樂居財經(jīng) 楊宏彬
2022年，上海第三輪集中供地首日，靜安區(qū)成為最大贏家，憑借中興社區(qū)C070202單元304-03地塊和中興社區(qū)C070202單元321-01、322-09兩塊土地，獲得土地出讓金200.97億元，占當(dāng)日總土地出讓金的29.51%。
這兩塊土地中，C070202單元304-03地塊當(dāng)日拍出了120.6億元的高價，是年內(nèi)上海拍出最貴一宗地。競得人為上海北萬置業(yè)有限公司（下稱“上海北萬”）。
有意思的是，這家斬獲百億土地的公司，在土拍前突然出現(xiàn)了股東變更，最大股東萬科退出，將手頭股權(quán)全數(shù)交給了二股東，上海靜安國資委。
至于萬科退出的原因，市場上傳的最多的是“避嫌”。不過當(dāng)時亦有消息指出，萬科會重回該土地的開發(fā)?，F(xiàn)在傳言已經(jīng)成真。
近日，上海市人民政府官網(wǎng)披露《新建靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元304-03地塊商住辦及配套設(shè)施項目設(shè)計方案公示》，建設(shè)單位為上海北萬。而在1月，萬科的兩家全資子公司已經(jīng)重新回到了上海北萬的股東陣營，持股合計70%，剩下30%仍舊由上海國資委持有。
《設(shè)計方案》顯示，中興社區(qū)C070202單元304-03地塊的2-6號樓為住宅，2幢17層和19層的保障房，住宅最低為7層，最高35層，其余部分為商業(yè)和辦公用地。
曲線重奪120億地塊
C070202單元304-03地塊，位于靜安區(qū)西藏北路，上?；疖囌緰|北方向，是近年來為數(shù)不多的上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的稀缺地塊，東側(cè)與萬科翡翠雅賓利僅一路之隔。
按照出讓文件，該地塊規(guī)劃為商業(yè)、文體、辦公、普通商品房用地，出讓面積為43841.3平方米，容積率為5.75，計容面積為252087.48平方米。
在開拍之前，該地塊就已經(jīng)被行業(yè)內(nèi)冠以“萬科翡翠雅賓利四期”的案名，網(wǎng)絡(luò)上的項目規(guī)劃圖、效果圖、戶型圖更是數(shù)不勝數(shù)。好像地塊已是萬科的囊中之物。
但意外的是，萬科在土拍前退出了拍得地塊上海北萬，這似乎與3年前的“圍標”事件有關(guān)。
2020年3月的最后一天，上海市北外灘地塊被中海以零溢價收入囊中，引起轟動。這一塊地，是虹口區(qū)近3年來首次出讓的純住宅地塊，地段極佳，與新規(guī)劃的北外灘核心商務(wù)區(qū)，僅隔了一條周家嘴路，距未來480米高的浦西第一高樓的直線距離僅500米左右，距離外灘僅1500米，出小區(qū)直接進隧道、直抵陸家嘴中心綠地。
對于這樣一幅鉆石地塊，房企本應(yīng)土拍上搶的頭破血流，但卻被中海0溢價摘得，確實讓人想不通。據(jù)當(dāng)時上海市規(guī)劃和自然資源局公示，中標候選人一共三家，中海、萬科與華潤。但在拍賣現(xiàn)場，另外兩家房企卻未舉牌。
之后，中海引入萬科與華潤，合作進行地塊開發(fā)，看似一場預(yù)謀好的饕餮盛宴，也坐實“圍標”。因此，三家房企高管被請“喝茶”。同時，雖未有公開處罰文件，但業(yè)內(nèi)都傳遍了，上海對萬科、華潤、中海這三家房企發(fā)出了“禁令”，限制其三年內(nèi)在公開市場的拿地行為。
萬科因此，“避嫌”C070202單元304-03地塊的拍賣，但其并未放棄這幅土地。上海北萬摘下地塊后不到一個月，上海靜安國資委就把公司70%的股權(quán)掛了出來，外帶約7.69億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為24.77億元。
沒有意外，萬科重新拿回了上海北萬70%的股權(quán)。2023年1月4日，上海北萬股東再次出現(xiàn)變更，萬科兩家全資子公司進入股東行列，分別持有30%及40%的股權(quán)。至此，萬科方面正式獲得該項目的開發(fā)權(quán)。
而早在萬科2022年11月份銷售簡報的新增開發(fā)項目中，雅賓利四期項目便已在列，權(quán)益比例70%，需支付權(quán)益地價款為84.42億元。按此計算，該項目總地價為120.6億元。
萬科中興城往事
萬科重獲C070202單元304-03地塊，將用于雅賓利四期項目的開發(fā)。也讓人回憶起萬科在這片土地往事。
萬科翡翠雅賓利，原來的名字叫做綠洲雅賓利花園，是由上置集團開發(fā)的。2015年，上置集團陷入流動性危機，將這個一線城市的項目擺上貨架，謀求資金。
當(dāng)年10月，上置集團宣布，出售上海閘北區(qū)的上置·綠洲雅賓利花園項目60%的權(quán)益，予萬科全資子公司，作價5.48億元。
當(dāng)時資料顯示，綠洲雅賓利花園簽約均價為62315元/平方米。以此估計，綠洲雅賓利花園代售項目的總價值就達到215億元。萬科的收購價，無疑是撿了大便宜。
收購?fù)瓿珊螅f科將綠洲雅賓利花園更名為萬科翡翠雅賓利，打造成為公司旗下高端系列的代表作之一。
一年之后，還是在上海靜安中興社區(qū)，融信化身地王收割機，以總價110.1億拿下上海靜安中興社區(qū)宅地，較起始總價46億元溢價139%，樓面價超過10萬/平方米，刷新了全國樓板價地王紀錄。
地王項目不好做。拿下地塊后，融信的資金和操盤均受到質(zhì)疑，引援動作也隨之而來。萬科，又扮演了白武士。
2016年12月，萬科53.95億元的代價入股靜安項目，持有49%的權(quán)益。此后，萬科走到臺前，成為項目真正的操盤方。但據(jù)市場消息，項目的預(yù)售認籌并不理想。
有業(yè)內(nèi)人士分析稱，萬科入股地王項目，是為了萬科翡翠雅賓利作鋪墊。事實也證明，之后萬科翡翠雅賓利的新房及二手房價格都有不同程度提振。
自圍標事件后，萬科在上海的布局也受到很大影響。不過“圍標”解禁期已經(jīng)快到，萬科曲線拿地之前，也重新調(diào)整上海人事，大干一場的勢頭已經(jīng)升起。
2022年12月，萬科上海區(qū)域高管出現(xiàn)變更，當(dāng)中，萬科開發(fā)經(jīng)營本部CEO張海不再兼任上海區(qū)域區(qū)首，由原上海區(qū)域副總經(jīng)理、業(yè)績第一的杭州公司總經(jīng)理吳鏑升任上海區(qū)域“掌門人”。此外，今年1月以來，萬科還對南方區(qū)域、北京區(qū)域、東北區(qū)域高管作出“事人匹配”。
著急“重回”上海背后，是萬科一直以來對該區(qū)域業(yè)績的倚重。2022上半年，萬科上海區(qū)域銷售金額782.5億元，占總銷售額的36.3%，在所有區(qū)域中排名第一。位列第二的南方區(qū)域，銷售占比也僅22.1%。