記者 王玉
“提前還房貸”現(xiàn)象近期愈演愈烈，不少銀行網(wǎng)點(diǎn)預(yù)約提前還房貸至少等上一個(gè)月，“提前還貸20萬(wàn)或?qū)⒐?jié)省利息17萬(wàn)”的話(huà)題更是沖上微博熱搜榜。
“去年9、10月份我們就改了，不能隨便提前還款了，現(xiàn)在提前還貸得提前一個(gè)月預(yù)約，然后必須得去專(zhuān)門(mén)的個(gè)貸中心辦理，不允許在網(wǎng)點(diǎn)辦理了?！敝袊?guó)建設(shè)銀行大連某網(wǎng)點(diǎn)工作人員周三對(duì)界面新聞表示。
分析人士指出，這波提前還貸潮的主要原因在于存量房貸與新發(fā)房貸之間利差過(guò)大，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，提前還貸可節(jié)省長(zhǎng)期房貸的利息支出。他們還表示，下調(diào)存量房貸利率會(huì)造成銀行凈息差收窄，進(jìn)而影響銀行利潤(rùn)水平，因此，就商業(yè)銀行本身來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有下調(diào)存量房貸利率的動(dòng)力，即便出臺(tái)相關(guān)政策，執(zhí)行條件也會(huì)較2009年那次更為苛刻。
植信投資研究院資深研究員馬泓對(duì)界面新聞表示，過(guò)去一年半，為了更好地滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求，新發(fā)房貸利率不斷下降，到2022年末，新發(fā)放的房貸加權(quán)平均利率降至4.25%左右，屬于歷史最低水平。
“如果與2011平均（房貸）利率在7%左右的水平相比，部分存量房貸利率顯著高于當(dāng)前水平，利差過(guò)大可能是最近不少購(gòu)房者選擇提前還貸的主要原因。”他說(shuō)。
另外，居民投資收益率下降也可能起到了推波助瀾的作用。馬泓指出，“以前部分存量購(gòu)房者通過(guò)其他租金收入、理財(cái)收入等渠道獲得的投資回報(bào)來(lái)覆蓋這部分貸款本息支出，過(guò)去兩年，經(jīng)濟(jì)放緩可能導(dǎo)致這部分群體對(duì)未來(lái)持偏悲觀的預(yù)期，相關(guān)的金融資產(chǎn)增值速度放慢，部分資產(chǎn)投資回報(bào)率可能低于當(dāng)前房貸利率，因此這部分人群選擇（提前）償還房貸。”
從個(gè)人住房貸款利率的定價(jià)規(guī)則來(lái)看，存量房貸利率是在5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）基礎(chǔ)上加（減）點(diǎn)，加點(diǎn)幅度在合同簽訂時(shí)確立。若LPR調(diào)整，則存量房貸利率將從第二年1月1日隨上年LPR調(diào)整幅度調(diào)整，但加點(diǎn)幅度是不變的。比如，2022年，與房貸利率息息相關(guān)的5年期以上LPR共經(jīng)歷了三次下調(diào)，總計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。因此，2023年1月1日起，存量房貸利率下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。雖然調(diào)整幅度不小，但由于不少購(gòu)房者之前可能被“大幅加點(diǎn)”，這就導(dǎo)致存量購(gòu)房者利率水平會(huì)顯著高于后來(lái)小幅加點(diǎn)甚至減點(diǎn)的新購(gòu)房者。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月，百城首套主流利率平均為4.10%，二套平均為4.91%，同比分別回落146個(gè)基點(diǎn)（BP）和93BP。
分析人士指出，雖然從“防風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)消費(fèi)、促公平”的角度看，下調(diào)存量房貸利率是有必要的，之前也有過(guò)先例，但目前來(lái)看，這種可能性很小。
2009年初，受全球金融危機(jī)的影響，出于擴(kuò)信貸、穩(wěn)增長(zhǎng)的考慮，在國(guó)有大行引導(dǎo)下，各商業(yè)銀行相繼發(fā)布存量貸款利率優(yōu)惠政策，凡2008年10月27日前發(fā)放的執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍的房貸，符合條件者都可申請(qǐng)0.7倍優(yōu)惠折扣。
現(xiàn)在，一方面，穩(wěn)增長(zhǎng)的迫切性沒(méi)有這么強(qiáng)烈，另一方面，銀行存量房貸規(guī)模遠(yuǎn)超2009年時(shí)的水平，考慮對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)收益的沖擊，分析師認(rèn)為，銀行缺乏下調(diào)存量房貸利率的動(dòng)力，即使迫于壓力下調(diào)，也必將提出十分苛刻的條件。即便是在2009年，存量房貸利率下調(diào)幅度也和房貸客戶(hù)存量貸款余額、存量房貸筆數(shù)、征信記錄等掛鉤。
央行數(shù)據(jù)顯示，2022年末，個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。
“現(xiàn)在銀行凈息差處于歷史低位，作為規(guī)模巨大、收益較高的一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行當(dāng)前缺乏下調(diào)存量房貸利率的動(dòng)力。”東方金誠(chéng)國(guó)際信用評(píng)估有限公司首席宏觀分析師王青對(duì)界面新聞表示。
長(zhǎng)江證券分析師馬祥云在研究報(bào)告中指出，個(gè)人住房貸款是銀行表內(nèi)的權(quán)重資產(chǎn)，在國(guó)有大行、部分股份行的表內(nèi)貸款中占比達(dá)20%-32%。假設(shè)對(duì)存量房貸的利率打折，將進(jìn)一步降低銀行貸款收益率，從而影響凈息差。
他分析稱(chēng)，2010年以來(lái)，以“貸款基準(zhǔn)利率加點(diǎn)”的價(jià)格凈新增的個(gè)人住房貸款總額約為22萬(wàn)億元，占9月末個(gè)人住房貸款余額的57%，按貸款金額加權(quán)計(jì)算后的平均利率為5.63%。假設(shè)這些貸款中70%為首套房，如果將這部分貸款的利率全部下調(diào)至4.30%，則將對(duì)個(gè)人住房貸款全盤(pán)的收益率產(chǎn)生約53個(gè)BP的影響。由于不同銀行的住房貸款占比存在差異，因此受到利率調(diào)整影響的程度也不同，基于假設(shè)和估算，國(guó)有大行的資產(chǎn)端收益率及凈息差將受到約3-5個(gè)BP的影響。
光大證券分析師王一峰同樣也做了測(cè)算，他指出，在中性假設(shè)下，標(biāo)桿意義較強(qiáng)的一線(xiàn)城市存量按揭利率暫不調(diào)整，其余城市中，房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下行、房屋庫(kù)存較高去化緩慢、按揭貸款信用風(fēng)險(xiǎn)上行的城市更可能下調(diào)存量首套按揭利率。依照此假設(shè)，判斷最終符合下調(diào)要求的按揭貸款占全部貸款的比重在25-50%之間，假設(shè)實(shí)際執(zhí)行利率均降至LPR，則最終LPR加點(diǎn)點(diǎn)差壓降幅度可能在40-50個(gè)BP之間，居民房貸利息支出將減少300億元-850億元，對(duì)應(yīng)上市銀行營(yíng)收增速下降0.6-1.4個(gè)百分點(diǎn)。