記者｜牛鈺

今年第一家成功上市的物管公司，主要業(yè)務(wù)范疇是針對醫(yī)院做后勤服務(wù)。

1月17日，潤華服務(wù)（02455.HK）在港交所掛牌，開盤報1.38港元/股，較發(fā)行價1.70港元/股下跌18.82%，截至收盤，股價下跌26.47%，收于1.25港元/股，總市值約3.75億港元。

這家歷經(jīng)三度遞表終于叩開港交所大門的小型物企，2022年上半年營收為3.21億元，截至6月底在管面積為1770多萬平方米。雖然規(guī)模與業(yè)績均在保持增長，卻沒有逃過上市“破發(fā)”的囧境。

潤華服務(wù)是山東一家民營企業(yè)，成立于1996年，主要業(yè)務(wù)集中于醫(yī)院及公共板塊。2021財年，這家公司有39家在管醫(yī)院和104個在管公共物業(yè)，山東本地的業(yè)務(wù)占比超過九成。

界面新聞上午致電潤華服務(wù)董事會辦公室，詢問選擇此時上市的考量以及對當(dāng)日股價表現(xiàn)的看法，相關(guān)負(fù)責(zé)人因參加敲鐘儀式無法作出回應(yīng)。

匯生國際資本總裁黃立沖對界面新聞表示，現(xiàn)在港股物業(yè)市場估值確實不是很好，發(fā)行時投資者愿意認(rèn)購的也不會太多，所以跌破發(fā)行價是正?，F(xiàn)象。

2020、2021年的物企上市熱潮已經(jīng)褪去，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期，物業(yè)股本身估值也受到了很大影響，業(yè)內(nèi)人士指出，如今不再是物企上市主要時機(jī)點，一般會持觀望情緒。

據(jù)統(tǒng)計，2021年遞過表的十余家中小型房企，目前招股書均已過期，包括世紀(jì)金源服務(wù)、祥生物業(yè)等在內(nèi)，其中有一家通過聆訊的眾安智慧生活服務(wù)，原定于1月16日上市，近期卻以“鑒于現(xiàn)行市況”為由決定延期上市。

不止是中小型房企需要面對市場的寒意，去年萬科旗下物業(yè)“萬物云”（02602.HK）上市時也遭遇了破發(fā)。

正在排隊中的龍湖智創(chuàng)生活，已經(jīng)歷兩次招股書失效。據(jù)知情人士向界面新聞透露，其兩度遞表均通過聆訊，但受物業(yè)股估值影響并未著急安排上市，還在等候時機(jī)。

相比去年7月上市的“山東物管第一股”魯商服務(wù)，潤華服務(wù)在股權(quán)上并無國資背景，但界面新聞注意到，潤華服務(wù)的主要服務(wù)對象包含當(dāng)?shù)貒?、公立醫(yī)院等。

此次成功IPO，當(dāng)?shù)卣畬櫲A服務(wù)扶持力度不小，濟(jì)南槐蔭區(qū)發(fā)改委持有的城投集團(tuán)作為基石投資者，認(rèn)購了其4000萬元的發(fā)售股份，占其全球發(fā)售股份數(shù)目超三成。

潤華服務(wù)選擇此時推進(jìn)上市，除了為抓住等候多年的上市融資之機(jī)，分析人士指出，其關(guān)聯(lián)母公司背景“去地產(chǎn)化”以及獨(dú)立細(xì)分的賽道優(yōu)勢都是助力因素。

公開資料顯示，潤華服務(wù)的創(chuàng)始人欒濤是山東潤華集團(tuán)董事長，以汽車經(jīng)銷起家，經(jīng)過了30余年的發(fā)展，將潤華集團(tuán)的商業(yè)版圖拓展至地產(chǎn)、物業(yè)、保險、藥業(yè)等多元產(chǎn)業(yè)，在濟(jì)南百強(qiáng)民營企業(yè)中排名第四。

因此潤華服務(wù)的業(yè)務(wù)板塊中，亦有來自于關(guān)聯(lián)方的汽車衍生服務(wù)以及住宅業(yè)態(tài)管理。

近幾年，欒濤家族有意縮減多元業(yè)務(wù)，先割舍了醫(yī)藥板塊，地產(chǎn)開發(fā)也未在當(dāng)?shù)叵破鸩?，潤華集團(tuán)逐漸將重心放在汽車服務(wù)方面，同時也在推動潤華物業(yè)資本化。

2016年，潤華物業(yè)在新三板上市，曾是濟(jì)南市第一家在新三板掛牌的物業(yè)公司。隨后為了謀求更大的資本市場，潤華物業(yè)2019年在新三板摘牌，準(zhǔn)備沖刺港股。

為了獲得資本青睞，潤華物業(yè)近幾年積極拓展第三方市場，將戰(zhàn)略定位設(shè)立在醫(yī)院后期服務(wù)、學(xué)校、公共設(shè)施等領(lǐng)域的管理方面。

從收入分配上來看，醫(yī)院物業(yè)管理服務(wù)貢獻(xiàn)的營收占比越來越重。根據(jù)招股書資料，2019年、2020年、2021年和2022年上半年，潤華物業(yè)的營業(yè)收入分別為3.97 億元、4.86億元、6.01億元和3.21 億元，期內(nèi)醫(yī)院物業(yè)管理服務(wù)收入占總收入比重為36.2%、29.8%和35.9%、40.3%。

根據(jù)弗若斯特沙利文報告，按2021年各板塊所產(chǎn)生的收益計，在山東省物業(yè)管理服務(wù)供貨商中，潤華生活服務(wù)在醫(yī)院及非住宅（包括醫(yī)院、公共物業(yè)及商業(yè)物業(yè)）板塊分別位列第二及第三。

58安居客研究院院長張波指出，潤華服務(wù)在管業(yè)態(tài)跟房地產(chǎn)住宅、商業(yè)等完全不同，跟房地產(chǎn)本身的關(guān)聯(lián)度會弱化一些，經(jīng)營情況就不會像房企拆分上市的物業(yè)公司一樣受波動。

“他在資本市場上的盈利情況可能短時間會有波折，但物業(yè)本身的收入相對穩(wěn)定、屬于偏穩(wěn)健型，而且現(xiàn)金流也比較穩(wěn)定，長期來看，它的估值會相對更確定一些?！睆埐▽缑嫘侣劚硎?，潤華服務(wù)還需要在醫(yī)院后勤服務(wù)這個細(xì)分特色領(lǐng)域上擴(kuò)大自有的優(yōu)勢。

克而瑞研究中心指出，醫(yī)院是物業(yè)管理中比較特殊的領(lǐng)域，一方面需充分了解醫(yī)院日常運(yùn)作，以及需要具備管理龐大復(fù)雜人群的能力。另一方面，后勤服務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，從傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)延伸至護(hù)理、醫(yī)療指導(dǎo)服務(wù)、醫(yī)療廢棄物處理等。

PG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對界面新聞表示，目前市場環(huán)境下物業(yè)股能上市，投資者看重的價值是物業(yè)股穩(wěn)定的現(xiàn)金流、抗周期性，和業(yè)績增長的可持續(xù)性。這一細(xì)分領(lǐng)域的物業(yè)股的成功上市，對今年其他物業(yè)公司梳理自身資源與特定賣點與亮點來助力上市具有一定的示范與帶動作用。

近幾年，由于非住宅業(yè)態(tài)有市場空間大、物業(yè)費(fèi)均價高等優(yōu)勢，諸多物企均在加碼布局醫(yī)院等在內(nèi)的市場。比如金地智慧服務(wù)等在內(nèi)的上市物企，去年也與醫(yī)院訂立合約提供后期服務(wù)。

潤華物業(yè)如今也能憑借資本加持搭上發(fā)展快車道，但其拓展能力與諸多大型物企相比還很薄弱，亟待走向更大的市場。