記者 | 孫梅欣

編輯 | 彭飛

“去年這時(shí)候，片區(qū)里一個(gè)月才能成交100套房子，現(xiàn)在一天就可以。”

作為南京主城區(qū)一家二手房中介的老板，正月還沒結(jié)束，李洋（化名）就已經(jīng)感受到市場(chǎng)“春天”的氣息：“2月片區(qū)里日均成交量基本都超過(guò)100套，這還是我所在的貝殼系數(shù)據(jù)，實(shí)際成交量應(yīng)該更高，最近我們都忙不過(guò)來(lái)。”

市場(chǎng)回暖不只是李洋一個(gè)人的感受。界面新聞2月走訪了南京多家售樓處，多個(gè)樓盤銷售員均表示，春節(jié)后看房人、成交量迅速增加，接待和成交量是去年同期的兩倍以上，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的元?dú)庠谥饾u恢復(fù)。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截止2023年2月15日，全市2月累計(jì)新房成交2624套，日均成交量約為175套，環(huán)比上漲59.1%。其中15日當(dāng)天認(rèn)購(gòu)和成交套數(shù)均超過(guò)300套，這一數(shù)據(jù)在去年下半年通常只有百套甚至幾十套。

我愛我家南京研究院數(shù)據(jù)顯示，2月第二周（2月6日至12日）南京全市二手房成交1714套，環(huán)比上漲12.5%。

李洋和門店的同事現(xiàn)在每天都要接待3、4組看房人，他說(shuō)自己很久沒這么累過(guò)了：“雖然很忙，但還是覺得值得，看到希望了。”

和過(guò)往不同的是，他已經(jīng)不再建議購(gòu)房人做投資決策，取而代之的是“按需買房”。

成交回升明顯

進(jìn)入1月，李洋就發(fā)覺看房人數(shù)量在增加：“元旦后就有點(diǎn)復(fù)蘇跡象，咨詢帶看的人多了不少，成交量也上去了。”李洋的同事甚至最晚忙到春節(jié)假期前最后一天，而正月初四之后就有人來(lái)看房：“前幾年都要到初七之后。”

究其原因，隨著去年11月疫情管控放松，12月南京達(dá)到感染高峰，人們?cè)?/span>1月初恢復(fù)健康后，更有看房的意愿，加上政策風(fēng)向加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度，買房人的預(yù)期正在發(fā)生變化。

李洋表示，隨著南京去年開始減少購(gòu)房限制，加上對(duì)首套房、二套房認(rèn)定的改變，不少買過(guò)房但結(jié)清貸款的人，又重新?lián)碛腥?、四成首付?/span>4.1%低利率的資格，因此購(gòu)房態(tài)度從原來(lái)的“再等等看”，在最近變成“房子該買還得買”，“決策時(shí)間正在加快。”

作為新房銷售渠道的吳弘（化名）也有同感，他所覆蓋的雨花臺(tái)區(qū)軟件谷板塊內(nèi)，有龍湖、偉星、保利等多家樓盤。他告訴界面新聞，變化從春節(jié)后就開始了，產(chǎn)品好一些的樓盤，周末一天就能有100多組到訪，而去年同期只有50-60組。

另一個(gè)明顯變化，是外地人重回南京購(gòu)房市場(chǎng)。“來(lái)看房的不乏周邊揚(yáng)州、淮安等地來(lái)的車牌，這種情況去年一年都少見。”

這一背景是2022年南京先后數(shù)次放寬外地人購(gòu)房條件，先是當(dāng)年6月份對(duì)外地戶籍購(gòu)房者的社保要求降至6個(gè)月，12月下旬又將該要求降低為提供半年以上居住證明即可購(gòu)房。

一直以來(lái)，江蘇省內(nèi)其他城市和安徽省的購(gòu)房者，都是南京房產(chǎn)市場(chǎng)的重要客戶來(lái)源之一。吳弘覺得，一方面從外地來(lái)南京看房不再擔(dān)心被賦碼，另一方面購(gòu)房門檻又低，所以能感覺到外地購(gòu)房人的回歸。

在一些熱門項(xiàng)目上，認(rèn)籌數(shù)量也比去年有明顯增加。

位于雨花臺(tái)區(qū)的萬(wàn)科朗拾，即將在今年3月上市最后一批120套房源。項(xiàng)目銷售員趙磊（化名）告訴界面新聞，雖然距離開盤還有20多天，但已有400多號(hào)認(rèn)籌：“去年10月行情不好的時(shí)候我們中簽率也有23%。按現(xiàn)在每天接待情況，等3月開盤中簽率會(huì)更低。”

熱門板塊河西片區(qū)2月份上市的4個(gè)樓盤中，總價(jià)1061萬(wàn)元起售的豪宅奧體新城丹若園，以148套房源吸引了998組購(gòu)房人報(bào)名，中簽率僅為14.8%，低于比去年末16%的中簽率。

越秀和樾府雖然在2月只上市60套房，起步價(jià)超過(guò)750萬(wàn)，但中簽率只有30.5%，遠(yuǎn)低于去年11月首次開盤時(shí)54.8%的中簽率。

南京樓市回暖的現(xiàn)象，也直觀體現(xiàn)在新房和二手房的成交數(shù)據(jù)上。

我愛我家南京研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月雖有春節(jié)影響，但當(dāng)月全市二手房成交套數(shù)達(dá)到6674套，環(huán)比上漲32.4%，同比上漲6.8%。第七周的環(huán)比成交量上升12.5%，但報(bào)告指出，過(guò)戶有周期性，從各門店實(shí)際反饋來(lái)看，預(yù)計(jì)當(dāng)前二手房成交量漲幅在30%-40%，市場(chǎng)活躍度明顯提升。

房?jī)r(jià)難漲，按需買房

相較于大幅回升的看房量、成交量，南京一、二手房?jī)r(jià)則仍保持平穩(wěn)，未進(jìn)入明顯的上行通道。

2月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，南京1月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，同比上升0.2%；二手房環(huán)比上漲0.5%，同比下降2.6%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1月南京新房樣本平均價(jià)格為24712元/平方米，同比微漲0.54%，環(huán)比下降0.01%。

房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定狀況下，為了吸引購(gòu)房者，加速項(xiàng)目去化，項(xiàng)目在銷售層面會(huì)打出各種優(yōu)惠。

在新房售樓處，售樓員會(huì)主動(dòng)表示，如果按時(shí)簽約、當(dāng)月下訂，還有簽約優(yōu)惠、免物業(yè)費(fèi)等價(jià)格減免。甚至在表達(dá)足夠購(gòu)房意向后，連南京市場(chǎng)默認(rèn)多年的買“升級(jí)裝修包”都有可談空間，實(shí)際可優(yōu)惠幅度能達(dá)到40萬(wàn)左右，幾乎是表價(jià)的92折水平。

這和早前的市場(chǎng)行情已大相徑庭。由于限價(jià)等因素，南京新房市場(chǎng)的“升級(jí)裝修包”在一年多前還是必選項(xiàng)，被視為房企的利潤(rùn)來(lái)源。而在2021年還普遍存在搖號(hào)的市場(chǎng)行情下，買房人幾乎沒有在售樓處議價(jià)的可能。

李洋也表示，2月雖然看房量、成交量都增加了，但房?jī)r(jià)還沒出現(xiàn)明顯漲幅：“早前片區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)基本在5萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在大部分都在4.6萬(wàn)-4.7萬(wàn)元/平方米成交水平，但最近價(jià)格也略有回補(bǔ)趨勢(shì)。”

在他看來(lái)，如果業(yè)主想漲價(jià)，中介也基本不帶看：“市場(chǎng)可選擇量太大了，買房人為什么一定要看漲價(jià)的房子？漲價(jià)房成交周期長(zhǎng)，我們也挑房子賣。”

愿意降價(jià)的房子，在當(dāng)下則頗受歡迎。李洋透露，之前片區(qū)里一套二手“秒殺”房，比相同房源便宜了25萬(wàn)，掛牌當(dāng)天就被賣出去：“價(jià)格還是促進(jìn)成交速度最重要的因素，現(xiàn)在對(duì)買房人而言反而是好時(shí)機(jī)。”

雖然近期市場(chǎng)成交量出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，但南京樓市仍面臨整體去化壓力。

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前南京全市新房庫(kù)存量為7.47萬(wàn)套，較去年7.8萬(wàn)套的歷史最高點(diǎn)已有所下降，但仍維持在7萬(wàn)套以上的高位水平。

二手房可售量更為高企，僅貝殼系可售二手房套數(shù)就達(dá)到14.8萬(wàn)套，這一高位數(shù)量已經(jīng)維持了3個(gè)多月。南京市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，市場(chǎng)實(shí)際可售二手房數(shù)量遠(yuǎn)超15萬(wàn)套的水平。

市場(chǎng)極大的供應(yīng)量，也使得價(jià)格難有上漲力度。我愛我家南京研究院數(shù)據(jù)顯示，今年第七周南京二手房新增掛牌量2681套，環(huán)比基本持平；新增掛牌房源均價(jià)3.39萬(wàn)元/平方米，環(huán)比小幅下滑0.6%。

報(bào)告分析認(rèn)為，春節(jié)后二手房市場(chǎng)回暖，但當(dāng)前業(yè)主掛牌仍較為理性。

值得關(guān)注的是，房?jī)r(jià)上漲乏力，也使得一、二手房銷售的話術(shù)發(fā)生變化，過(guò)去掛在嘴邊的“投資”、“眼光”已經(jīng)不再提及，取而代之的則是“按需買房”。

“買房要根據(jù)自己的生活需要和工作區(qū)域進(jìn)行選擇，我們現(xiàn)在不太做純投資建議了。”趙磊表示。

李洋也提到，2月份主城區(qū)上升的二手房成交量，過(guò)半集中在學(xué)區(qū)房上：“這和南京上學(xué)報(bào)名時(shí)間有關(guān)，大部分買來(lái)還是給自己小孩上學(xué)用的。”而在成交量最大的江寧、浦口兩區(qū)，購(gòu)房需求主要集中在剛需和剛改：“很多人覺得市場(chǎng)見底，對(duì)于自住的房子而言，是出手的好時(shí)機(jī)。”

對(duì)于目前市場(chǎng)熱度能維持多久，銷售員也表達(dá)了自己的擔(dān)憂：“畢竟去年最后2個(gè)月幾乎沒開張，現(xiàn)在回暖的熱度，有當(dāng)時(shí)積壓量的釋放。在這之后熱度是否還能維持，3、4月份之后購(gòu)買力是否還能補(bǔ)充上來(lái)，我們也有擔(dān)憂。”

“近期成交量的上升，來(lái)源于過(guò)去兩年積壓的住房需求，同時(shí)買房人的預(yù)期在緩慢發(fā)生變化。”南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)吳翔華告訴界面新聞，在目前政策面支持下，加上前期調(diào)整的力度較大，本次回暖屬于中期持續(xù)，到年末會(huì)恢復(fù)正常狀態(tài)。

南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)張輝也對(duì)界面新聞表示，目前市場(chǎng)上行有多方面因素：“首先政策面不斷釋放利好，強(qiáng)化了大家的信心。其次疫情放松之后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，預(yù)期升溫。第三個(gè)每年春節(jié)之后都是要逐漸進(jìn)入旺季，這是一個(gè)季節(jié)性的因素。第四個(gè)就是前面三年積壓的需求，現(xiàn)在出現(xiàn)集中釋放。”

而這一釋放能有多長(zhǎng)的持續(xù)能力，張輝表示，后續(xù)就看政策的支持如何來(lái)保駕護(hù)航：“從目前來(lái)看，從中央到地方已經(jīng)達(dá)成共識(shí)的，需要讓這種回暖持續(xù)下去，相信后面在需要的時(shí)候會(huì)有更多的政策利好出來(lái)?！?/span>

對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，吳翔華認(rèn)為，目前市場(chǎng)分化明顯，冷熱不均“但未來(lái)房?jī)r(jià)小幅上漲是必然的，不代表市場(chǎng)會(huì)大幅反彈?！?/span>

張輝認(rèn)為，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1月數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲，二三線城市跌幅也在收窄，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)已經(jīng)在局部顯現(xiàn)：“不過(guò)南京市場(chǎng)整體普漲，需要庫(kù)存去化到一定程度才會(huì)出現(xiàn)價(jià)格明顯上行?！?/span>