中梁控股擬將境外債務(wù)未付本息交換為新優(yōu)先票據(jù)或新優(yōu)先票據(jù)與新可換股票據(jù)的組合，票據(jù)期限為自重組生效之日起不超過4年。新優(yōu)先票據(jù)將在期限內(nèi)分期償還本金，預(yù)計(jì)新可換股票據(jù)，將不超過新優(yōu)先票據(jù)和新可換股票據(jù)合共本金金額的20%。
截至目前，中梁控股仍在考慮整體解決方案的條款，尚未就整體解決方案的條款與境外債權(quán)人訂立正式協(xié)議。
上述公告的發(fā)出，也意味著中梁、祥生從出險至今，化債終于取得了一定成效。
去年3月，祥生控股公告稱，截至寬限期屆滿，公司尚未支付其2億美元優(yōu)先票據(jù)項(xiàng)下1200萬美元的利息，正式成為出險房企名單上的一員。
中梁則稍晚些，因去年7月到期的一筆美元債有未償還本金1257.4萬美元及利息未能獲得展期，從而構(gòu)成違約。
債務(wù)重組，是指在債務(wù)人發(fā)生財務(wù)困難的情況下，與債權(quán)人就清償債務(wù)的時間、金額或方式等重新達(dá)成協(xié)議的交易。
而在此之前，房企普遍采取逐筆展期談判的方式。相比債務(wù)重組，展期會為企業(yè)帶來更多消耗，增加經(jīng)營壓力。隨著國內(nèi)政策環(huán)境放松以及市場步入修復(fù)期，越來越多的房企傾向于選擇整體債務(wù)重組。
并且，在融資環(huán)境改善的同時，去年下半年至今也有不少房企債務(wù)重組成功，出險房企終于有了新機(jī)會。
比如去年就獲得債務(wù)重組成功的富力地產(chǎn)、綠地控股和龍光集團(tuán)。今年開年以來，融創(chuàng)、花樣年、華夏幸福等出險房企均披露了重組新進(jìn)展，且已與相關(guān)方達(dá)成協(xié)議。
業(yè)內(nèi)人士表示，對于出險房企來說，在重組談判過程中，最重要的是與債權(quán)人建立信任，擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、增加增信措施對重組方案通過非常有利。
中梁控股此次提出的暫定條款還包括，減少現(xiàn)金利息，及實(shí)物支付利息的緩沖期限，以便為該公司提供適當(dāng)時間恢復(fù)其運(yùn)營和流動性。為保證債務(wù)重組順利展開，中梁控股將向同意協(xié)議安排的債務(wù)持有人支付一定的獎勵費(fèi)。
從目前落地狀況來看，由于債務(wù)重組涉及的投資者眾多，相對更復(fù)雜。債券人對整體債務(wù)重組仍保持著謹(jǐn)慎態(tài)度，部分房企重組方案不得不一再優(yōu)化，通過難度尚大。
比如旭輝，去年12月發(fā)布《內(nèi)幕消息公告》披露了公司境外債務(wù)重組事項(xiàng)，近期有消息稱，最早或許能在2月底推出離岸債初步重組方案，3月開始與離岸債權(quán)人談判重組方案。
大發(fā)地產(chǎn)則相對沒那么樂觀，去年3月初就發(fā)布公告稱要對2022年7月份到期的美元債尋求債務(wù)重組，如今一年過去了依然未有明顯進(jìn)展。
閩系房企融信、正榮以及世茂等房企目前也均沒能落地其公司的債務(wù)管理方案。去年12月，正榮地產(chǎn)披露了境外整體債務(wù)管理方案，預(yù)計(jì)今年一季度出具初步的建議方案。據(jù)世茂集團(tuán)內(nèi)部人士，目前公司正在努力推動中。
對于債務(wù)狀況較嚴(yán)重的出險房企來說，債務(wù)重組落地越早越好，更有利于公司盡快向正常經(jīng)營過渡。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如今支持房企融資端的利好不斷，市場漸暖，房企解決債務(wù)問題也會更加容易，將有更多陷入流動性危機(jī)的房企迎來新轉(zhuǎn)機(jī)。