文｜丁祖昱評(píng)樓市

租賃市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程正在加快。

首先來(lái)看出租率，市場(chǎng)化公寓出租率普遍回升，四大一線城市尤為明顯，比如上海，節(jié)后集中式公寓出租率提升3%-5%。

再來(lái)看租金?？硕鹱馐郾O(jiān)測(cè)的55城中，1月有超過(guò)六成城市租金環(huán)比上漲，環(huán)比最大漲幅達(dá)到12.5%。

除此之外，部分旅游型城市短期租賃市場(chǎng)熱度上升，比如杭州、成都和武漢，1月租金水平環(huán)比明顯回升。

隨著傳統(tǒng)春季招聘熱潮的到來(lái)，流動(dòng)人口的加大，將推動(dòng)租賃市場(chǎng)熱度回升，2月份一線城市租賃市場(chǎng)將率先回暖，重點(diǎn)城市租金將小幅波動(dòng)。

節(jié)后長(zhǎng)租公寓出租率開(kāi)始回升

年輕人接受租房的比例正在不斷提升。

根據(jù)克而瑞租售調(diào)研，2022年接受租房的人群占比達(dá)到了33.18%，較2021年提升10%左右，與此同時(shí)，有52%的受訪人群租房年限達(dá)到了5年以上，還有20%的客戶(hù)接受十年以上租房。

當(dāng)下租房的特征越來(lái)越長(zhǎng)租化。

這一趨勢(shì)延續(xù)至2023年，最明顯的變化是，春節(jié)后，一線城市集中公寓出租率開(kāi)始出現(xiàn)明顯回升，部分新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目出租率甚至提升了20%以上。

以上海為例，在最近的調(diào)研過(guò)程中，部分租賃項(xiàng)目和租賃運(yùn)營(yíng)商一致反饋，節(jié)后出租率開(kāi)始出現(xiàn)明顯上漲，客戶(hù)轉(zhuǎn)化率也明顯提高。根據(jù)克而瑞租售調(diào)研數(shù)據(jù)，已渡過(guò)爬坡期、出租率超85%的項(xiàng)目，節(jié)后出租率普遍提升3%-5%，而項(xiàng)目開(kāi)業(yè)不久、出租率不超50%的項(xiàng)目，節(jié)后出租率提升10%-20%。

品牌長(zhǎng)租公寓出租率在春節(jié)后出現(xiàn)不同程度的上漲，客戶(hù)轉(zhuǎn)化率提高，也意味著租賃市場(chǎng)已開(kāi)始出現(xiàn)復(fù)蘇苗頭。

超六成城市租金環(huán)比上漲

春節(jié)前，租住在上海一家品牌公寓的小張遇到了續(xù)租漲租的情況。因?yàn)樽饧s是2月初到期，小張?zhí)崆昂凸芗覝贤ɡm(xù)租，被告知租金每月大概會(huì)漲1000元。目前小張已搬至新的出租屋，房租較之前每月漲了500元左右。

同樣，來(lái)自杭州的林女士也遇到了續(xù)租漲租金的情況。據(jù)她介紹，今年二月底房屋即將到期，本想續(xù)簽租房合同，結(jié)果房東以“今年整個(gè)杭州的租房?jī)r(jià)格都在漲”為由告知林女士今年要漲房租，一套漲300元。目前林女士還在找房中。

從全國(guó)租賃市場(chǎng)來(lái)看，實(shí)際上整體租金仍在跌。

克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，1月，全國(guó)55城個(gè)人房源平均租金為32.90元/平米/月，環(huán)比下跌2.37%，同比來(lái)看依舊下跌0.87%。實(shí)際上，去年12月，55城個(gè)人房源租金時(shí)隔8個(gè)月首度同環(huán)比上漲，但隨著春節(jié)假期導(dǎo)致人口流動(dòng)加劇，租賃需求減弱的情況下，1月房租出現(xiàn)下降，但整體降幅較去年有所收窄。

從租金漲跌城市數(shù)量來(lái)看，重點(diǎn)55城中，有35城1月租金環(huán)比上漲，占比超六成，同比上漲的城市數(shù)量也達(dá)到了三成以上。

二線城市在今年春節(jié)返鄉(xiāng)回流及假期旅游熱的雙重因素影響下，部分城市個(gè)人房源租金出現(xiàn)了小幅的回暖趨勢(shì)。

從具體城市來(lái)看，租金環(huán)比上漲前十城市分別為大慶、杭州、成都、廣州、合肥、佛山、東莞、長(zhǎng)春、宜昌和沈陽(yáng)，其中大慶和杭州環(huán)比漲幅達(dá)到12%以上，租金環(huán)比漲幅領(lǐng)漲55城。

以杭州為例，作為重點(diǎn)的二線城市，杭州租賃市場(chǎng)整體較為活躍，各類(lèi)型房源租金普遍出現(xiàn)回升，受春節(jié)返鄉(xiāng)回流及假期旅游熱的影響，短期租賃市場(chǎng)的供需回暖。

從租金同比漲跌情況來(lái)看，上海以15.1%同比漲幅領(lǐng)漲全國(guó)55城。

主要原因在于，去年1月，上海整體受疫情影響，個(gè)人房源租金普遍較低，彼時(shí)租金僅為90.34元/平方米/月，因此今年1月個(gè)人房源租金同比漲幅顯著。

除了上海以外，大慶、泰州、煙臺(tái)、石家莊、揚(yáng)州、保定、衡陽(yáng)、濟(jì)南和長(zhǎng)春同比漲幅也在55城中拔得頭籌。

值得注意的是，典型旅游城市租賃市場(chǎng)熱度明顯回升，比如青島、武漢等城市。

以青島為例，青島1月個(gè)人房源租金雖然同環(huán)比齊降，但是聚焦套均總價(jià)明顯上漲。1月，青島套均總價(jià)2352元，環(huán)比上漲15.4%，同比上漲17%。而武漢則表現(xiàn)在各類(lèi)型房源租金齊漲，其中分散式公寓租金大漲21%，短期租賃市場(chǎng)活躍。

實(shí)際上，1月尚處于傳統(tǒng)租賃淡季，但由于疫情逐步放開(kāi)，部分城市尤其是一線城市企業(yè)第一時(shí)間開(kāi)工激發(fā)了一定的租賃需求，租賃市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇。

租賃市場(chǎng)能否迎來(lái)真正意義上的“小陽(yáng)春”？

目前來(lái)看，春節(jié)后的傳統(tǒng)春節(jié)招聘潮尚未到來(lái)，根據(jù)調(diào)研來(lái)看，目前租客端存在不少因租金上漲而換租的情況，結(jié)合企業(yè)端出租率明顯提升來(lái)看，租賃市場(chǎng)活躍度正在提升，預(yù)計(jì)2月份一線城市及部分重點(diǎn)二線城市租賃市場(chǎng)將率先逐步回暖，隨著短期旺季結(jié)束，重點(diǎn)城市房租也將小幅波動(dòng)趨于平穩(wěn)。