文|每日財(cái)報(bào) 呂明俠
“做難而正確的事”,是貝殼找房(02423.HK;BEKE.US)創(chuàng)始人之前常說(shuō)的一句話。但時(shí)至今日,“正確的事”附帶的“困難”仍在考驗(yàn)著貝殼。
圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展業(yè)務(wù),渠道和內(nèi)在規(guī)則就像是兩條腿,貝殼找房就屬于跑得比較快的那一類(lèi),這也讓它成為了互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)行業(yè)中市值、收入規(guī)模最高的企業(yè)。
如果按照交易額計(jì)算,貝殼找房是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的第三名,排在阿里和京東之后。以2021年數(shù)據(jù)為準(zhǔn),阿里和京東的GMV分別為7.5萬(wàn)億元、4.2萬(wàn)億元,貝殼找房的總GTV(成交額)為3.85萬(wàn)億元。
但也不能忽視,房產(chǎn)行業(yè)因萬(wàn)億規(guī)模持續(xù)吸引著眾多參與者,其實(shí)貝殼找房從成立的那一刻起就不缺少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,甚至它的對(duì)手還變得越來(lái)越多。尤其目前,房地產(chǎn)行業(yè)不比當(dāng)年,相關(guān)輻射到的領(lǐng)域基本都陷入內(nèi)卷,不是既往矛盾突出,就是都在試圖尋求突破。
如此環(huán)境發(fā)展下,貝殼找房還能如過(guò)往“獨(dú)善其身”嗎?
房企與中介矛盾再爆發(fā)
一直以來(lái),房企和中介的渠道之戰(zhàn)就沒(méi)有停歇過(guò),貝殼找房身上也多次遇到此類(lèi)事件。
近期,就有市場(chǎng)消息稱(chēng),鏈家與中海在北京鬧掰。事因北京中海拖欠渠道費(fèi)用,北京鏈家決定不再為其帶客。
雖然雙方均否認(rèn)了停止合作的傳言,但《每日財(cái)報(bào)》研究員在鏈家官網(wǎng)的北京“新房”版塊搜索“中?!弊謽樱瑑H出現(xiàn)中海云庭及中海學(xué)仕里兩個(gè)項(xiàng)目;在貝殼找房APP上雖顯示有多個(gè)樓盤(pán),卻在品牌房企引導(dǎo)頁(yè)已不見(jiàn)中海地產(chǎn)的品牌渠道。
事實(shí)上,兩者的矛盾拉扯已經(jīng)足有三年時(shí)間。2019年年底,由于綠城旗下一項(xiàng)目同時(shí)找了其他帶客團(tuán)隊(duì),貝殼找房向其發(fā)布通知,要求??徒饧s,否則停止合作。該通知字里行間,措辭強(qiáng)硬。彼時(shí),關(guān)于“渠道綁架房企”的討論沸沸揚(yáng)揚(yáng),還一度迫使貝殼找房創(chuàng)始人左暉在深夜回應(yīng)輿論。
而不愿被渠道綁架的開(kāi)發(fā)商們則也在嘗試自建銷(xiāo)售渠道,比如線上直播賣(mài)房、全民經(jīng)紀(jì)人等等,客觀上也影響到了貝殼的業(yè)務(wù)。
要知道,貝殼是鏈家在2018年推出的針對(duì)其房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的線上版本,換言之也可以簡(jiǎn)單理解為,鏈家門(mén)店是針對(duì)線下業(yè)務(wù)的品牌,而貝殼則是鏈家針對(duì)線上業(yè)務(wù)所推出的“鏈家線上版”。
其實(shí)回歸現(xiàn)實(shí)因素,對(duì)于此事演變的背景,就是樓市持續(xù)下行、現(xiàn)金流出現(xiàn)狀況的房企增多,不同城市又分化明顯,房企與渠道商的既有問(wèn)題才會(huì)被激發(fā)。
有業(yè)內(nèi)人士表示,自行業(yè)調(diào)整周期以來(lái),自渠就成了房企裁員優(yōu)化的第一梯隊(duì),實(shí)際上大部分公司自渠都是編外,也叫“小蜜蜂”,但是分銷(xiāo)比、客戶來(lái)源等能力都比不上渠道商,因此裁掉自渠雇傭外渠又開(kāi)始興起。
略顯骨感的基本面
貝殼誕生于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的風(fēng)口。
2001年,鏈家第一家門(mén)店于北京開(kāi)業(yè)。3年之后,鏈家已擁有30個(gè)門(mén)店。2015年,鏈家合并了11家房產(chǎn)中介,彼時(shí)還是典型的重資產(chǎn)企業(yè)。2018年,貝殼脫胎于鏈家,定位于技術(shù)驅(qū)動(dòng)的品質(zhì)居住服務(wù)平臺(tái)。
2020年8月14日,在紐交所掛牌上市是貝殼的高光時(shí)刻,此后市值一度突破600億美金。原本意氣風(fēng)發(fā),希望在疫情形勢(shì)下走出一條逆風(fēng)飛揚(yáng)的路線,但進(jìn)入2021年,先是創(chuàng)始人左暉年中病逝,后是年底突遭渾水做空,與各類(lèi)事件伴生的,是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了低潮期。由此,貝殼在美股的表現(xiàn)才“一落千丈”。
就業(yè)績(jī)來(lái)看,2019年-2021年,貝殼凈利潤(rùn)分別為-21.8億、27.78億和-5.25億元,經(jīng)歷由虧轉(zhuǎn)盈再轉(zhuǎn)虧的過(guò)程,2022年三季度,貝殼又扭虧為盈,當(dāng)季凈利潤(rùn)達(dá)到7.16億元,似乎暫未踏上穩(wěn)定盈利的道路。
(制圖:每日財(cái)報(bào))
毛利方面,2019至2021年,貝殼找房的毛利潤(rùn)分別為112.68億、168.60億和158.19億元;毛利率為24.49%、23.92%和19.59%。2022年前三季度,其毛利潤(rùn)為48億元,毛利率為27%。
據(jù)《每日財(cái)報(bào)》觀察,貝殼的2022年前三季度業(yè)績(jī)?cè)俣葹橛蛑饕獊?lái)自于“緊衣縮食”。貝殼執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官徐濤也對(duì)此業(yè)績(jī)表示,“這是實(shí)施一系列風(fēng)險(xiǎn)控制、成本管理及效率提升措施的結(jié)果?!?/p>
實(shí)際上,早在2021年10月,貝殼就被傳將上海分布的研發(fā)、金融、品牌等部門(mén)進(jìn)行優(yōu)化;進(jìn)入2022年,又傳出針對(duì)二手和新房交易服務(wù)事業(yè)群?jiǎn)T工優(yōu)化10%;以及“啟動(dòng)新一輪裁員”等消息。
但凡事有利弊,縮減之下,截至2022年9月30日,貝殼旗下門(mén)店數(shù)量為41398家,同比減少23.3%;活躍門(mén)店數(shù)量為39713家,同比減少19.7%。旗下經(jīng)紀(jì)人量402630名,同比減少21.9%;活躍經(jīng)紀(jì)人量372718名,同比減少20.4%。
由此也可預(yù)期,若一旦貝殼重啟擴(kuò)張,凈利怎么走尤未可知。況且,縮減開(kāi)支很可能將不利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略布局、可持續(xù)發(fā)展。
正在謀求轉(zhuǎn)型
盡管在2022年11月底,地產(chǎn)政策迎來(lái)“第三支箭”,疫情管控政策的放開(kāi)也對(duì)地產(chǎn)行業(yè)形成利好,但就整個(gè)四季度乃至今年來(lái)說(shuō),市場(chǎng)反應(yīng)或還需要時(shí)間。
就目前的地產(chǎn)市場(chǎng)而言,還是可以用尷尬來(lái)形容。一方面,人口紅利不再,市場(chǎng)已經(jīng)由增量時(shí)代進(jìn)入了存量房的時(shí)代。另一方面,隨著人民生活水平的提高,居民也不再滿足于簡(jiǎn)單的居住環(huán)境,而是對(duì)優(yōu)質(zhì)生活的向往與日俱增,這使得裝飾裝修、家具配套等相關(guān)行業(yè),進(jìn)入全新的發(fā)展時(shí)代。
因以房屋買(mǎi)賣(mài)為主業(yè),也就意味著貝殼未來(lái)的成交額仍要受到市場(chǎng)情勢(shì)左右,一旦未來(lái)樓市再波動(dòng),貝殼的業(yè)績(jī)穩(wěn)定性仍有較大風(fēng)險(xiǎn)。而且說(shuō)白了,上述與房企之間的矛盾也來(lái)自于此。所以,貝殼找房很有必要尋找新的業(yè)務(wù)開(kāi)拓方向。
《每日財(cái)報(bào)》關(guān)注到,貝殼管理層其實(shí)已經(jīng)意識(shí)到了這一點(diǎn),公司董事長(zhǎng)兼CEO彭永東此前就反復(fù)提到“一體兩翼”,作為相關(guān)應(yīng)對(duì)。
具體來(lái)說(shuō),“一體”指的是貝殼的業(yè)務(wù)核心——二手房交易服務(wù)業(yè)務(wù),而“兩翼”分別為整裝大家居事業(yè)群與普惠居住事業(yè)群,這有點(diǎn)像此前部分房企在多元化布局時(shí)提出的“三駕馬車(chē)”“一基兩翼一龍頭”的模式,意味著貝殼已經(jīng)著手拓展賽道。
不過(guò),新賽道的角逐似乎并不容易。畢竟,家裝領(lǐng)域的玩家不斷涌現(xiàn),除了原有傳統(tǒng)品牌紅星美凱龍、居然之家等,拼多多、字節(jié)跳動(dòng)、美團(tuán)點(diǎn)評(píng)等企業(yè)也相繼跨界涌入,整個(gè)賽道正變得越來(lái)越擁擠。
至此也可以見(jiàn)得,作為國(guó)內(nèi)最大的地產(chǎn)中介公司,貝殼的陣痛或許還要持續(xù)幾年。但話說(shuō)回來(lái),以如今的行業(yè)背景來(lái)看,早轉(zhuǎn)型早嘗試對(duì)其未必是一件壞事。接下來(lái),在不確定性的業(yè)績(jī)之余,貝殼更需要在未來(lái)的存量市場(chǎng)里,趁早找到自己的位置。