文 | 榮燦
視頻 | 劉麗華 蔡振華
上海從不缺高端產(chǎn)品，也不缺高端購(gòu)買(mǎi)力。面對(duì)疫情影響，上海高端住宅市場(chǎng)依然表現(xiàn)強(qiáng)勁。為此，界面樓市邀請(qǐng)第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)住宅銷售部負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事唐華對(duì)話，一起探討上海高端市場(chǎng)的表現(xiàn)和信心。
上海高端市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，領(lǐng)先一線城市
據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年全國(guó)核心城市單價(jià)10萬(wàn)以上住宅成交1.88萬(wàn)套，其中上海成交了1.02萬(wàn)套，占比達(dá)63%。同時(shí)，2022年上海土地、新房、二手房三項(xiàng)成交金額在全國(guó)范圍均獲第一，且均大幅領(lǐng)先于第二位廣州、北京、杭州等一線城市，足見(jiàn)上海的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和樓市韌性。
唐華認(rèn)為上海這座城市未來(lái)仍具有巨大潛力，“雖然去年經(jīng)歷了一些不一樣的情況，但從數(shù)據(jù)上來(lái)看，上海成交表現(xiàn)仍舊占據(jù)全中國(guó)的首位。無(wú)論是樓市韌性和消費(fèi)力，大家對(duì)上海的未來(lái)仍充滿信心?！?/p>
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海去年10萬(wàn)以上均價(jià)預(yù)售證供41張（34個(gè)項(xiàng)目），整體表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。唐華認(rèn)為，“2022年高端住宅市場(chǎng)總體表現(xiàn)，我覺(jué)得非常有亮點(diǎn)。特別是在市中心的傳統(tǒng)板塊，認(rèn)籌都達(dá)到了非常好的結(jié)果?！?/p>
比如，單價(jià)最高的綠城外灘蘭庭14.5萬(wàn)/平米認(rèn)購(gòu)率達(dá)400%，足見(jiàn)上海高端市場(chǎng)的強(qiáng)勁韌性。而位于楊浦東外灘的仁恒海上源以近1100套成交、占上海單價(jià)10萬(wàn)以上項(xiàng)目成交首位，也展現(xiàn)了新的板塊活力。
而從上海內(nèi)環(huán)內(nèi)高端市場(chǎng)來(lái)看，2022年新盤(pán)預(yù)售證為29張，較上年增長(zhǎng)7%。在去化方面，內(nèi)環(huán)內(nèi)項(xiàng)目觸發(fā)積分率達(dá)74%，遠(yuǎn)高于其它環(huán)線45-50%比例。同時(shí)，高端項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)日光現(xiàn)象較為普遍，甚至多個(gè)客戶爭(zhēng)搶一套房源。可見(jiàn)在樓市下行階段，高端市場(chǎng)表現(xiàn)更為堅(jiān)挺。
除了傳統(tǒng)核心板塊，虹口普陀楊浦未來(lái)大有發(fā)展
投資房產(chǎn)一直是增值保值的重要渠道，特別是在上海高端住宅市場(chǎng)，內(nèi)環(huán)核心地段依然是供不應(yīng)求。即便是在去年，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一共取得 29 張預(yù)售許可證增長(zhǎng)了7%，市場(chǎng)表現(xiàn)一直強(qiáng)勁。分析其原因，包括跟新房市場(chǎng)價(jià)格倒掛、購(gòu)房者對(duì)改善居住需求、以及對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)的信心等綜合因素有關(guān)。
不過(guò)，上海高端市場(chǎng)并非一成不變，新的板塊也在重塑升級(jí)，比如當(dāng)前熱點(diǎn)在徐匯濱江，但東外灘已是未來(lái)高端市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。再比如，隨著前灘項(xiàng)目的逐漸收尾，前灘南板塊也將順勢(shì)崛起。
“未來(lái)，虹口、楊浦和普陀是值得關(guān)注。尤其在去年，我們感受到這幾個(gè)區(qū)的政府投入力量非常大，政府希望把這些區(qū)打造出一個(gè)新的樣子，從建筑保護(hù)、規(guī)劃，或者直接注入新的產(chǎn)業(yè)，多方面都在投入升級(jí)?！币簿褪钦f(shuō)，只要你選的區(qū)域面貌在升級(jí)，而且未來(lái)開(kāi)發(fā)有空間，就值得去投資關(guān)注。
在項(xiàng)目選擇方向上，唐華給出建議：首先可以考慮豐富配套的綜合體類項(xiàng)目，可以提升生活便利。同時(shí)，選擇板塊有主題或有規(guī)劃發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。另外，挑選擁有良好的內(nèi)部設(shè)計(jì)和社區(qū)服務(wù)，可以使居住體驗(yàn)更完整，生活品質(zhì)得到延伸。最后必須考慮開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，選擇有持續(xù)經(jīng)營(yíng)理念的企業(yè)，未來(lái)才更有保障。同時(shí)，在資金允許的情況下，唐華建議購(gòu)房者優(yōu)先入手面向改善的大戶型，這是基于市場(chǎng)需求、房票、稀缺性的優(yōu)選。
產(chǎn)品創(chuàng)新，城市更新將是未來(lái)創(chuàng)新主力
對(duì)于上海未來(lái)產(chǎn)品創(chuàng)新，最值得關(guān)注當(dāng)然是城市更新。因?yàn)槌鞘懈虏恢皇墙ㄖ蟿?chuàng)新，更多而是在建筑內(nèi)部服務(wù)體系創(chuàng)新，以及在原有歷史文化跟現(xiàn)代文化的結(jié)合上挖掘。
1月29日，上海徐匯區(qū)召開(kāi)了2023年城市更新攻堅(jiān)戰(zhàn)推進(jìn)大會(huì)，城市更新攻堅(jiān)戰(zhàn)目標(biāo)任務(wù)超400個(gè)項(xiàng)目。唐華預(yù)見(jiàn)，“這類創(chuàng)新會(huì)層出不窮，因?yàn)榻?jīng)過(guò)這幾年發(fā)展，城市更新項(xiàng)目從拿地研究到打造，今年上市高峰期就要出現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商深知未來(lái)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，也在追求差異化的產(chǎn)品。面對(duì)這樣的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)我們會(huì)看到一系列的不同的內(nèi)容、形式，它跟過(guò)往看到千篇一律的產(chǎn)品不一樣，我覺(jué)得非常有意思?！?/p>
第二，文化與生活的結(jié)合，必將注入到未來(lái)社區(qū)生活當(dāng)中。越來(lái)越多的住宅，將文化藝術(shù)主題結(jié)合，去滿足客戶精神需求?！拔覀兛吹皆缙谝恍┳≌?，做一些藝術(shù)活動(dòng)，客戶的迎合度沒(méi)有那么強(qiáng)。但是現(xiàn)在大眾對(duì)藝術(shù)品接觸面越來(lái)越廣，藝術(shù)跟產(chǎn)品之間的結(jié)合，在不斷的在磨合。所以我覺(jué)得文化、生活以及藝術(shù)追求，會(huì)慢慢融入到未來(lái)高端住宅中去，這將是一個(gè)趨勢(shì)。”
第三，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)更加細(xì)分，針對(duì)不同的客群，打造不一樣的產(chǎn)品。比如，如何幫助來(lái)上海發(fā)展的年輕人落地生根融入城市，或者針對(duì)他們生活需求，打造針對(duì)性的產(chǎn)品。把針對(duì)性的客群服務(wù)好，這也是未來(lái)創(chuàng)新需要研究的課題。
小結(jié)：在今年市場(chǎng)信心上，唐華對(duì)開(kāi)局給出高度點(diǎn)評(píng)，“我們感受到今年的勢(shì)頭，開(kāi)局就不一樣，感受到市場(chǎng)整體的信心完全被提升。目前來(lái)看，無(wú)論是買(mǎi)家，還是開(kāi)發(fā)企業(yè)，還是去年的政策支持，都已經(jīng)做好的鋪墊和布局。我覺(jué)得今年肯定要好，而且必須要好?！痹?023年上海市場(chǎng)上，包括嘉里集團(tuán)、新鴻基、香港置地還有保利、瑞安等品牌開(kāi)發(fā)商，有一批期待項(xiàng)目即將入市，將為上海高端市場(chǎng)注入創(chuàng)新元素。同樣，今年市中心外環(huán)，都會(huì)有一些亮眼項(xiàng)目出現(xiàn)，未來(lái)市場(chǎng)將十分精彩值得關(guān)注。
“我覺(jué)得今年是一個(gè)難得有好項(xiàng)目，又是有好氛圍雙好局面，今年高端市場(chǎng)一定會(huì)是非常成功。”