文|巨潮 謝澤鋒
編輯|楊旭然
久未公開(kāi)露面的王健林，被拍到在洛陽(yáng)考察。先后去了白馬寺、洛邑古城等地。
聯(lián)想到萬(wàn)達(dá)于去年接手河南建業(yè)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)權(quán)一事，看來(lái)他要在河南大干一場(chǎng)。那個(gè)熟悉而又變得神秘的中國(guó)前首富，蟄伏多年，似乎又要?dú)⒒貋?lái)了。
2017年，王健林在地產(chǎn)的上一個(gè)高峰期全盤“轉(zhuǎn)型”，賣掉文旅資產(chǎn)，實(shí)行輕資產(chǎn)化。眾所周知，當(dāng)時(shí)的轉(zhuǎn)型和資產(chǎn)甩賣過(guò)程充斥著種種懷疑、流言和揶揄。
5年過(guò)去了。斷臂求生后的萬(wàn)達(dá)一度陷入到龜縮狀態(tài)，但也在地產(chǎn)大爆炸的時(shí)代里幸運(yùn)脫身。在許家印、孫宏斌們面臨“生死存亡之秋”時(shí)，王健林的事業(yè)悄然回暖。
在他這次現(xiàn)身之前的一段時(shí)間，已經(jīng)有些媒體開(kāi)始計(jì)算他的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一年可以收到多少錢的租金。給他冠上了“中國(guó)最強(qiáng)包租公”的名號(hào)的同時(shí)，也替他慶幸資產(chǎn)賣得好，債務(wù)還得早。
除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，萬(wàn)達(dá)的另一個(gè)重倉(cāng)板塊電影市場(chǎng)也在反彈。春節(jié)檔期間（正月初一至初六），萬(wàn)達(dá)電影總分賬8.49億元，在院線中排名第一。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)（除夕至初六）480座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)客流1.6億人次，收入126.8億元。
白馬寺里的王健林眉頭緊鎖。但白馬寺外的王健林，已經(jīng)比絕大多數(shù)同行輕松得多。
01、暴增，重啟后的恢復(fù)
三年大疫，消費(fèi)型企業(yè)遭遇抽筋剝骨般的痛楚。但一朝解封，消費(fèi)的復(fù)蘇猶如山洪。
春節(jié)期間，三亞的沙灘擠滿了“陽(yáng)康”的人，酒店價(jià)格飆升，依然擋不住人們出去走走的熱情；2023春節(jié)檔總票房67.24億，創(chuàng)歷史第二紀(jì)錄；旅游市場(chǎng)快速回暖，國(guó)內(nèi)出游3.08億人次，同比增長(zhǎng)23.1%……
與消費(fèi)大勢(shì)緊密相關(guān)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)強(qiáng)勢(shì)回歸，業(yè)績(jī)一路狂飆。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)電影在春節(jié)檔（除夕至初六）累計(jì)綜合票房達(dá)到9.76億元，累計(jì)分賬票房達(dá)8.8億元，在所有院線公司中排名第一。
而且，萬(wàn)達(dá)電影在《流浪地球2》中擔(dān)任聯(lián)合出品方，在悶聲發(fā)大財(cái)?shù)摹缎艹鰶](méi)·伴我“熊芯”》擔(dān)任主要出品方。憑借壓中這兩部電影，萬(wàn)達(dá)分賬票房在所有影投公司中排名第一。
可以看出，在上游投資和下游放映環(huán)節(jié)，萬(wàn)達(dá)都具備了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。
特別是經(jīng)過(guò)三年疫情，規(guī)模小、實(shí)力弱的電影院，因資金鏈斷裂而關(guān)門歇業(yè)，行業(yè)新一輪洗牌中，萬(wàn)達(dá)市占率進(jìn)一步提升。
2019年，萬(wàn)達(dá)院線對(duì)中國(guó)電影票房的市占率為12.76%。2022年，這一數(shù)字反而上升到17.26%，不僅強(qiáng)者恒強(qiáng)，其對(duì)中國(guó)電影下游渠道的話語(yǔ)權(quán)也進(jìn)一步增強(qiáng)。
與此同時(shí)，觀影客流量為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)帶了強(qiáng)大的購(gòu)買力。萬(wàn)達(dá)官方公告顯示，今年春節(jié)除夕至初六，全國(guó)480座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)客流1.6億人次，銷售收入126.8億元——這才是僅僅7天的數(shù)據(jù)。
從近四年業(yè)績(jī)曲線可以看出，萬(wàn)達(dá)商管在2020年觸底后，就開(kāi)始逐步回升。根據(jù)2022年度業(yè)績(jī)快報(bào)，2022年萬(wàn)達(dá)商管總收入553.1億元，同比增長(zhǎng)17.4%，租金收入508.5億元，同比增長(zhǎng)8%，租金收繳100%完成。
隨著萬(wàn)達(dá)走過(guò)至暗時(shí)刻，王健林財(cái)富地位也開(kāi)始回升?！?022胡潤(rùn)百富榜》上，王健林以1000億身價(jià)，奪回了中國(guó)地產(chǎn)首富的交椅，位列富豪榜第32名，而他上次登頂中國(guó)首富寶座還要追溯到2016年。
作為一種極為特殊的行業(yè)，房地產(chǎn)不同于鋰鎳鈷等礦產(chǎn)資源，可以通過(guò)下游需求端的變革而擺脫周期波動(dòng)。
香港頗具資歷的地產(chǎn)領(lǐng)袖恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗就曾表示：“房地產(chǎn)跟其它的行業(yè)不一樣，它的周期性特別強(qiáng)，而且是‘特別不可以改變’”。
但不同于萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)、碧桂園等大型房企，萬(wàn)達(dá)在剝離文旅酒店、電商潰敗無(wú)奈解散、金融折戟沉沙后，王健林收拾心神，重回商管主業(yè)。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2017年年會(huì)上，王健林承認(rèn)失敗，他總結(jié)說(shuō)：“過(guò)去總想著做規(guī)模，如果從一開(kāi)始就只搞萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、旅游度假區(qū)，可能早就整出名堂了。”他還稱，自己犯了一個(gè)錯(cuò)誤，給曲德君太多錢?！叭绻?dāng)初少給點(diǎn)錢，定個(gè)投資上限就好了”。
而目前，已經(jīng)跳槽到新城控股的曲德君突然失聯(lián)，坊間消息稱，或涉及任職萬(wàn)達(dá)期間。
另一方面，不同于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)更適合進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，而萬(wàn)達(dá)早就知道其中價(jià)值。
王健林選擇與保險(xiǎn)公司合作——它們資金規(guī)模巨大，追求長(zhǎng)期投資回報(bào)。南昌西湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在項(xiàng)目簽約之時(shí)就確定了物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于珠江人壽，建成后就把產(chǎn)權(quán)移交給了珠江人壽。萬(wàn)達(dá)在其中負(fù)責(zé)選址、修建、品牌授權(quán)和日常運(yùn)營(yíng)，收來(lái)的凈租金再與資金方分成。
02、斷臂，最艱難的抉擇
2017年是中國(guó)地產(chǎn)界一個(gè)關(guān)鍵的分水嶺。
這一年，許家印以2900億元身家登上中國(guó)首富寶座，其財(cái)富幾乎是上一年的4倍。彼時(shí)的許老板意氣風(fēng)發(fā)躊躇滿志：“我們要成為世界最大的房地產(chǎn)企業(yè)，并躋身世界500強(qiáng)。”
就在許首富春風(fēng)得意之時(shí)，王健林卻深陷至暗時(shí)刻。
萬(wàn)達(dá)遭遇“股債雙殺”。老王前一年才被《福布斯》評(píng)為“全球最富華人”，這一年就要為4200億負(fù)債疲于奔命。外界甚至傳言，“首富”其實(shí)是“首負(fù)”。
就在那一年的7月19日，王健林一口氣甩賣了637.5億的資產(chǎn)包，其中融創(chuàng)孫宏斌以438.44億元拿下13個(gè)文旅城；富力李思廉以199.06億元吃下了萬(wàn)達(dá)77家酒店。以當(dāng)時(shí)的價(jià)格看，融創(chuàng)和富力都撿了大便宜。
而坊間傳言，臨近簽約時(shí)，李思廉還不忘壓價(jià)，氣的老王摔杯爭(zhēng)吵。簽約背景板也是一再撤換。最終，李思廉把之前76家酒店的價(jià)格砍到6折，另外還多搭上1家酒店變成77家。
經(jīng)過(guò)那場(chǎng)“世紀(jì)交易”，富力地產(chǎn)旗下酒店數(shù)量達(dá)到89家，成為全球最大豪華酒店業(yè)主之一。
而根據(jù)當(dāng)時(shí)的交易細(xì)則，王健林還不惜貸款300億給孫宏斌，來(lái)收購(gòu)自己的文旅資產(chǎn)，這基本上是在打碎牙齒往肚子里咽。要知道638億的資產(chǎn)，幾乎是2016年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總資產(chǎn)的十分之一，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)集團(tuán)總營(yíng)收的四分之一。
對(duì)于監(jiān)管層重點(diǎn)關(guān)注的海外資產(chǎn)，王健林做出了鐵腕般的抉擇——清零。體育板塊的旗艦世界鐵人公司；地產(chǎn)板塊的美國(guó)芝加哥Vista Tower酒店；寄予厚望的AMC幾乎都全部清倉(cāng)。
除了文旅和酒店，萬(wàn)達(dá)還把37家百貨門店轉(zhuǎn)給蘇寧，將萬(wàn)達(dá)影院股份賣給阿里。僅在這一年，萬(wàn)達(dá)“甩賣”了1300億資產(chǎn)。
到2018年底，萬(wàn)達(dá)縮減了2158億元負(fù)債，較上一年總債務(wù)減少約三分之一，負(fù)債率降低到60%以內(nèi)的安全線。
斷臂求生后，萬(wàn)達(dá)平穩(wěn)落地。王健林成為了許家印、李思廉、孫宏斌們最羨慕的人。
到了2022年，王健林卻開(kāi)始逆勢(shì)抄底，去年4月，其聯(lián)手“河南地產(chǎn)一哥”胡葆森，接盤建業(yè)旗下商業(yè)項(xiàng)目10年運(yùn)營(yíng)權(quán)，萬(wàn)達(dá)全盤經(jīng)營(yíng)。5個(gè)月后，位于鄭州的兩座萬(wàn)達(dá)坊就同時(shí)開(kāi)業(yè)。
此外，王健林還和鑫苑張勇、山西田森杜寅午合作，并接手了北京藍(lán)色港灣、五棵松卓展購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)權(quán)。
除了商業(yè)基本盤，萬(wàn)達(dá)的住宅地產(chǎn)也重新起航。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)（住宅板塊）聚焦萬(wàn)達(dá)商業(yè)周邊開(kāi)發(fā)，并已落子武漢、貴陽(yáng)等地?！安蛔非笠?guī)模，為商管而存在，每年消化萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)住宅配套，保持幾百億銷售額?！痹缭?018年，王健林就對(duì)住宅業(yè)務(wù)進(jìn)行了重新定位。
2017年至今，王健林遠(yuǎn)離聚光燈，不接受采訪，不主動(dòng)露面，他變得低調(diào)沉默，甚至有些神秘。但5年過(guò)后，這位中國(guó)最頂級(jí)的地產(chǎn)強(qiáng)人渡盡劫波，變得更加理性，對(duì)商業(yè)的理解也已經(jīng)更加通透，甚至是更加“可怕”。
03、上市，最后一個(gè)坎
“我做過(guò)許多投資，很多朋友跟著我每一單賺得都很開(kāi)心，唯一這一單，跟著我的朋友虧錢了，我不能對(duì)不起朋友和股東?！?/p>
2016 年 9 月，港股上市僅不到兩年的萬(wàn)達(dá)商業(yè)宣布私有化退市，王健林認(rèn)為港股估值過(guò)低讓他“無(wú)法忍受”。
重義氣的王健林，一直期待重歸資本市場(chǎng)。但此后的大環(huán)境一直不友好，繼放棄A股上市后，萬(wàn)達(dá)商管兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，期間經(jīng)歷諸多故事。
直到2021年10月再次遞表港交所，而在珠海國(guó)資30億入股萬(wàn)達(dá)商管后，珠海萬(wàn)達(dá)成為上市主體。
目前，地產(chǎn)支持政策不斷出臺(tái)，可以說(shuō)重新上市的時(shí)機(jī)來(lái)臨。在2月6日舉行的萬(wàn)達(dá)商管美元債路演會(huì)上，管理層稱，預(yù)計(jì)將在2023年二季度完成香港IPO上市。
這個(gè)時(shí)間點(diǎn)和萬(wàn)達(dá)與投資人簽署的對(duì)賭協(xié)議不謀而合。按照協(xié)議，其應(yīng)在2023年10月31日前完成上市，否則萬(wàn)達(dá)商管有義務(wù)回購(gòu)395億元的股份。
作為上市主體，珠海萬(wàn)達(dá)商管也在更新后的招股書(shū)中表示，基于2021年起的運(yùn)營(yíng)收費(fèi)模式，“公司2021年預(yù)估實(shí)際凈利潤(rùn)已達(dá)到目標(biāo)凈利潤(rùn)的要求?！边@無(wú)疑打消了資本市場(chǎng)的焦慮。
而且，距離2022年10月25日最新版本的招股書(shū)，有效期也不到三個(gè)月。
目前來(lái)看，珠海萬(wàn)達(dá)商管的估值水平，關(guān)鍵在于資本市場(chǎng)對(duì)其輕資產(chǎn)化的認(rèn)可度。
2019年，王健林主導(dǎo)萬(wàn)達(dá)商管徹底剝離所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，他親口表示“一平米都不留?！?/p>
萬(wàn)達(dá)商管正式開(kāi)啟輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，專注運(yùn)營(yíng)管理，強(qiáng)調(diào)服務(wù)屬性；2021年開(kāi)始萬(wàn)達(dá)商管將不再投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，只進(jìn)行品牌輸出，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，賺取收益。
目前，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管服務(wù)分為委托管理模式和租賃運(yùn)營(yíng)模式。前者是業(yè)主委托萬(wàn)達(dá)進(jìn)行招商、運(yùn)營(yíng)，并支付一定的服務(wù)費(fèi)；后者則是萬(wàn)達(dá)商管租賃業(yè)主的資產(chǎn)再拿來(lái)出租。類似于“一房東”和“二房東”，但本質(zhì)上，都是物業(yè)運(yùn)營(yíng)，只不過(guò)采取了不同的模式。
截至2022年6月，萬(wàn)達(dá)商管在管的287個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)采用委托管理模式，160個(gè)獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)中45個(gè)采用委托管理模式。也就是說(shuō)，高附加值的委托管理占比超過(guò)了78%。
2022年上半年，珠海商管收入134.8億元，同比增長(zhǎng)26.7%；凈利潤(rùn)40.5億元，同比大增517.3%。招股書(shū)中解釋稱，主要就是因?yàn)槲泄芾碣M(fèi)用大幅增長(zhǎng)2.3倍所致。
對(duì)于王健林來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)商管就他手中的王牌。經(jīng)歷一輪洗禮后，他要給這張王牌加上金鐘罩和安全鎖。
截至2022年6月，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)有息債務(wù)356.41億元，其中約100億元將在2023年底到期。目前集團(tuán)賬面現(xiàn)金341.94億元，償債壓力不高。
上市主體珠海萬(wàn)達(dá)商管的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%，且不考慮20億的理財(cái)受限資金，手握現(xiàn)金超158億。
估值對(duì)比來(lái)看，港股市場(chǎng)也對(duì)輕資產(chǎn)模式更加青睞，碧桂園服務(wù)市值一度超過(guò)碧桂園，華潤(rùn)萬(wàn)象生活41倍PE遠(yuǎn)高于華潤(rùn)置地的7倍。而萬(wàn)達(dá)商管是中國(guó)商業(yè)管理領(lǐng)域的巨無(wú)霸，僅2022上半年，珠海萬(wàn)達(dá)收入是華潤(rùn)萬(wàn)象生活的2.6倍，利潤(rùn)是其4倍。
挺過(guò)波折后，萬(wàn)達(dá)變得更加難以戰(zhàn)勝，也迎來(lái)了上市最好時(shí)機(jī)。對(duì)于王健林來(lái)說(shuō)，這將是一次名譽(yù)之戰(zhàn)。