記者｜牛鈺
今年第一家成功上市的物管公司，主要業(yè)務(wù)范疇是針對(duì)醫(yī)院做后勤服務(wù)。
1月17日，潤(rùn)華服務(wù)（02455.HK）在港交所掛牌，開盤報(bào)1.38港元/股，較發(fā)行價(jià)1.70港元/股下跌18.82%，截至收盤，股價(jià)下跌26.47%，收于1.25港元/股，總市值約3.75億港元。
這家歷經(jīng)三度遞表終于叩開港交所大門的小型物企，2022年上半年?duì)I收為3.21億元，截至6月底在管面積為1770多萬平方米。雖然規(guī)模與業(yè)績(jī)均在保持增長(zhǎng)，卻沒有逃過上市“破發(fā)”的囧境。
潤(rùn)華服務(wù)是山東一家民營(yíng)企業(yè)，成立于1996年，主要業(yè)務(wù)集中于醫(yī)院及公共板塊。2021財(cái)年，這家公司有39家在管醫(yī)院和104個(gè)在管公共物業(yè)，山東本地的業(yè)務(wù)占比超過九成。
界面新聞上午致電潤(rùn)華服務(wù)董事會(huì)辦公室，詢問選擇此時(shí)上市的考量以及對(duì)當(dāng)日股價(jià)表現(xiàn)的看法，相關(guān)負(fù)責(zé)人因參加敲鐘儀式無法作出回應(yīng)。
匯生國(guó)際資本總裁黃立沖對(duì)界面新聞表示，現(xiàn)在港股物業(yè)市場(chǎng)估值確實(shí)不是很好，發(fā)行時(shí)投資者愿意認(rèn)購(gòu)的也不會(huì)太多，所以跌破發(fā)行價(jià)是正?，F(xiàn)象。
2020、2021年的物企上市熱潮已經(jīng)褪去，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期，物業(yè)股本身估值也受到了很大影響，業(yè)內(nèi)人士指出，如今不再是物企上市主要時(shí)機(jī)點(diǎn)，一般會(huì)持觀望情緒。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年遞過表的十余家中小型房企，目前招股書均已過期，包括世紀(jì)金源服務(wù)、祥生物業(yè)等在內(nèi)，其中有一家通過聆訊的眾安智慧生活服務(wù)，原定于1月16日上市，近期卻以“鑒于現(xiàn)行市況”為由決定延期上市。
不止是中小型房企需要面對(duì)市場(chǎng)的寒意，去年萬科旗下物業(yè)“萬物云”（02602.HK）上市時(shí)也遭遇了破發(fā)。
正在排隊(duì)中的龍湖智創(chuàng)生活，已經(jīng)歷兩次招股書失效。據(jù)知情人士向界面新聞透露，其兩度遞表均通過聆訊，但受物業(yè)股估值影響并未著急安排上市，還在等候時(shí)機(jī)。
相比去年7月上市的“山東物管第一股”魯商服務(wù)，潤(rùn)華服務(wù)在股權(quán)上并無國(guó)資背景，但界面新聞注意到，潤(rùn)華服務(wù)的主要服務(wù)對(duì)象包含當(dāng)?shù)貒?guó)企、公立醫(yī)院等。
此次成功IPO，當(dāng)?shù)卣畬?duì)潤(rùn)華服務(wù)扶持力度不小，濟(jì)南槐蔭區(qū)發(fā)改委持有的城投集團(tuán)作為基石投資者，認(rèn)購(gòu)了其4000萬元的發(fā)售股份，占其全球發(fā)售股份數(shù)目超三成。
潤(rùn)華服務(wù)選擇此時(shí)推進(jìn)上市，除了為抓住等候多年的上市融資之機(jī)，分析人士指出，其關(guān)聯(lián)母公司背景“去地產(chǎn)化”以及獨(dú)立細(xì)分的賽道優(yōu)勢(shì)都是助力因素。
公開資料顯示，潤(rùn)華服務(wù)的創(chuàng)始人欒濤是山東潤(rùn)華集團(tuán)董事長(zhǎng)，以汽車經(jīng)銷起家，經(jīng)過了30余年的發(fā)展，將潤(rùn)華集團(tuán)的商業(yè)版圖拓展至地產(chǎn)、物業(yè)、保險(xiǎn)、藥業(yè)等多元產(chǎn)業(yè)，在濟(jì)南百?gòu)?qiáng)民營(yíng)企業(yè)中排名第四。
因此潤(rùn)華服務(wù)的業(yè)務(wù)板塊中，亦有來自于關(guān)聯(lián)方的汽車衍生服務(wù)以及住宅業(yè)態(tài)管理。
近幾年，欒濤家族有意縮減多元業(yè)務(wù)，先割舍了醫(yī)藥板塊，地產(chǎn)開發(fā)也未在當(dāng)?shù)叵破鸩懀瑵?rùn)華集團(tuán)逐漸將重心放在汽車服務(wù)方面，同時(shí)也在推動(dòng)潤(rùn)華物業(yè)資本化。
2016年，潤(rùn)華物業(yè)在新三板上市，曾是濟(jì)南市第一家在新三板掛牌的物業(yè)公司。隨后為了謀求更大的資本市場(chǎng)，潤(rùn)華物業(yè)2019年在新三板摘牌，準(zhǔn)備沖刺港股。
為了獲得資本青睞，潤(rùn)華物業(yè)近幾年積極拓展第三方市場(chǎng)，將戰(zhàn)略定位設(shè)立在醫(yī)院后期服務(wù)、學(xué)校、公共設(shè)施等領(lǐng)域的管理方面。
從收入分配上來看，醫(yī)院物業(yè)管理服務(wù)貢獻(xiàn)的營(yíng)收占比越來越重。根據(jù)招股書資料，2019年、2020年、2021年和2022年上半年，潤(rùn)華物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入分別為3.97 億元、4.86億元、6.01億元和3.21 億元，期內(nèi)醫(yī)院物業(yè)管理服務(wù)收入占總收入比重為36.2%、29.8%和35.9%、40.3%。
根據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告，按2021年各板塊所產(chǎn)生的收益計(jì)，在山東省物業(yè)管理服務(wù)供貨商中，潤(rùn)華生活服務(wù)在醫(yī)院及非住宅（包括醫(yī)院、公共物業(yè)及商業(yè)物業(yè)）板塊分別位列第二及第三。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，潤(rùn)華服務(wù)在管業(yè)態(tài)跟房地產(chǎn)住宅、商業(yè)等完全不同，跟房地產(chǎn)本身的關(guān)聯(lián)度會(huì)弱化一些，經(jīng)營(yíng)情況就不會(huì)像房企拆分上市的物業(yè)公司一樣受波動(dòng)。
“他在資本市場(chǎng)上的盈利情況可能短時(shí)間會(huì)有波折，但物業(yè)本身的收入相對(duì)穩(wěn)定、屬于偏穩(wěn)健型，而且現(xiàn)金流也比較穩(wěn)定，長(zhǎng)期來看，它的估值會(huì)相對(duì)更確定一些?！睆埐▽?duì)界面新聞表示，潤(rùn)華服務(wù)還需要在醫(yī)院后勤服務(wù)這個(gè)細(xì)分特色領(lǐng)域上擴(kuò)大自有的優(yōu)勢(shì)。
克而瑞研究中心指出，醫(yī)院是物業(yè)管理中比較特殊的領(lǐng)域，一方面需充分了解醫(yī)院日常運(yùn)作，以及需要具備管理龐大復(fù)雜人群的能力。另一方面，后勤服務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，從傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)延伸至護(hù)理、醫(yī)療指導(dǎo)服務(wù)、醫(yī)療廢棄物處理等。
PG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)界面新聞表示，目前市場(chǎng)環(huán)境下物業(yè)股能上市，投資者看重的價(jià)值是物業(yè)股穩(wěn)定的現(xiàn)金流、抗周期性，和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的可持續(xù)性。這一細(xì)分領(lǐng)域的物業(yè)股的成功上市，對(duì)今年其他物業(yè)公司梳理自身資源與特定賣點(diǎn)與亮點(diǎn)來助力上市具有一定的示范與帶動(dòng)作用。
近幾年，由于非住宅業(yè)態(tài)有市場(chǎng)空間大、物業(yè)費(fèi)均價(jià)高等優(yōu)勢(shì)，諸多物企均在加碼布局醫(yī)院等在內(nèi)的市場(chǎng)。比如金地智慧服務(wù)等在內(nèi)的上市物企，去年也與醫(yī)院訂立合約提供后期服務(wù)。
潤(rùn)華物業(yè)如今也能憑借資本加持搭上發(fā)展快車道，但其拓展能力與諸多大型物企相比還很薄弱，亟待走向更大的市場(chǎng)。