記者｜牛鈺
去年收租超500億的“包租公”萬達(dá)商管開年后在境內(nèi)外融資動(dòng)作頻頻，并久違地連發(fā)兩筆美元債。
2月7日市場消息稱，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(簡稱“萬達(dá)商管”）擬發(fā)行一筆RegS、3年期、以美元計(jì)價(jià)的高級(jí)無抵押債券（債券ISIN：XS2586129574），發(fā)行規(guī)模為3億美元。
界面新聞了解到，該筆債券將在新加坡交易所上市，期限為3年，初始指導(dǎo)價(jià)12.5%區(qū)域，最終指導(dǎo)價(jià)12.375%，息票率為11.00%，收益率為12.375%。交割日為2023年2月13日，到期日為2026年2月13日，資金用于為現(xiàn)有債務(wù)再融資。
資本市場對于萬達(dá)這筆債券興趣頗高，公開信息顯示，該債券最終認(rèn)購訂單超8.3億美元，來自56個(gè)賬戶，97%的投資者為資產(chǎn)管理公司/基金管理公司，其中亞洲投資者占比達(dá)87.00%，歐洲、中東和非洲地區(qū)合計(jì)13.00%。
今年1月中旬，萬達(dá)商管曾發(fā)行了一筆2年期的4億美元債，息票率11%，也獲得資本市場的超額認(rèn)購，被市場稱為地產(chǎn)美元債新發(fā)“破冰”。
這也是2021年11月以來，首筆來自中資地產(chǎn)發(fā)行人的公開簿記交易。
在今年之前，萬達(dá)的上一次境外債券發(fā)行是在2021年4月。
不只是萬達(dá)遭遇一年多的海外融資缺口，2021年下半年以來，房企美元債違約事件頻發(fā)，市場對于地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂明顯加大，房企海外主體頻頻遭遇下調(diào)評(píng)級(jí)，進(jìn)一步加大了房企海外融資難度。
據(jù)克爾瑞地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2022年，房企境外發(fā)債同比大幅下降64%到935億元，占比同比下降了21個(gè)百分點(diǎn)至21%。主要是因?yàn)榉科蟮男庞梦C(jī)影響了境外資本市場的信心，而隨著境內(nèi)融資渠道的回暖，多數(shù)房企轉(zhuǎn)向?qū)で缶硟?nèi)融資機(jī)會(huì)。
這種現(xiàn)象自去年底以來才有改善的苗頭出現(xiàn)，今年剛開始，有多家房企進(jìn)行了境外融資，發(fā)行美元債、獲得境外貸款等，除了央國企之外，萬達(dá)等民營房企也等來了曙光。
“冰已解凍”
境外債融資的曙光初現(xiàn)于去年底。2022年12月，市場消息稱，中國銀行等將對部分房企提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，為其發(fā)放離岸貨款，用以償還海外債務(wù)。
繼龍湖12月9日宣布以“內(nèi)保外貸”的方式成功融資7億元之后，近期，碧桂園、越秀地產(chǎn)等也相繼成為“內(nèi)保外貸”政策支持下的獲益者。
今年2月初，市場消息稱，萬達(dá)也計(jì)劃參與“內(nèi)保外貸”，即用其境內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行抵押獲得境外貸款，以償還3月份到期的美元債券，還在談判中。同時(shí)，一則“珠海萬達(dá)商管預(yù)計(jì)將在2023年二季度完成在香港IPO上市”的消息不脛而走。
至于“內(nèi)保外貸”及上市進(jìn)展，接近萬達(dá)人士對界面新聞表示“不予置評(píng)”。
回頭來看，“內(nèi)保外貸”與萬達(dá)發(fā)展的節(jié)點(diǎn)有重要關(guān)聯(lián)。2017年6月，傳聞金融監(jiān)管部門要求銀行排查對海航、安邦、萬達(dá)等企業(yè)內(nèi)保外貸情況，盡管同年8月，外管局對傳聞?dòng)枰苑裾J(rèn)，但當(dāng)時(shí)的萬達(dá)遭遇股債雙殺，一系列“割肉”資產(chǎn)的動(dòng)作開始啟動(dòng)。
地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行到一輪新的調(diào)整周期，在當(dāng)時(shí)收購其文旅資產(chǎn)的富力、融創(chuàng)相繼陷入現(xiàn)金流困境之時(shí)，萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式讓其“躲過一劫”，王健林家族也以千億身價(jià)重回2022年胡潤百富榜內(nèi)房企首富。
如今“內(nèi)保外貸”再度放到臺(tái)前，有利于房企修復(fù)海外融資通道。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年1月，80家典型房企境外債融資50.39億元，環(huán)比增加91.5%，同比減少75.8%，“自2022年10月以來房企境外發(fā)債出現(xiàn)了破冰”。
除了利用發(fā)債融資，今年1月份，王健林還將其控制的萬達(dá)酒店發(fā)展（00169.HK）65.04%的股份抵押給了淡馬錫進(jìn)行融資，不過可獲得的貸款額度并未披露。
萬達(dá)在融資端所作的努力，與其要償還的美元債有關(guān)?；葑u(yù)日前發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告也指出，繼將2022年7月到期的5.5億美元債券全部贖回后，萬達(dá)集團(tuán)計(jì)劃借入新的銀行貸款或使用處置境外子公司所得現(xiàn)金（約15億美元，主要來自2021年至2022年期間出售AMC的全部股權(quán)及傳奇影業(yè)20%的股權(quán)）來償付2023年3月到期的3.8億美元債券。
值得一提的是，除越秀、金茂、萬達(dá)破除房企海外債連續(xù)5個(gè)月斷發(fā)外，今年以來，中資地產(chǎn)美元債二級(jí)市場交投回溫，并呈現(xiàn)逐步平穩(wěn)態(tài)勢。
多個(gè)地產(chǎn)主體所涉?zhèn)瘽q勢迅猛，年初至2月8日，富力地產(chǎn)、雅居樂集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、路勁、弘陽、陽光城旗下均有美元債漲幅超過40%。
境外債投資人對中資房企的預(yù)期似有回升。
“水猶未暖”
但在多位市場分析人士眼中，境外投資者的預(yù)期修復(fù)還需要一定的時(shí)間，萬達(dá)本次的美元債“破冰”也不能代表投資者對其它房企的信心出現(xiàn)改善。
對于部分房企美元債在二級(jí)市場的強(qiáng)勢表現(xiàn)，惠譽(yù)評(píng)級(jí)中國企業(yè)研究聯(lián)席董事張順成指出，應(yīng)該還是受到一系列支持房地產(chǎn)行業(yè)融資政策（去年底以來）的推動(dòng)，而這些政策在短期內(nèi)主要利好國有以及部分優(yōu)質(zhì)民營房企，并不意味著境外投資者對其他非投資級(jí)中小型民營房企的信心在短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)明顯改善。
在一級(jí)市場發(fā)展表現(xiàn)方面，張順成為界面新聞提供了一份數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表，其中直觀地表現(xiàn)出，即使今年1月開始境外發(fā)債破冰，但房企當(dāng)月面臨的到期境外債壓力更大，使得凈發(fā)行量出現(xiàn)了2021年以來的最低值-84億美元。
值得注意的是，1月份已陸續(xù)有時(shí)代中國、匯景控股、榮盛發(fā)展等房企陸續(xù)宣布美元債違約。
克爾瑞研究中心指出，雖然融資環(huán)境有所優(yōu)化，但是短期內(nèi)部分財(cái)務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，疊加當(dāng)前銷售疲軟仍未復(fù)蘇，流動(dòng)性問題仍需注意。
張順成解釋稱，萬達(dá)成功發(fā)債且獲得超額認(rèn)購具有特殊性，主要是萬達(dá)在經(jīng)歷“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型后，大部分收入來源于物業(yè)租賃及管理和酒店運(yùn)營，這一點(diǎn)顯著區(qū)別于其他專注住宅開發(fā)的房企。隨著國內(nèi)防疫措施的解除，消費(fèi)和旅游行業(yè)比較明確的復(fù)蘇趨勢將使得購物中心、酒店等商業(yè)地產(chǎn)率先受益，但新建住宅銷售的顯著改善預(yù)計(jì)則會(huì)是一個(gè)更加長期的過程。
這就意味著，想要復(fù)制萬達(dá)的境外融資動(dòng)并且獲得投資人認(rèn)可，對大多數(shù)房企來說很難。
尤其是已與幾大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)割席的出險(xiǎn)房企，既無法享受到“內(nèi)保外貸”的政策紅利，也難以發(fā)行美元債“救急”，已發(fā)行的境外債券價(jià)格亦長期跌在低迷區(qū)間，尚未恢復(fù)到發(fā)行時(shí)的面值水平。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水也對界面新聞表示，受行境外債券頻繁違約影響，房企海外債發(fā)行嚴(yán)重受挫，投資人信心短期內(nèi)難以修復(fù)。
“破冰”的意義僅針對小范圍房企。劉水指出，頭部央國企憑借良好的信用安全度再次打通海外融資渠道，為行業(yè)恢復(fù)發(fā)行境外債券打造了基礎(chǔ)，未來可能有更多信用良好的房企重獲投資人認(rèn)可，回歸海外債發(fā)行。
IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對界面新聞表示，今年以來，雖然地產(chǎn)行業(yè)仍未恢復(fù)、投資規(guī)模明顯收縮、行業(yè)分化依舊明顯，但房企融資環(huán)境從政策面而言已獲得了根本性改善。從中長期來看，房企融資的真正回暖則有賴于樓市真正回暖與行業(yè)信心的得以修復(fù)。